（2013）南市民一终字第904号
裁判日期: 2013-07-08
公开日期: 2014-11-12
案件名称
(2013)南市民一终字第904号上诉人胡新发与被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲，原审被告杨俊卿，原审第三人中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡新发,张玉平,黄龙辉,黄美玲,杨俊卿,中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第904号上诉人（原审被告）：胡新发。委托代理人：毛廷麒。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉平。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄龙辉。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄美玲。法定代理人张玉平。以上三被上诉人共同的委托代理人：杨中洁。以上三被上诉人共同的委托代理人：黄色琼。原审被告（反诉原告）：杨俊卿。委托代理人：周家学。原审第三人：中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行。负责人：樊海青。委托代理人：曾佑玲。上诉人胡新发因与被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲，原审被告杨俊卿，原审第三人中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行（以下简称农行南湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月22日受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月16日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人胡新发的委托代理人毛廷麒，被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲共同的委托代理人杨中洁、黄色琼，原审被告杨俊卿的委托代理人周家学，原审第三人农行南湖支行的委托代理人曾佑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年1月31日，杨俊卿、胡新发作为甲方，黄建立作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于南宁市北宁街25号的私有房屋（以下简称：25号房）一栋（七层，总建筑面积346.37平方米，产权面积217.29平方米）卖给乙方，房屋产权证号为邕房证字第013589**，土地证号为南宁国用（2003）第237**号，按揭合同号为中国农业银行（南湖）桂农银房字（2003）第1-252号；交易价款25万元，合同签订当天支付25万元则该房屋及按揭和土地归乙方，甲方支付按揭款到2007年3月31日，从2007年4月1日起，该房屋的按揭款由乙方支付；房屋产权证过户、土地证过户、转按揭的全部手续费和税费由乙方负责，过户手续由乙方办理，甲方无条件协助办理，双方约定于2007年6月20日至2007年7月20日办理完三个文件的过户手续；因该房屋目前是乙方在使用，从甲方收到乙方支付的25万元当天起，该房屋的所有权、使用权、处置权归乙方所有；甲方转让给乙方的房屋无任何产权纠纷，如因甲方原因造成到期不能过户的，视为甲方违约；任何一方不得违约，否则由违约方支付守约方25万元违约金。签订上述《房屋买卖协议》时，25号房已办理有房屋所有权证（邕房权证字第013589**号）及共有权证，载明所有权证持证人为杨俊卿，共有权人为胡新发，房屋建筑面积217.29平方米，他项权权利人为农行南湖支行。25号房所占宗地曾于2003年1月31日办理了土地使用权证［南宁国用（2003）第423785号］，载明的土地使用权证人为杨俊卿。该地块又于2011年3月7日办理了新土地使用权证［南宁国用（2011）第578616号］，载明使用权人为杨俊卿、胡新发，使用权面积50.45平方米，地号：0302035003，“记事”中记录：该宗地由杨俊卿宗地变更。