（2013）渝一中法民终字第02839号
裁判日期: 2013-08-10
公开日期: 2015-12-31
案件名称
黄信福与重庆东海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆东海物业管理有限公司,黄信福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《诉讼费用交纳办法》：第十三条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第02839号上诉人（原审被告）重庆东海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区下石门618号2幢4－11。法定代表人袁娟，执行董事。委托代理人刘立，重庆东海物业管理有限公司职工。委托代理人王飞飞，重庆东海物业管理有限公司职工，被上诉人（原审原告）黄信福。委托代理人黎丽萍，重庆锦扬（江北）律师事务所律师。上诉人重庆东海物业管理有限公司与被上诉人黄信福物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年5月13日作出（2012）江法民初字第07285号民事判决，上诉人重庆东海物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2013年7月25日对本案进行了询问，上诉人重庆东海物业管理有限公司的委托代理人刘立、被上诉人黄信福的委托代理人黎丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告系江北区东海岸小区1幢3－9房屋的业主，被告系该小区的物业服务企业。2010年10月13日，东海岸B区1、2号楼塔楼住宅子单位工程竣工验收备案登记。同月23日，原告与被告签订了“东海岸B区”物业管理服务协议，约定：合同期限为从合同签订之日起到业主委员会成立后；合同对双方的权利义务、公共性物业管理服务的内容、收费标准、房屋共用部位共用设施设备的维修养护及大中修、更新费用承担、违约责任等内容进行了约定。其中第四条公共性物业管理服务的内容第（一）项共用部位及设施的管护，约定共用设施的日常管护：主给排水、主下水管道、化粪池、窨井、消火栓、避雷系统等的日常管理、维护及小修。2011年4月，原告对该房屋装修完毕后入住。至2012年12月，原告缴纳了物业服务费。2012年8月7日，原告的房屋因下水道堵塞污水倒灌而被浸泡。原、被告进行协商未果。同年9月19日，重庆市江北区人民政府大石坝街道办事处就原告房屋受损信访事项进行协调形成了会议纪要，载明：在主污水管道中发现一个钢扣件、烂毛巾、内裤等杂物堵塞其中，是造成污水倒灌的直接原因；业主黄信福的整个房屋内被污水浸泡，损失较重等内容。审理中，原告举示了装修家具家电等的收据12份、货物代运单4份，拟证实其造成的损失情况。被告对上述证据的真实性不予认可。对此，原告就其房屋的装修损失、家具家电损失申请了司法鉴定。经鉴定，原告房屋的装修损失及家具家电损失共计36341.49元；产生鉴定费4000元。原告对该鉴定无异议；被告认为鉴定原告的损失数额偏高。审理中，原告举示了2012年8月8日、同年9月5日分别与余晓梅、廖天海签订的租房合同二份、补充协议、身份证复印件二份、房产证复印件、收条、收据、缴纳物业费收据，其中与廖天海签订的租赁合同期限为六个月。拟证实因溢水导致原告在外租房，其中2012年8月8日至同年9月7日租赁余晓梅房屋产生房租2000元，另由于原告的母亲在该租赁房屋内死亡，赔偿余晓梅3000元；租赁廖天海房屋于2012年9月8日至2013年3月7日期间产生房租10800元，2013年3月8日至同年6月7日期间产生房租5400元；另因租赁廖天海房屋产生该房屋2012年10月至同年12月期间的物管费278元。上述费用21078元及搬家损失共计30000元。被告认可事后两个月内原告确实在外租房的事实，但对租房协议的真实性及原告由此所产生的租金数额的真实性无法确认。审理中，被告举示了2011年4月15日至2012年10月15日期间，重庆拓达建设（集团）有限公司向被告的东海岸物业管理处发出的工作联系函，拟证实根据两书的约定，重庆拓达建设（集团）有限公司在质保期限内并受被告的委托对小区建筑和管道履行质保维修义务，被告也及时敦促施工单位对有关物业和公共设施设备及时进行维修维护，履行了合同义务。原告认为上述证据只能说明重庆拓达建设（集团）有限公司尽了检修义务，不能证明被告尽了合同义务，且每份工作函内容相同，且只进行了外观描述，未对下水道等内部通畅等情况做检修或检查，这说明了被告的失职，未尽日常检修维护义务；被告称委托了重庆拓达建设（集团）有限公司进行维修维护无证据证实。原告黄信福诉称：2009年11月29日原告购买了位于江北区下石门617号B1栋3-9室房屋一套，该房屋的物业管理机构是重庆东海物业管理有限公司。被告于2011年4月对原告房屋装修进行验收合格，并退还了原告因装修缴纳的保证金2000元，原告每年向被告提前缴纳1345元的物业管理费。2012年8月7日，物管人员发现原告屋内往外溢粪水，原告家人与物管共同查看，溢水是因房屋下排水道主管堵塞造成的，反水造成原告新装修的房屋和新买的家电家具等损失。反水的原因是物业管理公司没有履行好管理维护、服务的责任，原告向被告主张赔偿事宜，被告拒不承担自己的责任，而维护业主原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告粪水浸泡房屋的装修损失70000元；2、被告赔偿原告粪水浸泡家具家电损失20000元；3、被告赔偿租房、搬家等损失30000元；4、被告承担诉讼的相关费用。被告东海公司辩称，原告系该小区业主属实；在2012年8月7日，被告工作人员在巡逻过程时发现原告的房屋外溢污水，立即通知了原告家人，对此被告也积极对出现的污水原因进行了排查，及时进行了清理。并为原告房屋提供了清洁服务。