（2013）杭余瓶民初字第173号
裁判日期: 2013-08-10
公开日期: 2014-05-13
案件名称
骆志刚与陈海燕、张岚物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
骆志刚,陈海燕,张岚
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余瓶民初字第173号原告：骆志刚。委托代理人：宋广华。委托代理人：曾美丽，女，1962年4月24日出生，汉族。系骆志刚之妻。被告：陈海燕。委托代理人：刘伟涛，浙江世元律师事务所律师。被告：张岚。委托代理人：娄志强，浙江金成太炎律师事务所律师。原告骆志刚为与被告陈海燕、张岚物权保护纠纷一案，于2013年7月10日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员陈自勇独任审判，于2013年7月30日公开开庭进行了审理。原告骆志刚的委托代理人宋广华、曾美丽，被告陈海燕的委托代理人刘伟涛，被告张岚的委托代理人娄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆志刚诉称：坐落于杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号的四层楼一幢系骆志刚的私有房产，2006年开始，陈海燕即向骆志刚租赁该房用于开办美容院。2011年6月19日，陈海燕与张岚签订名为“承包协议”（实为房屋转租协议）一份，约定陈海燕将所承租房屋的一楼转租给张岚经营使用。承包时间自2011年6月19日起至2014年6月18日止，承包费每年42000元。2012年5月29日，骆志刚与陈海燕续签房屋租赁合同一份，合同约定：租赁期限为二年，即从2012年5月29日起至2014年5月28日止，合同到期后收回房屋；第一年租金63123元，第二年递增6％即66910元，租金在每年的5月29日前付清。同日，骆志刚与陈海燕另行商定由陈海燕补贴骆志刚2011年、2012年、2013年三年房租费45000元，按每年15000元计算。陈海燕于签约当天支付2012年5月29日至2013年5月28日房租63123元及房租补贴10000元。在骆志刚多次催讨后，陈海燕另曾支付房租补贴10000元，但对余款25000元却以种种理由推托，拒不支付。此后，因陈海燕多次寻衅挑起争端，双方出现矛盾，陈海燕更曾以诉讼等方式寻求不当利益，导致双方矛盾激化，双方纠纷经杭州市中级人民法院审理，并于2013年4月18日作出（2013）浙杭民终字第808号民事判决，判令解除骆志刚与陈海燕于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》，并判令骆志刚按每月5260.25元的标准返还陈海燕自合同解除之日起至2013年5月28日止的租金。合同解除后，骆志刚多次催促陈海燕、张岚将房屋清空并恢复原状交还给骆志刚，但陈海燕、张岚均置之不理，长期侵占房屋至今。特别是陈海燕对损坏的房屋也拒不修复，所欠的租金损失及房租补贴也拒不支付。骆志刚认为，陈海燕、张岚的行为已给骆志刚的合法权益造成重大侵害。为此，骆志刚向法院起诉，请求：1、判令陈海燕、张岚立即将位于杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号的房屋清空并恢复原状；2、判令陈海燕、张岚立即腾退上述房屋，并交还于骆志刚；3、判令陈海燕、张岚按每天183.32元的标准支付逾期腾房损失，自2013年4月18日起，计算至实际腾退之日止（现暂算至2013年7月18日止，为16498.36元）；4、判令陈海燕立即支付拖欠的租房补贴17397元（其中：2011年、2012年度拖欠10000元；2013年度自2013年1月1日起，按每天15000元／365天＝41.09元的标准，计算至实际腾退之日止，现暂算至2013年7月1日止，计7397元，三年总计17397元）；5、本案诉讼费用由陈海燕、张岚承担。原告骆志刚为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、房屋租赁协议一份，用以证明2012年5月29日，骆志刚与陈海燕续签房屋租赁协议一份，合同约定：租赁期限为二年，即从2012年5月29日起至2014年5月28日止，协议到期后收回房屋；第一年租金为63123元，第二年租金递增6％即66910元，租金在每年的5月29日前付清的事实。2、承包协议一份，用以证明2011年6月19日，陈海燕与张岚签订名为“承包协议”（实为房屋转租协议）一份，约定陈海燕将所承租房屋的一楼转租给张岚经营使用。承包时间自2011年6月19日起至2014年6月18日止，承包费为每年42000元，于每年6月19日前付清，承包费每年递增10%的事实。