（2013）邻水民初字第2884号
裁判日期: 2013-07-08
公开日期: 2014-12-16
案件名称
原告吴畏与被告龚娟、荆平权租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邻水县人民法院
所属地区
邻水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴畏,龚娟,荆平权
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第五十一条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2013）邻水民初字第2884号原告吴畏，女，生于1993年3月8日。委托代理人刘水伦，四川信和信律师事务所律师，一般授权代理。被告龚娟，女，生于1985年2月28日。被告荆平权，男，生于1976年1月4日。二被告共同委托代理人陈应川，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。原告吴畏与被告龚娟、荆平权租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周玲独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行了审理，原告吴畏及其委托代理人刘水伦、被告龚娟、荆平权及其共同委托代理人陈应川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原被告签订的房屋租赁合同无效。2013年3月17日，二被告出租鼎屏镇建新路6号门市给原告，原被告双方约定租赁时间自2013年3月18日起至2013年10月30日止，原告向二被告支付64500元并由二被告共同出具收条交原告收执。次日，被告龚娟与原告补签了房屋租赁合同。2013年5月2日原告收到“邻水县国有资产管理办公室（以下简称邻水国资办）”送达给案外人钟永超的解除合同通知书，始知所承租门市的所有人为邻水国资办，第一承租人是钟永超。同时，邻水国资办向原告送达了通知书，限原告于2013年6月20日前搬离门市，原告按规定期限已于6月19日搬离。邻水国资办作为所涉门市所有权人，不予认可钟永超和二被告的擅自转租行为，原被告签订的合同归于无效，原被告双方应各自返还所得利益，原告实际占用门市三个月，应承担三个月租金6252元，其余58428元应由被告返还原告。庭审中，原告诉请法院依法判决：1、确认原被告双方签订的租赁合同无效；2、要求二被告返还原告门市转让费48000元、门市租金8336元、杂费1412元（含网络、桌椅等）、押金500元。3、案件受理费、保全费，由二被告负担。被告辩称：原被告之间签订的房屋租赁合同有效。邻水国资办单方解除合同的行为无论是否产生相应的法律后果都仅对案外人钟永超发生效力，不会导致原被告之间的合同关系解除；原告明知被告无权转租，若原被告双方签订的房屋租赁合同无效，其应承担一定过错责任；原告实际占用门市三个月，租金及转让费应按三个月计算支付给被告，且转让费不应由二被告返还，二被告从案外人侯良秋处租赁门市时，给付了转让费给侯良秋，故转让费应由案外人侯良秋返还给原告。经庭审查明：2013年3月17日，二被告将所承租的门市出租给原告并向原告出具收条，该收条载明：“今收到吴畏建新路6号门市转让费48000元，房租自2013年3月17日起至2013年10月30日止为14588元，杂费1412元，押金500元，共64500元。”2013年3月18日，被告龚娟与原告补签了房屋租赁合同，关于租期及租金的约定与收条载明的内容一致。邻水经贸局原为所涉门市的管理人，2010年10月26日，其与钟永超签订了租赁合同；2011年邻水国资办按其内部规定，将邻水经济贸易局出租给钟永超的门市收回后，分别于2011年10月8日、2012年7月27日与钟永超续签了租赁合同，2012年7月27日的合同约定租期自2012年11月1日起至2013年10月31日止，该合同明确约定钟永超未经国资办同意不得以任何方式转租，否则国资办有权解除合同，收回租赁房屋。然钟永超于2012年10月9日擅自将门市转租，邻水国资办按合同约定行使解除权，向钟永超送达了《解除合同通知书》，提出解除与其签订的房屋租赁合同及收回房屋。所涉门市经多次转租由被告承租后又将其转租给原告，邻水国资办对被告的擅自转租行为不予认可，向原告送达了书面通知书，限原告于2013年6月20日搬离。原告于2013年6月19日搬离门市并将其返还国资办，原告实际占用租赁门市三个月。以上事实有三份房屋租赁合同、两份门市租赁协议、解除合同通知书、通知、收条及原、被告在庭审中的部门陈述等证据证实。上列证据经庭审质证，予以采信。本院认为：虽然原被告签订房屋租赁合同是其真实意思表示，但所涉房屋权利人是邻水国资办，原被告之间的合同效力需得到邻水国资办的追认。首先，邻水国资办作为房屋出租人与钟永超签订了房屋租赁合同，钟永超在租赁期间，未经出租人即邻水国资办同意将房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，出租人邻水国资办依合同约定享有单方解除权。邻水国资办向钟永超送达解除合同通知书，产生与钟永超解除合同以及导致建立在该合同上的其他转租合同若未得到邻水国资办的认可均无效的法律后果；其次，所涉门市经多次转租由被告承租后又将其转租给原告，二被告是无处分权人，与原告所签合同效力待定，邻水国资办向原告送达限期搬离门市通知书，说明邻水国资办对二被告的转租行为不予认可，原被告签订的转租合同因未取得房屋权利人的追认而无效，故原告请求确认原被告之间的租赁合同无效的理由成立，本院予以支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，原被告所签订的合同租期为7个月，原告实际占用门市三个月并愿意承担使用期间的租金，要求被告返还四个月的租金8336元（租金14588元÷7个月×4个月）、转让费48000元、押金500元的理由成立，予以支持。原告转租时以杂费1412元为对价购买门市内物品（含网络、桌椅等），物品已由原告使用且属损耗性物品，不便于返还被告，故原告要求被告返还1412元的诉请不予支持。被告辩称原告应承担占用门市三个月所占租期比例的相应转让费，然租金已构成门市使用的对价，转让费无法律依据亦不合理，故不予支持。被告辩称转让费应由案外人侯良秋返还给原告，然合同之债具有相对性，被告的辩解不成立。被告辩称原告知晓被告无权转租，其应对合同无效造成的损失承担一定的责任，然被告未能提供其因合同无效而受损的事实和证据，故对其请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴畏与被告龚娟、荆平权签订的房屋租赁合同无效。二、被告龚娟、荆平权于本判决生效之日起十日内共同返还原告吴畏租金8336元、转让费48000元、押金500元，共计56836元。三、驳回原告吴畏的其他诉讼请求。案件受理费1410元，减半收取705元，保全费720元，合计1425元，由被告龚娟、荆平权负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至四川省广安市中级人民法院。代理审判员 周玲二〇一三年七月八日书 记 员 雷蕾 关注公众号“”