2007年1月31日，杨俊卿、胡新发出具《收条》，承认收到黄建立25万元；在该收条中，还标注有以下内容：总共该购房款668047.81元，其中现金25万元，其余418047.81元以在桂农银房字（2003）第1-252号合同的按揭余款抵扣。另查明：2003年8月4日，杨俊卿与农行南湖支行签订《个人购（建）房借款合同》（南湖）桂农银房字（2003）第1-252号，就杨俊卿向该行借款50万元（借款期限15年），以25号房产作为抵押担保相关事宜进行了约定。经农行南湖支行核实，截止至2012年11月20日，《个人购（建）房借款合同》项下贷款尚有237476.43元本金未还，无拖欠贷款利息。张玉平、黄龙辉、黄美玲表示，愿意提前向农行南湖支行一次性支付尚余的贷款以办理25号楼的抵押解除手续。2012年8月22日，张玉平、黄龙辉、黄美玲诉至法院，要求：一、判决杨俊卿、胡新发协助张玉平、黄龙辉、黄美玲到农行南湖支行办理诉争房屋按揭的提前还贷解押手续；二、判令杨俊卿、胡新发继续履行其与黄建立在2007年1月31日签订的《房屋买卖协议》并协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理位于南宁市北宁街25号房屋产权证（房屋产权证号：邕房权证字第013589**号）及国有土地使用权证【土地证号：南宁国用（2011）第5786**号】过户至张玉平、黄龙辉、黄美玲名下；三、判决农行南湖支行协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理诉争房屋按揭的提前还款解押手续；四、判令杨俊卿、胡新发连带赔偿张玉平、黄龙辉、黄美玲违约金共计25万元；五、本案全部诉讼费用、保全费用由杨俊卿、胡新发承担。杨俊卿提起反诉，要求：一、判令张玉平、黄龙辉、黄美玲连带支付违约金25万元；二、判令解除杨俊卿、胡新发与黄建立签订的《房屋买卖协议》；三、本案诉讼费用由张玉平、黄龙辉、黄美玲共同承担。自2007年4月起至张玉平、黄龙辉、黄美玲提起本案诉讼期间，杨俊卿名下账号为20012100460024908的中国农业银行个人账户内每月均发生有存款业务，数额4300元左右不等。该账户用于杨俊卿偿还《个人购（建）房借款合同》的按揭贷款。经张玉平、黄龙辉、黄美玲申请，法院调取该账户上述期间存款业务原始凭证，部分原始凭证客户签名栏署名为杨俊卿，部分为黄建立，其他还有王翠苹、苏月芬、邝小婷、赵晓平等人的署名。张玉平、黄龙辉、黄美玲申请证人王翠苹、苏月芬、邝小婷、赵晓平出庭作证，庭审时，四名证人均到庭陈述证言，接受当事人质询。证人均陈述，前述原始业务凭证中有证人署名的存款业务以及部分署名为杨俊卿的存款业务均是证人所办理，证人均系受黄建立的委托存入钱款用于偿还25号楼的银行按揭贷款。张玉平、黄龙辉、黄美玲认为，证人证言真实，可证实从2007年4月开始，即协议所约定的还款的时间开始，基本在每个月的20日之前，张玉平、黄龙辉、黄美玲都依约存入了相应的按揭款，张玉平、黄龙辉、黄美玲一直按约定履行了义务，杨俊卿、胡新发没有任何理由拒绝履行合同义务。杨俊卿认为，张玉平、黄龙辉、黄美玲申请的四位证人，王翠平系黄龙辉的妻子，后三位证人是黄建立的员工，证人均与张玉平、黄龙辉、黄美玲具有利害关系；此外，证人对原始凭证上签名的辩认属肉眼识别，并非专业的鉴定人员，而前述部分原始凭证上有杨俊卿的签名，说明杨俊卿本人仍有自行还款，张玉平、黄龙辉、黄美玲存在未能按时还款的情形。经法院释明，杨俊卿、胡新发未对2007年4月至张玉平、黄龙辉、黄美玲提起本案诉讼期间，有“杨俊卿”署名的杨俊卿名下账号为20012100460024908的中国农业银行个人账户原始凭证申请进行司法笔迹鉴定。还查明：黄建立与张玉平于2008年6月16日订立《自愿离婚协议书》，其中约定：黄建立与张玉平共同拥有南宁市钟意旅馆业有限责任公司和南宁市众发贸易有限责任公司，还包括拥有南宁市北宁街25号整栋楼房和南宁市高峰路82号众发综合大楼整栋楼房及所有财产，按公司协议黄建立占股份60%，张玉平占40%；在南宁市维也纳森林小区第十一栋一单元2楼有三房二厅新房一套归女儿黄美丽所有，张玉平的40%股份归黄龙辉所有，另外60%的股份归黄建立所有，二女儿黄美玲由于残疾一切费用由黄建立全部负担。协议还就其他事项进行了约定。黄建立与张玉平于2008年6月19日在民政部门办理了离婚手续。黄建立于2012年2月24日死亡，生前未立有遗嘱。