3、杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第808号民事判决书一份，用以证明：（1）、2012年5月29日，骆志刚与陈海燕另行商定由陈海燕补贴骆志刚2011年、2012年、2013年三年房租费45000元，按每年15000元计算的事实；（2）、双方纠纷经杭州市中级人民法院审理，并于2013年4月18日作出（2013）浙杭民终字第808号民事判决，判令解除骆志刚与陈海燕于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》，并判令骆志刚按每月5260.25元的标准返还给陈海燕自合同解除之日起至2013年5月28日止租金的事实。被告陈海燕辩称：一、骆志刚的诉称与事实不符。贵院审理的2012杭余瓶民初字第243号案件中，就因骆志刚停电停水，导致陈海燕搬出在外经营，且在二审审理期间，陈海燕已将房屋2-4层清空并要求移交给骆志刚，但骆志刚拒收。其次，陈海燕已将租赁房屋2-4层清空，在中院审理中骆志刚是知道的，但其拒收。第三，合同解除后，对逾期腾房的损失，应由房屋的实际使用者来承担，也就是说骆志刚主张的逾期退房损失应向张岚承担。第四，关于本案恢复原状的问题，本案骆志刚并未提供涉案房屋使用前、后状态的证据，从双方签订的租赁合同可知，陈海燕对房屋进行装修是经过骆志刚同意的，并通过中院判决书可知，由于骆志刚停电停水，导致陈海燕的合同目的无法实现，故解除了双方的租赁合同，现陈海燕已将涉案房屋2-4层清空，已经履行了自己的义务。第五，关于租金标准，由于骆志刚停电停水，导致陈海燕经济损失，没有享受到正常租赁房屋的权利，根据权利、义务对等原则，骆志刚不应向陈海燕主张停电、停水期间的租金。第六，针对骆志刚第4项诉讼请求中，根据双方签订的协议，房租补贴应从2013年5月29日开始计算，骆志刚从2013年1月1日计算没有依据。被告陈海燕为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、租赁合同二份，用以证明陈海燕对租赁房屋进行装修是经过骆志刚同意的，并且不需要恢复原状的事实。2、EMS快递详情单（复印件，原件在杭州市中级人民法院）二份，用以证明陈海燕已向骆志刚邮寄快递二份，告知涉案房屋2-4层已经清空并要求移交的事实。被告张岚辩称：首先，张岚是经过骆志刚同意从陈海燕手中转租过来的房屋，租赁期限自2011年6月19日起至2014年6月18日止，第一年房租已经支付，第二年房租由于陈海燕拒收，张岚通过公证提存的方式已经支付。第二，骆志刚与陈海燕之间的纠纷，作为张岚并不清楚，也未书面告知张岚。对骆志刚具体要求张岚承担的相关责任，一是腾退房屋，二是支付租金，关于租金张岚按照实际使用的租赁面积分担，是同意的，至于张岚与陈海燕之间的纠纷，将另行提起诉讼。被告张岚未向本院提供证据材料。当事人的举证，经庭审质证，本院认证如下：一、原告骆志刚为支持其诉讼主张提交的证据材料：对骆志刚提供的证据1-3，经陈海燕、张岚质证后均无异议。本院经审查后认为，符合有效证据的构成要件，依法确认为有效证据使用。二、被告陈海燕为支持其诉讼主张提交的证据材料：对陈海燕提供的证据1-2，经骆志刚质证后认为，对证据1，对第一份合同的真实性、合法性及关联性都没有异议，但该证据不能证明陈海燕的待证事实，仅能证明骆志刚同意陈海燕进行室内装修及室外广告，并不能证明解除租赁关系后不需要恢复原状的；对2010年5月30日签订的合同的真实性、合法性及关联性都没有异议，其中第8条也很明确，仅涉及到室外的广告不需要拆除，实际上对室内的装修仍是要恢复原状的，故该证据仍不能证明陈海燕的待证事实。对证据2，这二份快递骆志刚均没有收到过，也不知道该二份快递的内容。经张岚质证后认为，对证据1，二份租赁协议的真实性都没有异议，但对张岚的关联性方面提出异议，张岚并未参与订立该协议。对陈海燕的待证事实，从第8条的文字上看，有一个前置条件，是租赁期满后。总的来说，该二份协议与张岚缺乏关联性。对证据2，这仅是陈海燕与骆志刚之间的往来，与张岚没有关系。本院经审查后认为，对陈海燕的待证事实均不予确认。根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：坐落于杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号的四层楼一幢系骆志刚的私有房产，该房一楼临街，进出通道均需通过一楼。2006年开始，陈海燕即向骆志刚租赁该房用于开办美容院。2011年6月19日，陈海燕与张岚签订名为“承包协议”的房屋转租协议一份，协议主要约定：陈海燕将所承租房屋的一楼转租给张岚经营“施诺家纺”。承包时间自2011年6月19日起至2014年6月18日止，承包费用每年42000元，在每年的6月19日之前交清下一年的承包费用，承包费每年递增10%；陈海燕有义务协助张岚办理好工商、税务相关手续，双方还对违约责任等其他事项作了约定。