（2013）佛南法民三初字第327号
裁判日期: 2013-07-08
公开日期: 2014-05-30
案件名称
关健雄、张飞诉谭焕好、梁苏祺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关健雄,张飞,谭焕好,梁苏祺,满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第327号原告（反诉被告）关健雄，男。原告（反诉被告）张飞，男。两原告的共同委托代理人莫茜特、严远飘，系广东循理律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）谭焕好，女。被告（反诉原告）梁苏祺，男。两被告的共同委托代理人梁杏贤，女。两被告的共同委托代理人陈斐，系广东昊法律师事务所律师。第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地：佛山市禅城区体育路13号首层之九铺。负责人温兆强。委托代理人李敏聪，男，系该公司员工。原告关健雄、张飞与被告谭焕好、梁苏祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，两被告提起反诉，本院依法决定将反诉与本诉合并审理，后本院依法追加满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红）为第三人参与诉讼。本案由审判员朱道春适用简易程序于同年6月25日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人莫茜特、严远飘，两被告的委托代理人梁杏贤、陈斐，第三人的委托代理人李敏聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称，2011年1月5日，两原告通过第三人与两被告签订《房地产买卖合同》，约定：两原告购买两被告所有位于盐步河西管理区的厂房，厂房面积为925平方米，交易总价为260万元，厂房已办抵押，由两原告出资代偿债务，两被告在还清银行贷款后10日内办理涂销抵押手续，完成涂销抵押手续后30个工作日内办理交易过户手续。2011年1月20日，两原告代两被告清偿了银行贷款845274.59元，并将上述房产顺利解封，此后在办理交易过户手续的第一步骤“出图”过程中，发现上述房产的《土地使用证》与相邻的土地使用证存在红线重叠的问题，在知悉无法顺利办理过户手续的情况下，双方协商中止合同的履行。2011年2月份，两被告因欠其他债权人债务，上述房产再次面临被拍卖情形，经原、被告协商，两被告自愿于2011年2月17日将上述房产交付给两原告使用及收益，于是两原告继续支付部分购房款811000元给两被告偿还债务。两原告付款后，原、被告共同向国土部门询问及信访部门信访，请求对涉讼土地的红线重叠问题予以解决，对《土地使用证》进行更正，国土部门口头答复可以更正，但更正后的《土地使用证》将比原《土地使用证》的面积缩小约103平方米，两原告知悉后仍表示愿意承担面积缩小所造成的损失，要求继续履行合同，2011年9月29日，原、被告签订了《补充协议》一份，约定暂时中止合同履行，待更正《土地使用证》后继续交易，同时明确物业已交付给两原告使用，由两原告用于出租收益。此后，因两被告不再有还债压力，加上房价上升，两被告便想反悔，不愿继续履行合同，一直拖延不愿意办理《土地使用证》更正手续，导致合同无法继续履行，其行为已构成严重违约。现两原告已实际支付了购房款1706274.59元，只要两被告将房产过户到两原告名下，两原告同意支付剩余的购房款，故起诉请求法院判令：1、两被告继续履行双方于2011年1月5日签订的《房地产买卖合同》；2、两被告立即协助两原告办理产权过户手续；3、诉讼费由两被告承担。两被告答辩并反诉称：1、两原告严重违反合同的约定，拒不履行主要债务，根据合同约定，两原告应于2011年1月20日前支付首期购房款200万元给两被告，于2011年2月17日前付清尾款60万元。但至今经多番催促，两原告仅支付了购房款1606274.59元给两被告，尚拖欠近100万元未支付，占总购房款的4成，两原告在诉状中不提自己未付清款项的事实，却指出其代两被告代偿债务，不合常理及逻辑。故两原告违反合同约定，无权要求两被告继续履行合同义务。