（2013）唐民三终字第451号
裁判日期: 2013-07-08
公开日期: 2014-06-17
案件名称
上诉人唐山市泽源房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐山市泽源房地产开发有限公司,杨波
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）唐民三终字第451号上诉人（原审被告）唐山市泽源房地产开发有限公司。法定代表人王兴国，董事长。委托代理人王立华，该公司副总经理。委托代理人唐凤芝，河北中宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨波，男，1968年11月7日出生，满族，职员。上诉人唐山市泽源房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2012）北民初字第3047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现本案已审理终结。经审理查明，2010年3月30日，杨波与唐山市泽源房地产开发有限公司（简称泽源公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定杨波购买泽源公司开发的金港国际静园206楼2单元1301号商品房，房屋用途为成套住宅，建筑面积138.75平方米，套内建筑面积111.63平方米，每平方米4510元，总价款为人民币625763元。杨波于2010年3月30日交付给泽源公司首付房价款375763元及地下储藏室款22230元。2011年11月，杨波在接到泽源公司交房通知后，于2011年11月15日交纳相关费用，在小区物业领取住宅钥匙对该房进行验收，对房屋进行验收时，杨波发现房屋存在电线杂乱等问题，2011年11月26日下午，杨波会同小区物业再次对该房进行验收，验收过程中发现楼上业主装修造成杨波阳面一卧室屋顶渗水并波及墙壁；主卧室内卫生间下水管线被改动。2011年11月28日，杨波向泽源公司提交一份《关于金港国际静园206楼2单元1301号住宅业主在房屋验收过程中发现问题的情况说明》，与泽源公司交涉房屋问题。2011年12月6日，泽源公司出具《关于静园小区206楼2单元1401门卫生间楼板凿洞恢复处理方案》，该方案第六项为由1401业主负责恢复处理，此方案未执行。杨波于2012年5月16日承租德源里小区住宅一套，月租金1400元，租期一年，年租金16800元。杨波多次找到泽源公司交涉未果后，诉至法院。原审法院认为，杨波与泽源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效。杨波依约定向泽源公司履行了交付房款的义务，泽源公司理应向杨波交付符合约定和符合法律、法规及国家规定标准的商品房。本案中，泽源公司所交付的房屋主卧卫生间屋顶楼板、卫生间洁具排水管道均存在擅自改造、改动等问题，与原设计不符，且屋顶、墙壁被水浸泡，墙皮脱落。泽源公司交付的房屋有瑕疵，已构成违约，应承担相应的违约责任。杨波要求泽源公司对主卧卫生间屋顶楼板按照原设计进行修缮并做闭水试验达到合格、按原设计恢复卫生间洁具排水管道原状并做闭水试验达到合格、修缮入户门左侧阳面卧室屋顶、被水浸泡的墙壁及脱落的墙皮且按完工日据合同约定对应计算保修期的诉请，事实清楚，理据充分，应予以支持。因泽源公司的违约行为致使杨波不能入住，杨波要求泽源公司赔付年度热力损失2707元及年度物业费损失3298元的诉请，事实清楚，理据充分，应予以支持。杨波诉请泽源公司赔偿因不能入住所造成的经济损失30000元，因泽源公司违约行为致使杨波承租德源里小区住宅一套，支付年租金16800元，泽源公司应赔偿杨波上述损失，故对杨波主张的实际损失中的16800元予以支持。其他诉请，杨波未提出充分有效证据予以证实且泽源公司不予认可，理据不足，不予支持。泽源公司辩称房屋已如期交付、房屋改动系楼上业主所为与其没有关系等辩解理据不足，经与杨波释明，杨波主张违约之诉，故对泽源公司辩称内容，不予采纳。判决如下：一、被告泽源公司于本判决生效之日起三十日内对原告所购买的金港国际静园206楼2单元1301号住宅主卧卫生间屋顶楼板按照原设计进行修缮并做闭水试验达到合格；按原设计恢复卫生间洁具排水管道原状并做闭水试验达到合格；修缮入户门左侧阳面卧室屋顶、被水浸泡的墙壁及脱落的墙皮并据合同约定相应计算保修期；二、被告泽源公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告因不能入住金港国际静园206楼2单元1301号住宅所造成的本年度取暖费损失人民币2707元及本年度物业费损失3298元、赔偿其他经济损失人民币16800元，以上三项共计人民币22805元；三、驳回原告的其他诉讼请求。判后，泽源公司不服提出上诉，上诉理由为：1、被上诉人房屋问题是由于其楼上业主李志强装修所致，且李志强在一审时也承认，因此相关责任应由李志强依法承担。应将李志强追加为本案第三人参加诉讼。2、上诉人曾积极安排人员准备维修，但该维修工作未得到被上诉人的配合。3、一审判决认定被上诉人损失22805元，没有事实和法律依据。首先第一年的热力费2707元，属于业主必缴项目，因为第一年涉及热力管网系统测试，无论是否入住，业主均应缴纳第一年度的热力费。其次，年度物业费3298元，这是2012年度全年的物业费，如果被上诉人同意对其房屋修复，那么早在2011年12月就可以修复完毕，不可能影响业主入住，该项损失也就不可能发生。对于其他16800元，被上诉人未提供任何证据证明损失，一审法院判定16800元，缺乏证据支持。4、被上诉人不同意按照上诉人的修复方案执行先修复其房屋，而是商量补偿问题，导致损失发生及扩大，相关责任应由被上诉人自行承担。被上诉人杨波答辩称：1、在答辩人验收房屋为合格之前，该房屋已经遭到楼上业主李志强装修破坏，此时答辩人与楼上业主尚未构成任何法律关系，只是与上诉人缔结有合同关系，因此不应追加李志强为本案第三人。2、上诉人出具的《关于静园小区206#楼2单元1401门卫生间楼板凿洞恢复处理方案》，无建筑质检主管部门意见和公章，无合法性，楼上业主也不具备施工资质，不能由该业主为我房屋进行维修。上诉人在2011年12月下旬与1401业主与答辩人进行了唯一一次三方会谈，在协商中答辩人提出排除、修缮、赔偿一揽子解决框架，但由于上诉人只表示先修复，不谈赔偿，第三方也一言不发，该处理方案无法实施，无果而终，目前无任何证据表明答辩人不配合修缮施工。3、由于该房屋存在严重问题导致答辩人无法实际入住，因此已经缴纳的物业费、热力费以及因租房产生的租赁费共计22805元均是合理的损失，法院应予支持。本院认为：杨波与泽源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效。杨波依约定向泽源公司履行了交付房款的义务，泽源公司理应向杨波交付符合约定和符合法律、法规及国家规定标准的商品房。泽源公司交付的房屋有瑕疵，已构成违约，应承担相应的违约责任。因上诉人是就与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》向法院起诉，主张的是违约之诉，业主李志强并非该合同的相对人，对上诉人主张追加业主李志强作为第三人参加诉讼的主张，本院不予支持，关于上诉人与案外人李志强的法律关系，可另行解决。上诉人认为因被上诉人不配合而造成无法对该房屋进行修缮恢复，该主张未提出相关证据予以证实，本院不予支持。被上诉人已经缴纳的本年度取暖费2707元及本年度的物业费3298元及因租房发生的相关费用共计22805元，均系被上诉人因房屋无法正常入住造成的直接经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉秋审 判 员 苗立柱代理审判员 李木子二〇一三年七月八日书 记 员 刘莎娜 微信公众号“”