（2009）顺庆民初字第2785号
裁判日期: 2013-08-11
公开日期: 2014-06-20
案件名称
周飞雄与四川冠宇房地产开发有限公司、张淑芬商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周飞雄,四川冠宇房地产开发有限公司,张淑芬
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第二百八十六条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2009）顺庆民初字第2785号原告周飞雄。委托代理人蒲红川（特别授权），四川维大律师事务所律师。被告四川冠宇房地产开发有限公司。法定代表人杨荣华，经理。委托代理人张荣辉（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。第三人张淑芬。委托代理人董尚太（特别授权），四川首力律师事务所律师。原告周飞雄诉被告四川冠宇房地产开发有限公司（简称冠宇公司）、第三人张淑芬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月7日受理后，依法由审判员赵霁担任审判长，与人民陪审员罗平、何正国组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周飞雄的委托代理人蒲红川、被告冠宇公司的委托代理人张荣辉、第三人张淑芬的委托代理人董尚太到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的名洲嘉园5幢1单元6层602商品房一套，原告交付了全部房款后，被告给原告出具了南充市开发区地税局开出的《销售不动产统一发票》。但被告没按约定给原告办理商品房预售合同网上登记和合同备案登记，并且明知该商品房已经出售给原告的情况下于2009年9月1日将该商品房的预售合同网上登记办理到第三人名下。原告为维护合法权益不受侵害，特依法提起诉讼，请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告履行登记义务，诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、2009年12月6日冠宇公司在南充日报上登的公告，证明张淑芬与公司仅限于签约；2、销售不动产统一发票复印件一张，证明原告已履行了付房款的全部义务；3、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告履行了付款义务。被告冠宇公司辩称：原、被告签订了购房协议，原告为了先去交税款，被告公司为其代开了税务发票，但此后原告一直不支付购房款，故被告不同意再将房屋卖给原告，被告即按市政府、房管局的要求，将诉争房屋抵偿给施工人员贾明贤，以偿付所欠的工程款，再由贾明贤出售给第三人张淑芬的。被告冠宇公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告已将房屋卖给了第三人；2、异议书一份。第三人张淑芬述称：因为被告欠施工方贾明贤工程款，被告将房屋抵偿贾明贤，符合合同法的优先受偿原则，我从贾明贤手中购得此房，跟被告签订了合同，并在房管局的网上进行了签约备案登记。请求法院确认我与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，我应取得该房屋的所有权。第三人张淑芬为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、（2009）顺庆民初字第49号民事调解书，证明被告欠贾明贤工程款，贾明贤对整幢楼享有优先受偿权；2、协议书复印件一份，证明被告具体落实了十套住房给贾明贤；3、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告出售房屋的合同的形式，与原告提交的合同不一致；4、南房（2008）113号文件一份，证明房屋买卖必须是正式合同，房款必须进入公司在房管局的监管帐户；5、盖有被告公司印章的“不动产发票”一份；6、2009年7月25日，市房管局纪委书记雍洪平在贾明贤房屋备案的证明上签字，认可贾明贤备案登记的房屋是经市政府会议研究议定的；7、备案登记查询单。经审理查明，2007年10月12日，被告冠宇公司将名洲嘉园1、2、3、4、5#楼承包给四川省南充圣灯建筑工程有限公司（简称圣灯建筑公司）修建，合同价款为765万元人民币。因被告拖欠大额工程款，2009年1月，圣灯建筑公司和实际施工人贾明贤向本院提起诉讼，要求被告按约定支付工程款。经本院主持调解，被告向圣灯建筑公司及贾明贤支付了部分工程款，并约定其对所修建的房屋享有优先受偿权。2009年6月6日，原告周飞雄（乙方）与被告冠宇公司（甲方）签订《商品房屋买卖合同》，将名洲嘉园5幢1单元6层602商品房卖与原告，合同第三条约定：“付款方式：乙方采取一次性方式付款，于本合同签订当日付清全部款项，甲方收到乙方付款后向乙方出具收款收据，并会同乙方向税务部门办理《销售不动产发票》。”合同第五条同时对逾期付款责任作了明确约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。”在合同第六条中约定交付房屋时间为2009年6月15日前。2009年6月8日，被告给原告代开了纳税发票，但在发票收款方处未加盖被告的公司印章，同日，原告周飞雄向税务部门交纳税费11239.20元。2009年6月20日，被告冠宇公司与圣灯建筑公司在市政府会议研究议定后达成协议，约定以十套商品房抵偿下欠的工程款，被告必须在2009年6月30日前在市房管局签订合同备案给贾明贤或贾明贤指定的其他人名下。2009年9月9日，被告冠宇公司根据贾明贤提供的名单，与张淑芬签订合同，将抵偿给贾明贤的名洲嘉园5幢1单元6层602商品房卖与张淑芬，并为其办理了商品房预售合同网上登记。2009年12月6日，被告冠宇公司在《南充晚报》上发布公告，对该公司销售的房屋及抵押情况做了公示，其中诉争房屋名洲嘉园5幢1单元6层602商品房明确登记在张淑芬名下。2009年12月7日，原告周飞雄向本院提起诉讼，请求确认被告与第三人签订的合同无效，同日，本院对诉争房屋进行了查封。本院审判人员曾对税务局的税收人员进行过核实，税务局证实自己只负责开票收税，不会核实买受人是否交清房款，也没有义务审查买受人是否交清房款。该讼争房屋现无人占有。庭审中，原告代理人陈述对原告的交款方式记不清楚，在开庭后五日内将交款方式写清楚，提交法院。至今原告及委托代理人未提交交款方式的证据。2010年1月23日，被告在诉讼中向本院提交了一份“异议书”，异议书明确1、被告未收到原告起诉的法律文书；2、被告同意用讼争房抵偿所欠贾明贤工程款，并同意网签、登记；3、原告未向被告缴纳房款，只签订了内部订购协议书，被告不同意将房屋出售原告。