2、合同明确约定，过户时间为收到银行出具的还清贷款证明后十日内到房管部门办理，而不是两原告称还清银行贷款后，通过两原告提交的证明可见，收到银行出具的还清贷款证明的时间是2011年5月12日，两原告违反合同约定给付还款义务的事实发生在2011年1月20日，双方至2011年5月12日以后才发现讼争房产存在因政府行政管理出错导致无法过户的情形，两原告以此为由主张不履行给付义务的主张不应获得支持。3、两被告并未故意拖延不予办理土地证的更正手续，房产不能过户是因为产权证红线图与他人土地证红线图相重合，该错误是房产行政部门登记错误造成的，自发现该情形以来，两被告应两原告的要求，两年来多方要求相关部门予以解决，但都没有得到回应，两被告不存在违约的事实，登记错误应属于不可抗力，两原告将其归咎于两被告是错误的。4、经两被告多番催告，在两年多时间内，两原告仍拒不履行付清购房款的义务，导致两被告出售房产收取房款的目的无法实现。另外，在合同履行期间，两被告基于错误的法律认识，与两原告签订《代收租金协议》，该《代收租金协议》依法应属无效合同，两原告据此以“代收租金”名义截取了该土地上厂房承租人给予两被告的厂房租金合计达612800元，该612800元的款项理应在合同解除后双方各自返还部分予以抵扣。综上，反诉请求法院判令：1、解除原、被告于2011年1月5日签订的《房地产买卖合同》；2、两原告承担本案全部诉讼费用。针对两被告反诉，两原告辩称：两原告不存在违约的情形，因上述房产面临被法院拍卖，原、被告双方签订买卖合同，两被告的目的是为了两原告代两被告还清银行贷款。两原告代还清贷款后，准备办理过户手续时，第一步出图便发现涉讼土地的红线与附近的土地发生重叠，双方协商中止交易。后两被告需要其他资金还债，两被告要求继续履行合同，并提出将房产先交付给两原告使用，两原告便代两被告还清了债务，并同时向国土部门及信访部门要求解决红线重叠的问题。双方再签订补充协议，同意中止合同的履行，待两被告更正土地信息后再由两原告付款并办理过户手续。两被告的行为视为对合同约定的付款时间的变更，且在此期间两被告从未催促两原告支付购房款，故两原告不存在违约的情形。代收租金的协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，两被告自愿将厂房交接给两原告使用及收益，且协议明确租金是两原告的收入，由两原告代收，两被告认为协议无效及需返还租金是没有依据的。两被告在可以继续履行合同的情况下违约，两原告作为守约方有权要求继续履行合同。第三人陈述称：2011年1月5日，我司撮合原、被告达成《房地产买卖合约》，后我司在协助双方过户时发现红线图重叠问题，并告知双方，原、被告双方签订了补充说明，对与原、被告的纠纷，希望法院依法判决。诉讼中，两原告共同举证如下：1、两原告身份证（2份，原件），用以证明两原告诉讼主体资格。2、两被告身份证（2份，复印件）、，用以证明两被告诉讼主体资格。3、企业机读档案登记资料（1份，复印件），用以证明第三人主体资格。4、房地产买卖合同（1份，原件）。5、房地产买卖合同补充说明（1份，原件）。6、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证、房产登记信息卡（各1份，复印件）。证据4-6证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，合同约定由两原告出资代两被告偿还银行贷款，两被告在还清银行贷款后10日内办理涂销抵押手续，完成涂销抵押手续后30个工作日内办理交易过户手续，但因两被告恶意拖延不予办理土地更正手续，导致物业至今无法办理过户手续。另外，土地证、房产证及房管局的登记资料均无法显示土地使用证存在红线图重叠问题，被告存有故意欺诈行为。7、物业交接确认书（1份，原件）。8、补充协议（1份，原件）。9、位置示意图（1份，原件）。证据7-9证明房产的土地使用证与相连土地证红线发生重叠，需要两被告申请更正才能继续进行交易，在发现房产土地使用证的用地红线发生重叠后，两被告仍愿意继续履行合同，要求两原告继续代还债务，在两原告尚未完整支付首付款的前提下，仍将物业交付给两原告使用由原告收益，并与两原告签订《补充协议》，约定待更正土地信息后再继续进行交易。两被告交付物业及签订《补充协议》的一系列行为视为对两原告支付购房款时间的变更，同意中止合同履行并承担更正土地信息义务。10、2011年1月5日收款证明（1份，原件），用以证明两原告已支付给两被告定金5万元。