根据湖南省蓝山县公安局城北派出所、湖南省楠市镇元家冲村村民委员会、南宁市兴宁区民生街道办事处高峰社区居民委员会出具的《证明》，黄建立、张玉平共生育三名子女，分别为黄龙辉（子，1986年6月28日出生）、黄美丽（女，1984年7月16日出生）、黄美玲（女，1986年10月1日出生）；黄建立父亲黄元次已于2001年5月13日死亡，母亲程满荣已于2004年3月3日死亡。黄美玲为残疾人，残疾类别为言语肢体，残疾等级为一级。2012年6月5日，黄美丽作出《放弃继承声明书》，明确表示放弃对黄建立基于本案《房屋买卖协议》所享有合同权利的继承权。2012年6月26日，黄龙辉通过邮政特快专递向杨俊卿、胡新发寄送《关于催促办理北宁街25号房屋过户手续的函》，要求杨俊卿、胡新发在2012年6月30日前办理25号房房屋产权证及国有土地使用权过户相关事宜。杨俊卿、胡新发于2012年6月27日收到该函。一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经法院传票传唤，本案被告胡新发无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。关于张玉平、黄龙辉、黄美玲诉讼主体资格的问题。黄建立与杨俊卿、胡新发签订的《房屋买卖协议》双方主体适格，意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，为有效合同。黄建立作为买受人，在其依约履行合同义务后，其基于该房屋买卖协议可确立请求杨俊卿、胡新发将25号楼所有权转移的债权，该债权属财产性权利，签订《房屋买卖协议》时，黄建立与张玉平为夫妻关系，该合同债权属于双方的夫妻共同债权，黄建立与张玉平2008年6月19日离婚，在双方订立的《自愿离婚协议书》中，对相关财产进行了分割处理，而从内容上看，协议书所载的“股份”应指南宁市钟意旅馆业有限责任公司和南宁市众发贸易有限责任公司的股份，“张玉平的40%股份归黄龙辉所有”意指张玉平所占有的前述两公司40%的股份归黄龙辉所有，并非笼统的指黄建立、张玉平的夫妻共同财产、共同债权张玉平仅占40%的比例且该40%比例的财产、债权又全部转由黄龙辉享有。在该《自愿离婚协议书》中并未对有关25号楼买卖所签订《房屋买卖协议》产生的债权进行分割处理，故黄建立与张玉平离婚后，张玉平仍享有其应有的债权份额；黄建立在与张玉平离婚后死亡，其生前未留有遗嘱，其遗产应按法定继承处理；黄建立的第一顺序法定继承人为黄龙辉（子）、黄美丽（女）、黄美玲（女），黄美丽在黄建立死亡后，明确表示放弃对黄建立基于本案《房屋买卖协议》所享有合同权利的继承权，故黄建立享有的该合同权利作为财产性权利应由黄龙辉、黄美玲共同继承。综上，在黄建立死亡后，张玉平、黄龙辉、黄美玲已明确表示愿意履行《房屋买卖协议》，行使黄建立作为合同相对方的权利及履行合同义务，故黄建立在本案《房屋买卖协议》中的合同权利义务由张玉平、黄龙辉、黄美玲继受，三人作为本案原告，主体适格。至于黄龙辉（1986年6月28日出生）与黄美玲（1986年1O月1目出生）出生日期登记上出现的有违反常理的情况，属于记载瑕疵，并不足以否定两人与黄建立的关系，该记载瑕疵也完全可通过由当事人向相关登记机关申请更正予以解决。关于张玉平、黄龙辉、黄美玲的本诉诉讼请求。依《房屋买卖协议》的约定，黄建立作为买受人，所负合同主要义务为支付出卖人即杨俊卿、胡新发25万元并负担2007年4月1日后的25号楼抵押担保的杨俊卿作为借款债务人的剩余银行按揭贷款本息。根据法院查明的事实，可证实黄建立在依约支付杨俊卿、胡新发25万元后，其本人或其委托他人代其定期、持续地向杨俊卿名下用于偿还前述银行按揭贷款的账户内存入钱款，截止至2012年11月20日并无拖欠贷款利息，还贷情况可见是正常的；杨俊卿主张签订合同后仍有部分贷款是其偿还的，没有提供任何有效证据予以证实，对杨俊卿该主张不予采信。黄建立作为买受人，张玉平、黄龙辉、黄美玲作为合同权利义务继受人，均已履行合同主要义务，在25号楼及其所占地块已办理有杨俊卿、胡新发名下的房屋所有权证和土地使用权证的情况下，杨俊卿、胡新发仍未能协助黄建立或张玉平、黄龙辉、黄美玲办理有关房屋所有权、土地使用权更名手续的合同主要义务，已构成违约，应承担相应的违约责任；杨俊卿主张未能办理有关更名手续系应黄建立本人要求所为，没有证据证实，不予采信。故对于张玉平、黄龙辉、黄美玲要求杨俊卿、胡新发继续履行与黄建立2007年1月31日所订《房屋买卖协议》并协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理25号楼房屋产权、土地使用权更名过户手续的诉讼请求，予以支持。