本院认为，本案的争议焦点有四：一是原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否有效？二是原告是否丧失请求被告继续履行、交付案涉房屋权利？三是被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是否有效？四是案涉房屋实际履行买受人的确定。一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》效力的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，在合同中双方对房屋的位置、面积、单价、付款方式等做了具体约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认《商品房买卖合同》合法有效。二、关于原告是否丧失请求被告继续履行、交付案涉房屋权利的问题。本院认为，原告已丧失请求被告继续履行、登记案涉房屋权利，理由如下：首先，查明的证据显示，应当确认原告未交付案涉房屋价款。从原告提交的证据来看，在《商品房买卖合同》中原、被告约定：“付款方式：乙方采取一次性方式付款，于本合同签订当日付清全部款项，甲方收到乙方付款后向乙方出具收款收据，并合同乙方向税务部门办理《销售不动产发票》”，而原告既未提供交款后冠宇公司出具的收据，在诉状上和庭审中也从未明确是好久交的房款，故意回避交款时间和金额，原告未予证实已交了房款之事实。原告虽然提供了税务发票，但税务发票和房款收据是两种迥然不同的凭证，税务发票只是向税务部门支付税款的凭证，既不能证实支付了多少房款，也不能确定买卖合同的效力。没有交房款并不影响交税款。房款收据是认定向售房部门交付房款的重要证据，未加盖收款单位公章的税务发票不能替代或等同房款收据。同时，在原告提交的税票上有三处也能证明原告没有交房款：A、款项性质：1、预售定金；2、预收购房款；3、售房款；4、其他（请注明）。这四种交款情况均未标明原告交了什么款项。B、售房款：其他（累计已缴金额），其他（本次开票金额），这两种情况也未注明。C、税票上收款方签章处没有收款单位盖章，只有开票人名字和税务部门的盖章，如果交了房款，A、B两种情况要标明，C种情况，收款单位必须要加盖公章。以上三处也能证明冠宇公司没有收到原告的购房款。南充开发区地税局的税票登记表只写了原告本次“开票的金额数”而在“已累计开预售房款金额”栏中是空白，没有写交了或开了多少预售房款数额，这也同样证明原告未交付房屋价款。其次，原告已丧失了请求继续履行、交付登记案涉房屋权利。原、被告在合同第五条对逾期付款做了明确的约定：“（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期付款万分之10的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。……”《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告关于逾期付款应承担解除合同的约定不违背法律的规定，在原告逾期不交付购房款的情况下，被告表示按照合同约定不将该房卖与原告符合合同约定及法律规定，原告已丧失了请求被告继续履行、交付登记案涉房屋的权利。最后，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且具有优先履行性，在一套房屋被出售给两个购房人而言，不具有优先履行性的合同或者不具有实际履行性的合同则丧失要求被告继续履行、交付案涉房屋的权利。三、关于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，理由如下：一是本院于2009年1月7日制发的（2009）顺民初字第49号民事调解书，确认冠宇公司欠第三人贾明贤工程款396.25万元，且对其修建的房屋享有优先受偿权。本院的生效法律文书已经确认贾明贤在冠宇公司的工程款债权享有以房抵款的优先受偿权。二是2009年6月20日的《协议书》，证明贾明贤与冠宇公司按照市政府、房管局的决定，约定用其修建的十套住房抵偿工程款或材料款，并可以用贾明贤或其他人的名字签订房屋销售合同或办理房屋权属证书，本案第三人张淑芬成为案涉房屋的实际购买人具有合同基础。三是贾明贤在取得该房的处分权后将该房转让第三人，冠宇公司按照与贾明贤的约定与张淑芬签订的《商品房买卖合同》，证明第三人购买房屋是被告与贾明贤协商后双方以房抵款的真实意思表示，也是以房抵款的结果，程序完全合法，并符合以房抵款协议书的约定和本院民事调解书的确认。四是2010年1月23日，冠宇公司向本院递交的异议书，也明确证实了被告因欠贾明贤的工程款，再次同意将诉争房屋抵偿给贾明贤，按照约定在网上登记备案给贾明贤或其指定的人，本案第三人张淑芬成为案涉房屋的买受人事实清楚、理由正当。综上，足以确认，第三人张淑芬与冠宇公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的权利义务关系明确，签订合同程序合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认第三人张淑芬与冠宇公司《商品房买卖合同》合法有效。四、应当确定张淑芬为案涉房屋的实际履行买受人，理由如下：基于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的法律规定以及当事人的约定，贾明贤已经实际取得案涉房屋的优先购买权，即房屋实际购买权利人为张淑芬。姑且不论，对于“一房数卖”，即出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求履行合同的，由于均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素进行确定，案涉房屋第三人已经足额支付了房屋价款且办理了合同网签，而原告既未缴纳房屋价款，也未办理合同网签。张淑芬当然取得案涉房屋的优先购买权。据上，本案应当确定张淑芬为实际履行的买受人。与之相对，原告没有取得案涉房屋的优先购买权，不能确定原告为案涉房屋实际履行的买受人。因此，对于原告要求被告履行登记义务的诉讼请求应当予以驳回。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，判决如下：一、原告周飞雄与被告四川冠宇房地产开发有限公司于2009年6月6日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告周飞雄的其它诉讼请求。本案诉讼费200元，保全费1000元，由原告周飞雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 赵 霁人民陪审员 罗 平人民陪审员 何正国二〇一三年八月十一日书 记 员 任 跃 微信公众号“”