11、2011年1月20日收款证明（1份、原件）、农村信用合作联社里水信用社出具《证明》（1份、复印件）、贷款收回传票（1份、复印件）、发票（1份、复印件），用以证明两原告于2011年1月20日为被告偿还银行贷款845274.59元，避免涉讼房产被法院拍卖，使房产顺利解封。12、2011年4月28日收条（1份，原件）、2011年5月5日收条（1份，原件）、2011年5月5日银行回单（1份，原件）、2011年5月12日银行回单（1份，原件）、2011年5月5日个人结算义务申请书（1份，复印件）、2011年5月12日个人结算义务申请书（1份，复印件）、2011年9月2日个人结算业务申请书（1份，原件）、2011年9月2日银行回单（1份，原件），用以证明两原告在被告交付物业后继续付款给两被告用于偿还债务，合计为811000元。13、2011年11月30日挂号信函收据（1份，复印件）、2012年12月19日邮件详情单（1份，原件）、履约催促函（1份，复印件）、回复函（1份，原件），用以证明经两原告和第三人多次催促两被告继续履行合同，两被告不予理睬。诉讼中，两被告共同举证如下：1、《房地产买卖合同》（1份，原件），用以证明该买卖合同明确成交价为260万元，付款方式是一次性付款，定金5万，首期房款200万（含定金），在银行通知提前还贷3个工作日内由两原告将款项一次性付至两被告还款账户（这在合同第2页其中第三条第3点有明确注明）。鉴于本案房地产买卖交易初期，两被告因拖欠南海区农村信用社到期贷款，债权人要求两被告还贷一事已经法院诉讼再到强制执行阶段，不存在发出银行通知还贷书面文件这一可能，事实上双方在签订买卖合同时均了解被告待买卖的这处物业已被查封和抵押。因此，两被告2011年1月5日在与两原告签订讼争房地产买卖合同后，就立即联系债权人南海区农村信用社提前还贷，两原告对此明知，但两原告并没有依照合同约定在3天内缴清首付款200万元，而是以种种理由拖延，两被告迫于强制执行压力，担心该房产被拍卖处理，也只能暂时退让，要求原告先支付845274.59元，用于还清债权人南海区农村信用社的贷款及利息、强制执行费，两原告于2011年1月20日将该款项支付，但就剩余到期应付购房款却拒不履行，严重违反合同主要履行义务，另外，合同第三条第4点约定，尾期房款60万元在房屋交付使用当天缴清，在中介的撮合下，2011年2月17日，原、被告签订文件交付该房地产，但原告并未于当日缴清全部购房款260万元给被告，按合同第七条违约责任第2点第1款约定：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，被告反诉请求解除双方房地产买卖合同有理有据且符合法律规定。合同备注注明：①买卖双方已知悉该物业已被查封及抵押……，对应上述说明事项第一点，结合案情实际情况，2011年1月20日前，原告依照双方合同约定最迟于这天前就应该一次性缴清首付房款200万元，然而事实并非如此。2、现金收入传票（1份，原件），用以证明两原告提交的证据所载款项，是原告在拒不一次性付清到期首付房款的情况下，仅就被告当时被法院告知必须支付的相关债务金额代为支付，已作部分支付购房款。3、物业交接确认书（1份，原件），用以证明经第三人的怂恿，在两原告连购房款首期都没有交齐的情况下，两被告迫于想尽快出售物业回笼资金，于2011年2月17日将该不动产交付给两原告，依照合同约定，两原告应当于该日内缴清全部购房款余款，但事实上其继续拖延拒不给付，确认书第3条约定“自本交接书生效当日起由乙方（也就是原告）承担使用上述物业所产生的一切费用……”然而事实上该厂房在出租使用期间直至现今，有关修缮维护的费用仍是两被告在负责，承租人泉威厂就厂房修理等事宜只通知两被告处理，由两被告出钱聘请人员维护。可见两原告既没有履行房地产买卖合同约定的主要合同义务，也没有履行接收物业后的相应义务。本案第三人作为中介方，本应切实公平维护买卖双方的利益，告知各方相应法律事实情况及解释合同条款，然而本案中，第三人无视两原告作为房产买受人不履行到期给付义务严重违反合同约定等一系列事实情况，既不提醒两被告，也不敦促两原告履约，反而蒙骗两被告在没收齐房款的情况下与两原告签订文件交接房产，存在严重过错，理应承担相应法律责任。