发生污水外溢的原因，经现场查看，发现是下水道堵塞造成的，但本案下水道的堵塞并不必然就认定是被告作为物业管理公司未履行好管理维护的合同义务造成的，而是第三方侵权造成。原告要求被告承担未尽管理维护的合同义务予以赔偿等违约责任，缺乏充分的事实与法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为：原告系重庆市江北区东海岸小区的业主，被告系该小区的物业服务企业，双方签订了物业服务协议，该协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原告认为被告未履行合同约定的义务，造成原告损失，应承担违约责任。被告是否存在违约行为，是本案的关键。双方合同约定，被告应对小区的共用设施进行日常管护，包括主给排水、主下水管道、化粪池、窨井、消火栓、避雷系统等的日常管理、维护及小修。被告在庭审中举示了重庆拓达建设（集团）有限公司向被告东海岸物业管理处发出的工作联系函，以证实其履行了合同义务。一审法院认为，该工作联系函表明此项工作为重庆拓达建设（集团）有限公司所为，被告称委托该公司进行维护，但未提供相关的证据予以印证，且重庆拓达建设（集团）有限公司作为该小区的施工单位与被告作为物业服务企业对小区共用设施所进行的维护应是不一样的。故被告未提供充分的证据证实其履行了合同义务，由此造成了原告的损失，应承担相应的违约责任。经司法鉴定，原告的房屋装修损失及家具家电损失共计36341.49元，被告应赔偿原告此损失并承担鉴定费用。对于原告要求的租房损失及搬家损失，根据原告房屋受损害的程度及实际情况，一审法院认为，原告确有在外租房的事实，但结合原告由此举示的证据来看，原告支付给余晓梅2000元的房租予以支持，支付给余晓梅的3000元赔偿金，因与被告的违约行为无直接联系，不予支持；另原告与廖天海签订的租赁合同期限为6个月，支付给廖天海该合同期限内的房租10800元及物管费278元，予以支持；向其支付的2013年3月8日至同年6月7日期间的租金因无租赁合同印证，不予主张；对原告要求的搬家损失因无证据证实，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十一条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、重庆东海物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿黄信福房屋装修损失、家具家电损失36341.49元。二、重庆东海物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿黄信福租房损失13078元。三、驳回黄信福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1350元，由黄信福负担675元，重庆东海物业管理有限公司负担675元；鉴定费4000元，由重庆东海物业管理有限公司负担。（重庆东海物业管理有限公司负担的费用共计4675元，此款黄信福已交纳，重庆东海物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付给黄信福）。宣判后，上诉人重庆东海物业管理有限公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第07285号民事判决；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审以上诉人未提供充分证据证实履行了合同义务因而给被上诉人造成损失为由，判决被上诉人承担责任，该理由缺乏充分依据。本案下水道管道堵塞系刚扣件等杂物堵塞其中，行为人何时实施侵权行为，具有不可预见性，上诉人客观上没有能力预防和及时发现。上诉人在第一时间发现该问题后及时通知被上诉人，积极采取措施进行排查、疏通，尽到了合同约定的维护责任。根据侵权责任法，造成被上诉人损失的危险行为系同楼业主使用不当造成的，若不能确认是哪一个业主造成的损失，应当由所有使用该下水管道的业主共同承担责任。被上诉人黄信福答辩称：双方签订的物业服务合同合法有效，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。但上诉人没有尽到合同义务，没有履行日常管理义务，没有疏通管道的日常维护，应当承担违约赔偿责任。上诉人认为他人的杂物落在下水道中不可预见是不成立的。被上诉人是否起诉其他业主是被上诉人的诉权，与上诉人无关。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人重庆东海物业管理有限公司与被上诉人黄信福订的《“东海岸B区”物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据该合同第四条公共性物业管理服务的内容中“共用设施的日常管护”：“主给排水、主下水管道、化粪池、窨井、消火栓、避雷系统等的日常管理、维护及小修。”可见，对主下水管道进行日常维护系上诉人的合同义务，上诉人应当配备专业人员及设备，对小区内的主下水管道进行日常管理及维护。从常理可知，下水管道被堵塞导致污水倒灌系堵塞物较长时间未得到清理所致，可见上诉人未尽到合同约定的对主下水管道进行日常管理、维护的义务，故其应承担怠于履行合同义务而给权利人造成损失的赔偿责任。一审法院判决符合法律规定，应予支持。而上诉人称堵塞系其他业主的行为，应由共同使用该下水管道的其他业主承担责任系另一法律关系，本院对此不做评判。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人重庆东海物业管理有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1035元，由上诉人重庆东海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 王 兵代理审判员 刘 静二〇一三年八月十伍日书 记 员 曾 静 关注公众号“”