（2013）宁民终字第1280号

裁判日期: 2013-07-08

公开日期: 2014-01-17

案件名称

王欣与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王欣,南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第1280号上诉人（原审原告）王欣。委托代理人滕染琴。委托代理人余克强。被上诉人（原审被告）南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司，住所地南京市雨花台区卡子门大街88号。法定代表人姜玲，该公司总经理。委托代理人单行之。上诉人王欣因与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2012）雨铁民初字第264号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人王欣及其委托代理人余克强、滕染琴，被上诉人委托代理人单行之到庭参加了诉讼活动。本案现已审理终结。王欣原审诉称，因其住房危房改造拆迁，应享受有关拆迁安置待遇。其与雨花开发公司于2004年9月20日签订意向性购房协议书一份，订购雨花开发公司建设的铁心桥街道经济适用住房K××幢×××室。雨花开发公司交付房屋后未及时办理两证。2009年12月9日，雨花开发公司迫使王欣签订了经济适用住房买卖契约。后王欣发现该住房在上市交易时须按经济适用住房有关规定交纳收益金，给王欣造成巨额损失。请求判令撤销南京市经济适用住房的买卖契约、或将经济适用房买卖契约变更为商品房的买卖契约；判令雨花开发公司偿付逾期办理两证违约金（按每日万分之二点一计算）；交付住宅质量保证书与使用说明书。雨花开发公司原审辩称，王欣提出的诉讼请求没有事实根据和法律依据，根据合同法规定，合同双方自签字之日起生效，本合同不符合合同法第五十四条规定的情形，未经雨花开发公司认可王欣目前单方撤销或变更合同没有依据；雨花开发公司不存在过错；王欣所购经济适用住房，其产权性质是根据政府、房改办审核决定，雨花开发公司无权单方改变其产权性质；根据双方签订的合同明确约定了延期办理两证，在没有造成王欣额外损失的前提下雨花开发公司不承担赔偿责任；由于双方关于此房屋有诉讼争议，质量保证书和房屋使用说明书除日期外已制作完成，须待房屋性质确定后根据法院判决结果进行交付。请求法院驳回王欣的诉讼请求。原审法院经审理查明，2003年9月7日，王欣与南京市秦淮区城市房屋拆迁有限公司签订南京市房屋拆迁补偿协议（货币补偿专用），言明：经宁拆许字（2003）096号房屋拆迁许可证批准，于2003年8月29日至2003年10月17日在秦淮区路子铺地块实施危房改造项目的房屋拆迁，被拆迁房屋座落于路子铺15幢204室（建筑面积23.56平方米），系秦房所有，由王欣承租使用；货币补偿金额为57533.52元，王欣应得51780.17元；王欣于2003年9月7日前将房屋交付拆除，拆迁人于2003年9月出具南京市房屋拆迁补偿专项存款单证实书。房屋拆迁后，经有关申请手续，2004年8月10日，南京市住房制度改革办公室发出宁房改（2004）第LC030314号南京市经济适用住房购（租）通知书，通知王欣家庭，同意购买座落在铁心桥的经济适用住房一套，建筑面积75平方米左右。同年9月20日，王欣与雨花开发公司签订意向性购房协议书，约定王欣向雨花开发公司预定位于雨花区铁心桥街道经济适用房K××幢×××室，面积75平方米，并约定：当年12月31日前交付房屋，协助办理产权证、土地证相关手续，有关产权置换手续及税费按国家机关有关规定办理。2004年12月23日，王欣交纳物业费45元。2009年12月2日，王欣与雨花台开发公司签订南京市经济适用住房买卖契约。同年12月15日，该合同进行了登记。2011年6月7日，南京市房屋产权监理处核发了春江新城升景坊××幢×单元×××室房屋所有权证，房屋所有权人王欣。同年6月24日，该房屋取得国有土地使用证。雨花开发公司尚未将争议住宅质量保证书和使用说明书交付王欣。上述事实有拆迁补偿协议、经济适用住房购（租）通知书、意向性购房协议书、物业费收据、经济适用住房买卖契约、房屋所有权交易申请表、房屋所有权登记审核表、房屋所有权证、国有土地使用证及当事人当庭一致陈述等证据证实。原审中，双方对本案经济适用住房买卖契约是否符合撤销或变更条件存在争议。