4、区领导接访登记表（1份，复印件），用以证明在在办理过户手续中意外发现买卖的房地产存在用地权属范围与他人土地重叠登记的情况，导致交易不能，该问题是由于房地产登记部门出错造成的，两被告已经积极寻求相关政府部门解决，但至今没得到任何处理，该登记表是原告关键雄填写的，对此事的进展情况原告十分了解，两被告不存在违约情形。上述客观事实自被发现已经二年仍得不到处理，双方买卖合同实际早已处于无法履行境况。上述客观事实被发现于2011年5月12日以后，在两原告提交的证据材料8—银行提前还贷证明发出后，持此证明前去登记机关办理过户。可见两原告拒不履行付清到期应付购房款的违约行为发生在先，且历经三个多月才发现该房产因政府机关行政原因过户不能。5、代收租金协议（1份，原件），用以证明两被告当时基于错误的法律认识，在没有防备且过分信任的情况下，与两原告达成该协议，两被告的意图是双方买卖合同无法履行，已收取的购房款100多万应当给还给两原告，但自己当时没偿还能力，就用厂房租金作为还款，用以还清已收取的购房款。6、证明（1份，原件），用以证明两原告已经收取原本应由两被告收取的厂房租金612800元。该证明文件其中“2011年8月至2013年5月”租金应当是704000元，而非上面记载的672000元，原因是承租人少算了一个月，2011年8月至2013年5月是22个月，乘以月租32000元可得出上述704000元租金，加上2011年4月—7月的租金58400元，以及押金64000元，扣减两原告根据协议转付给两被告的饭堂、宿舍租金，尚有612800元被两原告截取。该款项理应在房地产买卖合同解除合同后双方各自返还时做冲抵处理。7、证件收据（1份，原件），用以证明两被告在签署合同时依约将所房产证件都已交付给第三人，其应向两被告返还。8、谭焕好存折（1份，原件），用以证明2011年5月5日被告收到的款项是30万元，当时所写收据30万元已包含了银行转账10万元。诉讼中，第三人没有证据材料提交。根据原告申请，本院依法传唤证人梁某出庭作证，梁某陈述：我原是第三人公司的员工，2012年3月份离职。原、被告之间的房产买卖合同是我撮合及跟进的，2011年1月5日，原、被告与第三人签订合同，当时被告告诉过我欠下很多债务，故不能将钱存在其名下的银行，怕被法院查封，第三人就代业主收取了5万元押金。2011年1月7日，到房管部门查询房屋信息卡，后向信用社申请提前还贷，向信用社还贷后第二天，到房管局出具土地红线图，发现红线图存在问题，公司就通知双方协商如何处理，当时业主自愿提出先交接厂房给买方使用，2月17日，双方交接了厂房，后来通汇公司主张债务要查封厂房，我与业主及其女儿到盐步国土部门协商解决，具体时间不记得了，距出图时间只有10多天，交接厂房后，买方与业主再协商如何处理查封及向通汇公司还钱问题，出现问题后我与双方都去过国土部门协商处理。该物业交易中，业主一直要求付款方式是不通过转账支付，以免被查封。经庭审质证，两被告对两原告提供的证据材料1-3无异议，本院确认此三份主体资格证据的真实性及证明力。两被告对两原告提供的证据材料4-6真实性及合法性无异议，证明内容有异议，认为根据合同约定可证明两原告有违约行为。经审查，本院确认此三份证据的真实性。两被告对两原告提供的证据材料7-9真实性无异议，关联性有异议，认为两原告明显违约在先，发现红线图有问题是2011年5月12日以后。经审查，本院确认此证据的真实性。两被告对两原告提供的证据材料10无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。两被告对两原告提供的证据材料11真实性无异议，本院确认此证据的真实性。两被告对两原告提供的证据材料12真实性无异议，证明内容有异议，认为2010年5月5日收条上30万元包含了当天银行转帐记录的10万元。经审查，本院确认此组证据的真实性。两被告对两原告提供的证据材料13有异议，认为催促函没有当事人签名。经审查，结合被告的复函，可证明其已收到催促函，本院对此组证据的真实性予以确认。两原告对两被告提供的证据材料1无异议，但认为不能证明被告的主张，经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对两被告提供的证据材料2关联性有异议，认为与本案无关，经审查，该证据为银行票据，本院确认其真实性。两原告对两被告提供的证据材料3无异议，本院确认其真实性及证明力。两原告对两被告提供的证据材料4真实性无异议，证明内容有异议，认为早在签订补充协议前就知道经红图出线了问题，并非是5月份才知道。