（2013）峄民初字第113号
裁判日期: 2013-07-08
公开日期: 2014-05-23
案件名称
白景爱与徐萍土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市峄城区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白景爱,徐萍
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第十七条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2013）峄民初字第113号原告白景爱，男，1954年9月24日出生，汉族，系峄城区水利局退休干部。委托代理人刘强，山东榴园律师事务所律师，一般授权代理。被告徐萍，女，1955年3月25日出生，汉族，系峄城区物资局退休工人。委托代理人徐量，山东龙头律师事务所律师，一般授权代理。原告白景爱与被告徐萍土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘强、被告及其委托代理人徐量到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年2月1日，我与枣庄市润德商贸有限公司（以下简称润德公司）签订《承包合同书》，我依约从2008年至2010年三年每年已交租金20000元。2011年11月30日，我与被告签订厂房租赁合同，约定被告使用我承租的峄城区古邵镇夏庄村（以下简称夏庄村）206国道东侧厂房六间、办公室五间、洗煤厂简易房以北的土地，租期三年，租金每年为20000元，并约定合同签字生效时给付我第一年的租金，以后两年的租金是在每年12月1日前付清，若拖欠一个月按每年租金的51%承担滞纳金1000元。合同签订后，我按合同约定将厂房等交付给被告使用至今，按照合同约定，第二年的租金20000元，被告应在2012年12月1日前交清，经我多次催要，被告无故推托，至今未按约定给付租金，因此，请求人民法院依法判令被告给付我2012年的租金20000元、滞纳金1000元、违约金2000元，合计23000元。被告辩称，我于2011年11月底签订合同时就预交给被告一年的租金，但从刚开始使用厂房和土地时就被夏庄村的村民们阻止，2012年6月，夏庄村民将西大门和围墙拆倒，同年7、8月份，经我与村民们协商，重新花钱租赁了这片场地的使用权。不久前，村民们又在本厂地大门前挖了一条横贯南北的沟，使我彻底不能使用本场地。这期间，我多次通知原告出面协商解决问题，原告始终不出面，因此，我遭受了严重的经济损失。根据《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。同时第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于夏庄村民的阻碍，致使我一直不能正常使用租赁的场地，因此，我依法可以不支付租金。经审理查明，2003年10月1日古邵镇夏庄村委会分别与本村韩建成等八村民签订《土地承包合同书》，租用八村民承包的土地，期限50年，租金每年租金每亩500元，同时，该村委会将自己租用的土地转租给古邵镇政府，双方签订了《土地租赁合同书》，镇政府随即将该租用的土地无偿提供给润德公司使用，期限仍为50年，双方签订了《合作合同书》，约定：润德公司无权转租、转让或抵押等，润德公司在该土地上建厂房及院落。2006年2月1日，原告与润德公司签订了《承包合同书》，约定原告承包润德公司的厂房、厂地，承包期十年，前五年，每年承包金20000元，后五年每年10000元；2006年6月26日，润德公司与夏庄村委会签订了《土地租用补充协议》，约定由润德公司每年每亩给韩建成等原八土地承包人再增加租金200元。2011年11月30日，原告白景爱与被告徐萍签订《厂房土地租赁合同书》，合同约定：“甲方（出租方）白景爱将座落在古邵镇夏庄村206国道东侧厂房六间，办公室五间，洗煤厂简易房以北的土地均租给乙方（承租方）徐萍使用，洗煤厂的公用两条路，乙方享有使用权，如洗煤厂干挠使用，有甲方负责；厂房租期为三年，自2011年12月1日起至2014年12月1日止；租金为每年20000元，于本合同签字生效前付给甲方20000元，以后两年在每年的12月1日前付清，若拖欠一个月按每年租金的5%交给出租方滞纳金1000元；若一方违约，违约方应向守约方支付两个月的违约金2000元；”等。合同签订后，被告依约将第一年的租金20000元交给原告，原告按合同约定将厂房等交给被告使用。被告承租后，修建大门、院墙等，进行了部分投资。几个月后，古邵镇夏庄村村民拆墙挖沟堵路等，造成被告的经营时常中断。2012年7月，被告与夏庄村的村民协商重新租赁本案所涉及的土地，被告的生产经营才基本正常，现出路又被村民挖沟堵拦，被告无法进行生产经营。另查明，该案所涉及的承包土地系古邵镇夏庄村的基本农田；2011年，韩建成等原八土地承包人将夏庄村委会和润德公司诉至本院，本院以本案租赁的厂房和厂地所涉及的农民集体所有的土地属非法租用非农业建设用地，不属人民法院受案范围为由，于2013年3月7日依法作出作出（2011）峄民初字第524号民事裁定书，裁定驳回了八村民的起诉。上述事实，有当事人陈述、诉状、土地承包合同书、照片、证人证言、庭审笔录等证据在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，我国的法律严格限制非法出租农用地用于非农业建设。《中华人民共和国土地城乡规划法》第四十一条第三款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业建设，不得占用农用地，确需占用农用地的，应当按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定，维持土地用途，不得用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案所涉土地系耕地，租用后转为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。原告白景爱与被告徐萍签订的土地租赁合同，因违反土地管理法中关于禁止占用耕地及农民集体所有的土地的使用权和不得出租用于非农业建设的强制性规定而无效。因此，原告所诉无事实和法律依据，其诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国土地城乡规划法》第四十一条第三款、《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决如下：驳回原告白景爱的诉讼请求。案件受理费375元、财产保全费270元，共计645元，由原告白景爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 董业法审 判 员 王 平代理审判员 刘国贤二〇一三年七月八日书 记 员 章 艳 百度搜索“”