协议签订当日，张岚交付陈海燕第一年房租费42000元及水电押金500元，并入场经营至今。租赁房屋的其余2-4层仍由陈海燕经营美容院。骆志刚得知陈海燕将租赁房屋一楼转租张岚后，即与陈海燕交涉，双方为此产生矛盾。2012年5月29日，骆志刚与陈海燕续签房屋租赁协议一份，协议约定：租赁期限为二年，即从2012年5月29日起至2014年5月28日止，协议到期后收回房屋；第一年租金63123元，第二年递增6％即66910元，租金在每年的5月29日前付清。同日，骆志刚与陈海燕另行商定由陈海燕补贴骆志刚2011年、2012年、2013年三年房租费45000元，按每年15000元计算。陈海燕于签约当天支付2012年5月29日至2013年5月28日房租63123元及房租补贴10000元。在骆志刚的催讨后，陈海燕又支付给骆志刚房租补贴10000元，余下房租补贴25000元至今未付。事后，骆志刚与陈海燕产生纠纷，向本院提起诉讼。本院作出判决后，陈海燕不服判决向杭州市中级人民法院提出上诉，杭州市中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）浙杭民终字第808号民事判决书，判令解除骆志刚与陈海燕于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》，并判令骆志刚按每月5260.25元的标准返还陈海燕自合同解除之日起至2013年5月28日止的租金。合同解除后，骆志刚多次催促陈海燕、张岚将房屋清空并恢复原状交还给骆志刚，但陈海燕、张岚至今未腾退完毕。陈海燕对所欠的租金损失及房租补贴也未支付。为此，骆志刚诉至本院，请求上判。本院认为，骆志刚与陈海燕于2012年5月29日签订的房屋租赁协议，按照杭州市中级人民法院于2013年4月18日作出的（2013）浙杭民终字第808号民事判决书的规定，自本判决生效之日起解除。现判决已生效，陈海燕虽述租赁房屋的2-4层已腾空，但其转租给张岚的一楼仍未腾退，因此，不能认为陈海燕已将其从骆志刚所租赁的房屋全部完整地腾退完毕，张岚从陈海燕处转租房屋，其未腾退房屋的责任，应由陈海燕承担。现骆志刚与陈海燕的租赁关系已解除，张岚与陈海燕的房屋租赁关系自然解除，张岚有义务将其所租赁的房屋一楼腾退。但陈海燕、张岚至今未将房屋腾退给骆志刚，故骆志刚要求陈海燕、张岚腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，骆志刚要求陈海燕支付逾期腾房损失及支付租房补贴的诉讼请求，理由正当，赔偿标准合理，本院予以支持。但2013年度的租房补贴应从2013年5月29日起开始计算。对于骆志刚要求陈海燕、张岚将租赁房屋恢复原状及要求张岚支付逾期腾房损失的诉讼请求，因双方在签订房屋租赁协议时对租赁房屋恢复原状未作明确约定，且张岚与骆志刚之间未发生直接的租赁关系，故本院不予支持。陈海燕辩称其租赁房屋2-4层已腾空，对于逾期腾退房屋的损失，应由实际占用人承担的抗辩理由，因陈海燕与骆志刚至今未办理退房手续，且陈海燕与张岚系转租关系，张岚承租的一楼房屋至今仍未腾退，应由陈海燕负责将张岚承租的一楼房屋一并腾退给骆志刚，现张岚至今未腾退承租房屋而造成骆志刚损失的经济责任，应由陈海燕承担。故对于陈海燕的辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈海燕、张岚自本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾退给原告骆志刚。二、被告陈海燕支付原告骆志刚逾期腾房损失21081.80元（自2013年4月18日起至2013年8月10日止，共115天，按每天183.32元计算；2013年8月11起至实际腾退之日止的逾期腾房损失，按每天183.32元另行计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告陈海燕支付原告骆志刚租房补贴13040.66元（其中：2011年、2012年度为10000元；2013年度自2013年5月29日起至2013年8月10日止，共74天，按每天41.09元计算，计款3040.66元；2013年8月11日起至实际腾退之日止的租房补贴，按每天41.09元另行计算），于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告骆志刚的其他诉讼请求。如果被告陈海燕未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费647元，减半收取323.50元，由被告陈海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费647元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈自勇二〇一三年八月十日书记员 刘明明 来自