因本案争议非法定继承纠纷或析产纠纷，故对于张玉平、黄龙辉、黄美玲各占房屋所有权、土地使用权的比例份额在本案中不作处理和认定。因2003年8月4日，杨俊卿与农行南湖支行签订《个人购（建）房借款合同》，以25号房产作为抵押担保，办理25号楼更名过户至张玉平、黄龙辉、黄美玲名下的手续必须以解除该抵押担保登记为前提，现张玉平、黄龙辉、黄美玲亦表示愿意提前支付剩余的按揭贷款，故杨俊卿、胡新发应协助张玉平、黄龙辉、黄美玲向农行南湖支行办理25号楼作为抵押担保的按揭贷款提前还贷解除抵押手续，农行南湖支行则应协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理前述还贷款及解除25号楼解除抵押手续。杨俊卿、胡新发未能履行协议约定的主要义务，应向张玉平、黄龙辉、黄美玲支付违约金。结合该协议及杨俊卿、胡新发所出具的25万元《收条》的记载内容，可知有关25号楼的交易价款总额实为668047.81元，《房屋买卖协议》中约定，任何一方不得违约，否则由违约方支付守约方25万元违约金，该25万元违约金约定标准过高，杨俊卿在庭审过程中亦表示若法院认定杨俊卿、胡新发违约，则要求调低违约金，故将违约金数额调整为协议约定合同总价款的30%的标准，酌情确定为20万元。杨俊卿、胡新发同为出卖方，应对该债务互负连带责任。关于杨俊卿的反诉请求。根据前述查明的事实及认定，黄建立及张玉平、黄龙辉、黄美玲不存在违约情形，杨俊卿要求判令张玉平、黄龙辉、黄美玲连带支付违约金25万元及判令解除《房屋买卖协议》没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，判决：一、张玉平、黄龙辉、黄美玲及杨俊卿、胡新发继续履行2007年1月31日黄建立与杨俊卿、胡新发签订的《房屋买卖协议》；二、杨俊卿、胡新发协助张玉平、黄龙辉、黄美玲向农行南湖支行办理由张玉平、黄龙辉、黄美玲代为提前偿还2003年8月4日杨俊卿与农行南湖支行所签订《个人购（建）房借款合同》项下尚余借款本金、利息以及南宁市北宁街25号房屋解除贷款抵押登记的手续；三、农行南湖支行协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理代为提前偿还2003年8月4日杨俊卿与农行南湖支行所签订《个人购（建）房借款合同》项下尚余借款本金、利息以及南宁市北宁街25号房屋解除贷款抵押登记的手续；四、杨俊卿、胡新发协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理将南宁市北宁街25号房屋所有权及所占地块土地使用权变更登记至张玉平、黄龙辉、黄美玲名下的手续；五、杨俊卿、胡新发连带支付张玉平、黄龙辉、黄美玲违约金20万元；六、驳回杨俊卿的反诉请求。本诉案件受理费8880元，财产保全费3070元，公告费350元，共计12300元，由张玉平、黄龙辉、黄美玲负担1050元，杨俊卿、胡新发负担11250元；反诉案件受理费2525元，由杨俊卿负担。上诉人胡新发不服一审判决上诉称：一、一审违反法定程序，遗漏本案争议房屋的共有人黄金定为本案当事人，可能影响判决的正确性，应当发回重审。1、黄定金是南宁市北宁街25号房的共有人。虽然涉案房屋的所有权证书载明所有权证持证人为杨俊卿，共有权人为上诉人，但上诉人于1981年与黄定金结婚，涉案房是上诉人在婚姻存续期间与杨俊卿共同购买，因此，上诉人的妻子黄定金依法应当是涉案房的共有人。2、一审未通知涉案房屋的共有人黄定金参加本案诉讼，可能影响本案的正确判决。二、一审认定事实不清，证据不足。上诉人已充分履行了房屋买卖合同中约定的义务，没有违约行为。三、双方的《房屋买卖协议》已经不具备继续履行的条件，应当判令终止履行。四、一审判令上诉人和杨俊卿向被上诉人支付违约金20万元的判决证据不足，适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，发回重审。被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求二审依法予以维持原判。原审被告杨俊卿答辩称：同意上诉人的上诉意见。原审第三人农行南湖支行认为：同意被上诉人的意见，同意一审判决。当事人争议的焦点是：本案是否遗漏当事人程序违法？被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲要求继续履行合同及要求胡新发、杨俊卿承担违约责任有无事实和法律依据？