（2013）浙杭民终字第1847号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-20
案件名称
陈文渊与朱震房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱震,陈文渊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第1847号上诉人（原审被告）：朱震。委托代理人：谢明华、何慕。被上诉人（原审原告）：陈文渊。委托代理人：邬晓东。上诉人朱震因与被上诉人陈文渊房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱民初字第443号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2011年3月18日，当时房屋的所有权人崔月星与朱震就拱墅区双荡弄102、104、106号房屋的租赁达成了《租房协议》，约定由朱震租用上述房屋，第一阶段的租金为人民币180000元，租金每年分两期支付，即半年支付一次。同年9月1日，崔月星与朱震又就双荡弄102、104、106号房屋二楼四间办公室签订《租房协议》，租金为每年5万元，每半年交一次。后崔月星将上述房产的相关所有权利转让给吴镇华，吴镇华又将其转让给陈文渊，故陈文渊有权要求朱震履行支付租金的付款义务。陈文渊曾于2013年1月通过律师致函于朱震，要求其支付2013年上半年房租，但朱震一直未予支付，陈文渊为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：朱震向陈文渊支付2013年上半年租金共计115000元和支付因延迟履行支付租金义务产生的违约金805元（暂计至起诉日，最后金额以实际支付日为准并由朱震承担诉讼费）。另，陈文渊曾于2012年8月27日，为诉争房屋2012年下半年的租金诉至原审法院，要求朱震支付当期租金及相应违约金。经审理，原审法院于2012年11月26日对该案作出（2012）杭拱民初字第1007号民事判决书，认定陈文渊已经替代崔月星取得房屋权利，吴荷月对房屋所享有的权利不能对抗陈文渊，陈文渊有权要求朱震履行租金的付款义务。该判决已生效。原审法院认为，城市房屋在租赁期间发生权利变动的，原租赁合同对承租人和新权利人继续有效。根据生效判决的确定，陈文渊现为诉争房屋的权利人，其向该房承租人即朱震主张权利并无不当。朱震未按约及时向陈文渊支付租金，应属违约，理应承担相应的民事责任。因此，陈文渊诉请，符合法律规定和合同约定，且证据充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱震支付陈文渊房屋租金（2013年上半年的租金）115000元；二、朱震支付陈文渊按115000元本金以银行同期存款利率计算自2013年1月11日起至判决确定的履行日止的违约金；上述应付款项，于判决生效之日起七日内付清。三、驳回陈文渊其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，也可直接支付至原审法院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2616元，减半收取1308元，由陈文渊与朱震各负担654元。宣判后，朱震不服，向本院提出上诉称：一审在确认案件事实部分，只表述了“对陈文渊诉称及提供的证据进行了审核，该诉称及证据真实，可作定案依据”、“另一生效判决认定陈文渊取得房屋权利，有权向朱震收租金”两层意思，具体案件事实如何？不清楚！朱震与案外人崔月星、吴荷月的三方协议是何时签订的？朱震提交的的证据（崔月星出具的说明）如何评价，证据所涉事实是什么？陈文渊以物上权利人的角色索要租金，是否拥有相应的权属凭证？案涉房屋之转让是否在法定部门进行了变更登记？没有变更登记的房产转让协议能否对抗朱震与案外人签订的三方协议？谁是指示朱震变更交付租金的权利主体？陈文渊提交的证据（2012）杭拱民初字第1007号判决书，该判决所裁判的诉争是违约之诉还是确权之诉？一审直接以该判决书中的推理析述内容来确认案件，是否妥当？诸此重要问题一审中或回避或模糊处理，事实的认定及法律上的裁判相当不严肃。朱震所签三方协议在该房屋转让之前，在该房屋转让没有依法变更登记、出租方没有指示承租人变更交付之情形下，陈文渊无权改变朱震在三方协议中的权利义务！一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回陈文渊的诉求并由陈文渊承担案件的诉讼费用。被上诉人陈文渊辩称：朱震在基本事实中所说的2012年8月的杭州市拱墅区人民法院（2012）1007号判决驳回了陈文渊的诉请，这不仅是简单的驳回，而是在本院认为中确认本案陈文渊取得了房屋的权利，仅是因为吴荷月是无过错的第三方，所以，驳回了陈文渊的诉求。在朱震的上诉理由中对于崔月星的一审的证人证言不具有法律效力，因为一审的时候，朱震仅提供了书面的崔月星的证人证言，本身不具有真实性，而且，由于崔月星在1007号案件中曾经当庭陈述案件的事实，其当庭作证的相关事实与该份证人证言内容相互矛盾，所以，一审法院对该证人证言不予采纳是有相应依据的。朱震在上诉状中罗列了几个问题，其实上述问题已经在1007号案件中得到了较为全面的论证和阐述，所以，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人朱震和被上诉人陈文渊在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据生效的杭州市拱墅区人民法院2012年11月26日作出的（2012）杭拱民初字第1007号民事判决，认定陈文渊已经替代崔月星取得房屋权利，吴荷月对房屋所享有的权利不能对抗陈文渊，陈文渊有权要求朱震履行租金的付款义务。因此，根据生效判决的确定，陈文渊现为诉争房屋的权利人，其有权向该房承租人即朱震主张权利。而朱震未按约及时向陈文渊支付租金，应属违约，原审法院判决朱震支付陈文渊2013年上半年的房屋租金115000元及由朱震支付给陈文渊按115000元本金以银行同期存款利率计算自2013年1月11日起至判决确定的履行日止的违约金并无不当。朱震的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2616元，由朱震负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 盛 峰代理审判员 睢晓鹏二〇一三年八月十三日书 记 员 项 琳 关注微信公众号“”