经审查，本院确认证据真实性。两原告对两被告提供的证据材料5、6真实性无异议，但对租金金额不清楚。经审查，本院确认此二份证据的真实性。两原告对两被告提供的证据材料7无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。两原告对两被告提供的证据材料8真实性无异议，但认为对流水情况不清楚。经审查，该证据的为存折原件，本院确认其真实性。两原告对证人证言无异议，认为可以证明两被告是在房产面临被拍卖的情况下出售房产，土地证问题可通过更正解决；两被告对证人证言有异议，认为其陈述与事实不符，双方几个月里没有签订书面变更支付购房款的协议，表明购房款支付方式和期限并没有变更，当时2月份交接厂房是因为当明租赁厂房的承租人欠下约5、6个月租金，中介方同意帮助我方收取租金，因原告方代垫了80多万元款项给信用社，而因为宗地图问题过不了户，故两被告同意两原告代上租金当做还款，两被告一直有要求原告方支付200万元房款。经审查，证人证言能与其他证据相吻合，本院对证言予以采信。根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：第三人满堂红为房地产中介服务公司。《国有土地使用证》载明，座落盐步区河西管理区的839平方米的土地用途为工业，土地使用者为谭焕好、梁苏祺。《房屋所有权证》载明，地址为盐步镇河西管理区的房屋为框架贰层，基底面积为450平方米，建筑面积为925平方米，所有权来源为新建，所有权人为梁苏祺。《房屋共有权保持证》载明，上述房产的共有权人为谭焕好。2011年1月5日，被告谭焕好、梁苏祺（卖方）、原告关健雄、张飞（买方）、第三人满堂红（经纪方）三方签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于盐步区河西管理区的925平方米物业以2600000元的价格带租约出售给买方；该物业是以现状按套为单位售予买方，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用；该物业出抵押欠款约830000元，卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；还贷由买方出资；付款方式为买方在签署本合同当天支付定金50000元给卖方，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后30个工作日内办理交易过户手续。首期房款2000000元在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，尾期房款600000元在房屋交付使用当天支付；交易税费由买方承担；买卖双方同意在定金中预留50000元交由经纪方方代为保管；买卖双方于签订本合同后30天内公证委托经纪方交易服务人员办理该物业交易过户一切手续；备注注明：买卖双方已知悉该物业已被查封及抵押，对此满堂红公司不负一切法律责任，待该物业解封后，再由满堂红公司办理一切交易手续，卖方提供该物业现欠里水农村信用社大约83万元，还欠广州汇通担保公司100万元。同日，两原告向两被告支付了定金50000元。2011年1月20日，两原告向佛山市南海区农村信用合作联社里水信用社支付了抵押贷款本金及利息合计830290.59元，并另存入14984元，同日，被告谭焕好出具收据，确认收至两原告承购物业首期房款845274.59元，两被告也于当日将房产证及土地证交给了第三人满堂红保管。2011年1月21日，被告谭焕好、梁苏祺（卖方）与原告关健雄、张飞（买方）签订《房地产买卖合同补充说明》，明确双方买卖的物业包括土地、车间及车间加建的物业等，还列明买卖物业的证号、面积、登记权属人及水电所批准在茑涌桥头基地所建的物业及该基地的使用权。2011年4月28日，被告谭焕好出具收条，确认收到两原告部分款项40000元；2011年5月5日，被告谭焕好出具收条，确认收到两原告支付部分款项300000元，同日，原告关健雄通过个人账户向被告谭焕好个人账户转账100000元；2011年5月12日，原告张飞通过银行卡向被告谭焕好账户转账360000元；2011年9月2日，原告关健雄代被告谭焕好缴纳执行费11000元。2011年5月5日和同年5月12日，被告谭焕好分别向通汇投资担保有限公司还款300000元和360000元。