王欣主张本案经济适用住房买卖契约应当撤销，或者应当变更为商品房买卖契约。为证明其主张，王欣提出下列证据，一、宁经房领（2003）8号文件，二、宁房改（2002）257号文件。王欣认为，根据上述两项文件，王欣和双困户不同，订立经济适用住房买卖契约根本没有法律依据；王欣应享受同购买公有住房同等的权利和义务、核发房改房产权证。王欣在签订经济适用房买卖契约的时候发生重大误解，误认为经济适用房只是房子的名称而不是房子的性质。故应撤销本案经济适用住房买卖契约，或变更经济适用住房的买卖契约为商品房买卖契约。雨花开发公司质证认为，王欣提出的宁经房领（2003）8号文件当中所涉及的房屋并不能确定包含王欣的房屋，文件中仅提及包含秦淮区的五百套，没有提及王欣住房。宁房改（2002）257号文件第六条中写加盖经济适用房章、核发房改房产权证不是雨花开发公司负责发放，经济适用房的专用章也不是雨花开发公司加盖，雨花开发公司不具有政府相关的管理权。对本案经济适用住房买卖契约撤销或变更事由是否成立的争议，原审法院认为，王欣作为被拆迁住房困难家庭申请购买经济适用住房，签订经济适用住房买卖契约，符合上述两项文件的规定。是否根据上述两项文件给予核发房改房产权证、享受购买公有住房同等权利义务，是有关管理部门行使管理职能的范围，与本案经济适用住房买卖契约的名称无关。王欣是否应当享受房改房待遇，不是本案民事诉讼审理的范围。故原审法院认定，王欣主张的本案经济适用住房买卖契约撤销或变更的事由不能成立。原审法院认为，王欣与雨花开发公司间的经济适用住房买卖契约，合法有效。王欣请求撤销本案经济适用住房买卖契约、或者将经济适用住房买卖契约变更为商品房买卖契约，其主张的撤销、或者变更合同的事由不能成立，该项诉讼请求，原审法院不予支持。王欣请求雨花开发公司偿付逾期办理房屋所有权证及国有土地使用证造成的损失，因本案争议房屋依照经济适用住房管理的规定在五年内不得上市、不得出租，故其主张的损失实际未发生，该项请求没有事实根据，原审法院不予支持。王欣请求雨花开发公司交付房屋质量保证书和房屋使用说明书，雨花开发公司表示同意按法院判决交付，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：1、驳回王欣要求撤销王欣与雨花开发公司双方于2009年12月2日签订的经济适用住房买卖契约的诉讼请求；2、驳回王欣将上述经济适用住房买卖契约变更为商品房买卖契约的诉讼请求；3、驳回王欣要求雨花开发公司偿付逾期办理房屋所有权证、国有土地使用证损失的诉讼请求；4、雨花开发公司于判决生效后十日内，将春江新城升景坊××幢×单元×××室住宅质量保证书和使用说明书交付王欣。本案案件受理费4300元，由王欣负担。上诉人王欣不服上述判决，向本院上诉称，1、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签署的《经济适用住房买卖契约》多处出现不实、虚假和违法的条款，也不符合上诉人在2003－2004年拆迁购安置房时的客观情况，其中第十五条限制上诉人权利的约定，更不是上诉人的真实意思表示，且该合同中有许多条款选择空白项，导致出现荒唐的合同内容，这是一个无效的格式合同。本案事实是上诉人在被拆迁时，居住在秦淮区，当时对拆迁家庭安置的政策是定向购置经济适用住房，根据宁房改（2002）257号文的相关规定，该经济适用房享有同购买公有住房同等的权利和义务，换言之，该定向安置的经济适用住房就是普通商品房，被上诉人张冠李戴给上诉人办来了有限产权的“房屋所有权证”，给上诉人造成了巨大的损失，该房在出售时，房改办要求上诉人缴纳所谓的差价近400000元，对上诉人严重不公。2、关于被上诉人延期办证应依法支付违约金的诉求，原审在判决书中故意混淆成上诉人要求逾期办证的损失，原审法官的职业道德应受质疑。因为上诉人在原审诉状中明确：被上诉人未及时办理法定手续而导致不能在法定期间内办理房屋产权证和土地使用证，且未在交付房屋的同时交付质量保证书和使用说明书，被上诉人构成违约，依法应承担违约责任，支付违约金。原审法官为何混淆诉求？根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未能在法定期限内取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。这是不需要任何理由就该支付的违约金。