各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人胡新发在二审期间提交以下证据：1、结婚证存根、结婚登记介绍信、申请书、证明，证明上诉人胡新发与黄定金于1981年结婚，上诉人2003年购买涉案房屋时，是在夫妻婚姻关系存续期间购买的。2、办理房屋转移登记流程图、南宁市房屋所有权转移登记申请材料表、南宁市房屋转移登记申请书、房屋登记信息查询申请书（表二）、个人（家庭）名下房屋登记信息查询申请书（表三），证明被上诉人未提供房屋过户所必需的资料、没有办理房屋过户转移登记申请手续、讼争房屋不具备办理房屋过户的条件。被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲质证认为：对证据1的真实性无异议，既然法院已审理上诉人与黄定金的离婚纠纷，应以法院最后查明的事实为准。对证据2的真实性有异议，不清楚证据的来源，且上诉人提交的资料不仅不能证明上诉人的主张，反而证明上诉人在本案中的违约行为。房屋本身是办理有抵押的申请，是由借款人本人即上诉人去办理的，房屋登记在上诉人的名下，合同约定办理过户申请应当是由所有权人递交，由于被上诉人无法到房产局查档，无法办理房屋过户手续。原审被告杨俊卿质证认为：对证据1的三性均无异议；对证据2，根据房产部门办理过户手续，我方仅是需要配合，主要还是由被上诉人负责办理。从被上诉人提供的证据可以证实其由于资金紧张，夫妻关系不和，所以未能办理过户手续，责任并不在我方。原审第三人农行南湖支行质证认为：对证据1，同意上诉人的质证意见。证据2，在银行按揭贷款未偿还完毕的情况下，是不能办理房屋解押手续的。应本院要求，农行南湖支行提交《情况说明》一份，称涉案房屋仍处于抵押状态。杨俊卿、胡新发和黄建立三人曾于2007年5、6月期间到该行口头咨询涉案房屋已转让他人，是否可以将杨俊卿的借款直接转按揭到房屋购买人、如何办理有关手续？该行答复：杨俊卿的借款不能直接转按揭给房屋买受人，抵押房屋只有在还清银行贷款、解除抵押后才能转让。此后，杨俊卿未再来该行咨询解押事宜。胡新发质证认为：对证据的真实性没有异议，也是事实，当时当事人三人是想去办理转按揭的，但是办不成。张玉平、黄龙辉、黄美玲质证认为：对证据的真实性没有异议，对内容有异议，其中，对三人口头咨询的真实性因没有其它证据佐证所以不能认定。该证据正好说明了上诉人违约的事实，因为银行已告知还清贷款才能解押，也就是说上诉人是清楚还清贷款才能解押的，上诉人在明知如何办理转按揭手续的情况下，仍然没有办理，违约事实明显。杨俊卿质证认为：该证据是事实，当时三人确实是去银行咨询了，黄建立说不能办转按揭，就去找钱吧，后来没见黄建立再去找我们。因为银行贷款是办在我名下，如果钱还不清，将来有什么事，也会找我，所以，我当然希望尽快办好转按揭手续的。由于当事人对上诉人在二审期间提交的证据1的真实性无异议，本院予以确认。证据2，因被上诉人对证据的真实性提出异议，上诉人亦不能说明证据来源，故本院不予确认。农行南湖支行提交的《情况说明》，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明：张玉平、黄龙辉、黄美玲在其2012年6月6日的起诉状中称：协议签订后，黄建立及张玉平、黄龙辉、黄美玲一直按照约定偿还银行按揭款，定期每月偿还房屋按揭款4300元。2011年土地证办至杨俊卿、胡新发二人名下，具备了房产过户条件。之后，杨俊卿、胡新发无论如何催促都拒绝协助张玉平、黄龙辉、黄美玲办理提前还款解押手续及房屋过户手续。黄龙辉于2012年6月26日致函杨俊卿、胡新发《关于催促办理北宁街25号房屋过户手续的函》称：因你们不履行协助办理位于南宁市北宁街25号房屋产权证及国有土地使用证过户一事，致函如下：协议签订后，我父亲黄建立按照协议约定将25万元房屋转让款支付你们后，此后并按照约定定期向银行偿还该房屋按揭款，已向贷款银行偿还了共16万左右。经多次催促你们才将原土地证办至你们二个名下使房屋具备过户条件，但截止今日，你们仍不履行协助办理房屋产权证及国有土地使用证过户的合同义务，现我依法敦促你们于2012年6月30日前履行协助办理房屋过户义务，否则追究你们违约责任。二审庭审中，当事人一致认可涉案房屋在没有还清银行按揭贷款的情况下，不能办理房屋解押手续和房屋过户手续。本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。