根据被告谭焕好存折记载，2011年5月5日，现存200000元、卡转入100000元、转取300000元，2012年5月12日卡转入360000元、转取360000元。2012年12月19日，两原告向两被告发出《履行催促函》，要求两被告继续履行合同，第二日，两被告回复，称因两原告原因，合同早无法律效力。另查明，2011年2月17日，两原告与两被告签订《物业交接确认书》，双方确认于签订之日为正式物业交接日期，并约定在签署本确认书后，如有剩余房款仍未支付而交接后仍未能结清或迟延交付的，双方可自行协商或依约向违约对方追究责任。2011年7月6日，两原告与两被告信访，反映《国有土地使用证》下的部分土地在2003年又办理了使用权人盐步河西的土地证。为2011年7月12日，被告谭焕好与两原告签订《代收租金协议》，约定从2011年8月15日起买卖的物业此后由两原告收租。2011年9月29日，被告谭焕好与两原告签订《补充协议》，约定现物业已解封，但由于土地归属有误，须国土部门作相关修改后方可继续交易，双方协商一致，同意待该信息修改完成后即继续进行交易。2013年4月15日，两原告提起本案诉讼，两被告提出反诉。庭审中，被告述称2011年2月17日交接房产是因为当时承租人承租，中介同意帮忙收租，因原告方代垫了80多万元给信用社，而因为宗地图出现问题过不了户，故被告方同意交接房产，由原告方代收租金当作还款。本院认为：原告关健雄、张飞与被告谭焕好、梁苏祺及第三人满堂红之间围绕涉讼房产买卖及居间关系而签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。本案中，两原告起诉请求继续履行合同，两被告反诉要求解除合同，故本案的争议焦点为两原告是否有根本违约行为导致两被告可单方解除房产买卖合同。两被告主张两原告逾期支付购房款构成根本违约，对此本院分析如下：一、两原告根据合同的约定于签订合同当天支付了定金并于2011年1月20日向银行支付了按揭贷款，履行了先期付款义务。二、2011年2月17日，两被告就将出售的房产交付给两原告使用，被告方在庭审中也承认交付房产的原因是由于房产的宗地图出现问题无法办理办户手续，由此可见在此之前原、被告均已知悉土地证登记有误，两被告辩解2011年5月12日以后才知道土地证有问题不能成立。三、两原告此后支付的购房款金额较零碎，转账到两被告账户后当天即被被告方转走还款，结合中介方陈述，本院认为两原告主张此后支付购房款均是按两被告要求的金额和时间支付给被告方归还欠款的事实合情合理，两被告并未提供向两原告主张支付其他购房款的证据，其主张两原告经多次催款拒不支付购房款的理由不能成立。四、合同约定原、被告双方均应于签订合同后30日内公证委托中介方办理过户手续，两被告至今未办理公证委托手续，导致房产过户手续也一直未能继续进行，两被告存在违约行为。五、原、被告于2011年9月29日签订补充协议时还约定待国土地部门修改土地证后继续交易，被告并未就此前原告逾期付款主张终止交易。综上所述，虽然两原告未按合同约定期限足额支付购房款，但在涉讼房屋土地登记的手续未变更及被告未积极履行过户手续的情况下，两原告存在合理的不安抗辩理由，且其后涉讼房产实际已交付给了两原告，两原告也已支付了大部分购房款，双方后续交易行为均有继续履行合同的明显意思表示，现两被告又以两原告先前行为构成根本违约为由请求解除双方签订的《房地产买卖合同》理据不足，本院不予支持，并对两原告请求两被告继续履行合同协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谭焕好、梁苏祺继续履行与原告关健雄、张飞于2011年1月5日签订的《房地产买卖合同》，协助将座落盐步河西管理区的车间及对应的土地过户到原告关健雄、张飞名下。二、驳回被告谭焕好、梁苏祺反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取13800元，财产保全费5000元，合计18800元（原告已预交），由被告谭焕好、梁苏祺负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告关健雄、张飞，本院不另收退。反诉受理费减半收取50元（两被告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一三年七月八日书记员 陈 宇 关注公众号“”