且本案中双方当事人没有特别约定。3、原审法院适用法律错误。我国物权法第十七条规定的不动产登记簿与权属证书关系载明：不动产登记簿效力优先于不动产权属证书。上诉人采集于南京市房屋产权监理处的房屋所有权登记审核表已完全说明，上诉人房屋属私有房产，经济适用住房填写在业务类别栏，在南京市契税申报表中载明“房屋买卖、普通住宅”。在办证材料中还有一份文件清楚载明：“被上诉人自愿将该房屋所有权转移给上诉人，并保证不受他人追索，否则概由被上诉人承担法律责任”。这些来自不动产登记簿的文件，完全可以证明上诉人现房屋为完全产权的房屋了。原审法院认为，上诉人是否应当享受房改房待遇，不是本案民事诉讼审理的范围，真是荒谬。综上所述，请求二审法院：1、依法确认被上诉人与上诉人2004年签署的《意向性购房协议书》为合法有效的商品房买卖合同，并责成被上诉人全面履行有效合同；确认双方于2009年签订的《经济适用住房买卖契约》为无效的格式合同。2、赔偿上诉人因涉案房屋被错误登记为经济适用住房，导致其上市时差价收益损失400000元。3、被上诉人支付逾期办证违约金64269.5元。4、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人雨花开发公司辩称，1、上诉人要求补偿个税400000元，已超出原审的诉讼请求，不符合法律规定。2、上诉人与被上诉人之间签订的《经济适用住房买卖契约》是双方的真实意思表示，合法有效，双方之间的义务均已履行完毕，上诉人已经取得了房屋的所有权，双方之间的合同不属于可撤销、可变更的情形。3、上诉人的房屋性质并非被上诉人所能决定，也并非被上诉人的职责范围，其房屋性质是由上诉人与拆迁办签订协议，由区政府和房改办进行审核，最终由住建委发证。4、因为经济适用房的特殊性，不可能向普通商品房期限一样完成办证义务，故双方在合同中明确约定逾期办证免责。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审中，本院查明的事实与原审查明的事实一致。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。本院认为，涉案房屋是雨花开发公司根据政府委托，为保障拆迁困难户住房所开发的经济适用住房，其购买要具备相应的条件并经政府相关部门同意，涉案房屋在开发立项时即定性为经济适用住房。上诉人王欣在2003年被拆迁时，其原租住的公房建筑面积只有23.56平方米，通过申请并经政府相关部门同意，取得了购买涉案房屋的资格。2004年8月10日，南京市住房制度改革办公室发出宁房改（2004）第LC030314号南京市经济适用住房购（租）通知书，通知王欣家庭，同意其购买座落在铁心桥的经济适用住房一套（即涉案房屋），建筑面积75平方米左右。此后，王欣与雨花开发公司签订了意向性购房协议书，并于2009年12月签订了正式经济适用房买卖契约，上述协议和契约是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人王欣虽上诉认为，双方签订的买卖契约是无效的格式合同或者属于可变更可撤销的合同，但均无证据显示存在无效或可变更可撤销的情形。其提交宁经房领（2003）8号文件，宁房改（2002）257号文件，并以此主张其在拆迁时购买的经济适用住房享有同房改房一样的待遇。对此，本院认为，是否根据上述两项文件给予核发房改房产权证、享受购买公有住房同等权利义务，是有关管理部门行使管理职能的范围，与本案经济适用住房买卖契约的名称无关。王欣所购涉案房屋是否应当享受房改房待遇，不是本案民事诉讼审理的范围。关于上诉人王欣主张违约金问题，因双方在合同中对迟延办证违约金的条款为空白，即没有约定违约金，故原审法院认为王欣的该请求实际为要求赔偿损失，并无不当。因涉案房屋依照经济适用住房管理的规定在五年内不得上市、不得出租，故王欣主张的损失实际并未发生，该项请求没有事实根据，原审法院不予支持，与法并无不合。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。上诉人王欣的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1430元，由上诉人王欣负担。本判决为终审判决。审　判　长　黄　林代理审判员　刘　凡代理审判员　汪德全二〇一三年七月八日书　记　员　石　莹来源：百度搜索“”