黄建立与杨俊卿、胡新发在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《房屋买卖协议》的甲方为杨俊卿、胡新发，乙方为黄建立。涉案房屋的《借款合同》系由杨俊卿与农行南湖支行签订，抵押权人为杨俊卿和胡新发。根据合同相对性原则，张玉平、黄龙辉、黄美玲诉杨俊卿和胡新发为本案房屋买卖纠纷的当事人，依法有据。《房屋买卖协议》从胡新发于2007年与黄建立签订至今，胡新发的配偶知道或者应当知道，但其从未提出过异议。根据涉案房屋的权属证书、土地使用权证书及银行借款合同、《房屋买卖协议》的出卖人和购买人，胡新发的配偶不属于必须共同进行诉讼的当事人，一审没有通知胡新发的配偶参加诉讼，没有违反法定程序。胡新发主张一审遗漏当事人、程序违法，没有法律依据，本院不予采纳。关于张玉平、黄龙辉、黄美玲要求继续履行合同及要求胡新发、杨俊卿承担违约责任有无事实和法律依据的问题。黄建立与杨俊卿、胡新发签订《房屋买卖协议》后，杨俊卿、胡新发已将涉案房屋交付黄建立使用，黄建立亦按约支付杨俊卿、胡新发25万元并负担自2007年4月1日之后的杨俊卿作为借款人的剩余银行按揭贷款本息。在此期间，双方均未主张解除买卖合同。黄建立死亡后，张玉平、黄龙辉、黄美玲作为合同权利义务继受人，要求继续履行涉案《房屋买卖协议》，有事实和法律依据。在张玉平、黄龙辉、黄美玲表示愿意提前支付剩余的按揭贷款、农行南湖支行同意的情况下，张玉平、黄龙辉、黄美玲要求杨俊卿、胡新发协助向农行南湖支行办理涉案房屋提前还贷解除抵押手续、协助办理涉案房屋产权和土地使用权更名过户手续，一审判令予以支持并无不当，本院予以维持。胡新发上诉《房屋买卖协议》已不具备继续履行条件，应判令终止履行的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋买卖协议》约定：房屋产权证过户、土地证过户、转按揭的全部手续费和税费由黄建立负责，过户手续由黄建立办理，杨俊卿、胡新发无条件协助办理。协议签订后，黄建立与杨俊卿、胡新发到银行欲办理将杨俊卿名下的借款直接转按揭到黄建立名下，但得到的答复是抵押房屋只有在还清银行贷款、解除抵押后才能转让。此后，黄建立或委托他人定期、持续地向杨俊卿名下用于偿还前述银行按揭贷款的账户内存入钱款，截止至2012年11月20日并无拖欠贷款利息，还贷情况正常。黄建立生前并无要求提前一次性还贷，黄建立死亡后，张玉平、黄龙辉、黄美玲作为权利继受人，也无证据证明其曾要求一次性提前还贷而杨俊卿、胡新发拒绝配合。因本案的房屋在银行按揭贷款没有偿还完毕、房屋未能解押的情况下，不具备办理房屋过户、土地使用证过户条件，故张玉平、黄龙辉、黄美玲称杨俊卿、胡新发已将土地使证用变更为其二人名下，即具备过户条件，与事实不符。张玉平、黄龙辉、黄美玲没有证据证明杨俊卿、胡新发未能履行协议约定的主要义务，其要求杨俊卿、胡新发承担违约责任，没有合同依据，本院不予支持。杨俊卿、胡新发关于其未违约的抗辩理由成立，本院予以采纳。一审判令杨俊卿、胡新发向张玉平、黄龙辉、黄美玲支付违约金20万元，欠妥，本院予以纠正。杨俊卿的反诉请求，被一审驳回，杨俊卿没有提出上诉，视为对一审判决的认可，故本院予以维持。综上，一审认定涉案《房屋买卖协议》为有效合同，张玉平、黄龙辉、黄美玲要求继续履行该协议理由成立，本院予以维持。胡新发上诉称其没有违约行为，理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第865号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第865号民事判决第五项；三、驳回被上诉人张玉平、黄龙辉、黄美玲要求上诉人胡新发、原审被告杨俊卿连带赔偿违约金25万的诉讼请求。一审案件受理费8880元、财产保全费3070元、公告费350元，合计12300元，由张玉平、黄龙辉、黄美玲负担8150元，由杨俊卿、胡新发负担4150元；反诉案件受理费2525元，由杨俊卿负担。二审案件受理费11405元，由上诉人胡新发负担6405元，由张玉平、黄龙辉、黄美玲负担5000元。义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 农虹菲代理审判员 吴 宁代理审判员 李昌明二〇一三年七月八日书 记 员 骆春利附相关法律条文：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”