（2013）深中法房终字第153号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2015-11-16
案件名称
深圳市莱英物业管理有限公司与南方中药港药品交易股份有限公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第153号上诉人（原审原告）：深圳市莱英物业管理有限公司。被上诉人（原审被告）：南方中药港药品交易股份有限公司。上诉人深圳市莱英物业管理有限公司（以下简称莱英公司）与被上诉人南方中药港药品交易股份有限公司（以下简称中药港公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1037号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：一、2007年4月13日，莱英公司与深圳市罗湖区XX花园业主委员会（下称XX业委会）签订《物业管理合同》，约定：XX业委会将深圳市罗湖区XX村一号XX花园委托莱英公司进行专业化、一体化的物业管理，物业类型为高层商住楼，合同期限自2007年4月15日至2012年4月14日，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备以及本物业规划红线内属于物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业管理费按双方协商的标准向业主（住用户收取），高层裙楼商业用房每月每平方米6元；房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准，XX业委会有义务督促业主缴交房屋本体维修基金并配合维护。2007年11月15日，莱英公司取得三级物业管理资质证书。二、中药港公司系XX花园裙楼二层房产的所有权人，建筑面积2862.23平方米。2009年1月20日，中药港公司、陈庆银、莱英公司三方签订协议一份，约定：1、中药港公司享有产权之XX花园裙楼二、三层，建筑面积为6016.1平方米、陈庆银享有产权之XX花园裙楼一层，建筑面积为1009.22平方米（原23间店铺面积总和），共计建筑面积7025.32平方米，该数据为计算物业管理费和物业维修基金的基础。2、自2009年7月1日起，物业管理费仍按照人民币4.2元／平方米／月收取，物业本体维修基金按照人民币0.25元／平方米／月收取，如遇政府部门对上述费用调整，则按新标准进行。陈庆银系中药港公司原法定代表人，并且庭审中双方对物业管理费标准为人民币4.2元／平方米／月没有异议。三、莱英公司以中药港公司没有向其交纳从2011年4月起至2012年4月15日期间的物业管理费及本体维修基金为由，诉至该院。中药港公司则认为莱英公司没有按照物业管理合同的约定以及物业管理法规的规定提供物业服务，故拒绝交纳在此期间的物业服务费和本体维修基金，属于中药港公司采取的自我救济的手段。莱英公司诉请的物业服务费标准按照双方约定人民币4.2元／平方米／月收取，物业本体维修基金按照人民币0.25元／平方米／月收取。中药港公司对此收费标准不持异议。莱英公司主张滞纳金按照万分之五的标准收取，该标准在合同中没有约定，庭审中，莱英公司调整违约金的计算标准为按照中国人民银行规定的金融机构逾期付款利率来计算违约金。四、2012年3月15日，莱英公司与深圳市罗湖区XX花园第三届业主委员会又签订了一份《XX花园物业服务合同》，将深圳市罗湖区XX村一号XX花园继续委托莱英公司进行物业管理，合同期限自2012年4月15日至2017年4月14日，商业物业物业管理费标准为每月每平方米4.2元。五、中药港公司为了证明莱英公司提供的物业服务不到位，向该院提交了小区其他业主至莱英公司的函件以及快递公司的详情单，莱英公司否认收到该函件，且中药港公司亦未提交莱英公司签收该函件的证据。六、莱英公司要求中药港公司支付水费、排污费、垃圾费及滞纳金，但莱英公司未证明与供水部门签订了代收代缴上述费用的合同，也未提供已代中药港公司实际支付上述费用的票据原件。莱英公司一审诉讼请求如下：一、中药港公司交清XX花园裙楼二层自2011年4月至2012年4月15日所欠的物业管理服务费人民币150267.13元、本体维修基金人民币8944.50元，以及上述两项欠费的滞纳金人民币17290.38元，三项合计人民币176502.01元；二、中药港公司交清自2011年4月至2012年4月所欠水费人民币4917.8元、排污费人民币1585.44元、垃圾费人民币356.69元，以及上述三项欠费的滞纳金人民币5984.27元，四项合计人民币12844.2元；三、判令中药港公司承担诉讼费用。原审法院审理认为：该案为物业服务合同纠纷。莱英公司基于与XX业委会签订的《物业管理合同》对XX花园进行物业管理，该《物业管理合同》所约定的权利义务，对作为XX花园业主的中药港公司具有约束力。中药港公司应当按照物业管理合同的约定履行义务。因双方协议约定涉案房产的物业管理费标准按照人民币4.2元／平方米／月收取，物业专项维修资金（原称本体维修基金）按照人民币0.25元／平方米／月收取，故中药港公司应当按照双方所约定的标准向莱英公司交纳上述的费用。中药港公司主张莱英公司没有按照物业管理合同的规定以及物业管理法律法规的规定，向中药港公司提供应尽物业管理服务，其仅提供了XX花园部分其他业主向莱英公司发出的函件，这并不能充分证明，作为XX花园的物业管理的莱英公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定，或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，在此中药港公司应当承担举证不能的责任，其该主张，该院不予采纳。关于专项维修资金，莱英公司作为物业管理企业，其只是代收该项费用，专项维修资金的使用和缴存按照相关的规定执行，中药港公司有义务按照标准向莱英公司缴纳。退一步讲，即使莱英公司在使用和缴存专项维修资金上存在问题，也应当由业主大会或业主委员会来进行处理，这并不能成为莱英公司不缴纳专项维修资金的理由，中药港公司主张莱英公司不具有收取专项维修资金的主体身份的抗辩理由亦不成立，原审不予支持。综上，莱英公司主张中药港公司按照约定支付物业服务费和专项维修资金，理由成立，本院予以支持。中药港公司应支付2011年4月起至2012年4月15日的物业服务费，按照人民币4.2元／平方米／月的标准，共计为2862.23平方米×4.2元／平方米／月×12.5个月＝150267.1元；中药港公司应支付2011年4月起至2012年4月15日的的专项维修资金，按照人民币0.25元／平方米／月的标准，共计为2862.23平方米×0.25元／平方米／月×12.5个月＝8944.5元。莱英公司主张的按照每日万分之五的滞纳金，物业管理合同没有做出约定，但中药港公司拖延支付上述费用，确实给中药港公司造成了一定的损失，莱英公司在庭审中调整计算违约金的标准为按照中国人民银行规定的逾期付款利率计算，该院酌定按照中国人民银行逾期付款违约金标准即日万分之二点一计算。莱英公司要求中药港公司支付水费、排污费、垃圾费的诉讼请求，因莱英公司未提供受托代收代缴或实际代缴的证据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：中药港公司应于判决生效之日起十日内，向莱英公司支付XX花园裙楼二层自2011年4月至2012年4月15日期间物业服务费人民币150267.1元及滞纳金（滞纳金按日万分之二点一标准自2011年4月至2012年4月15日止分段计算）；2、中药港公司应于判决生效之日起十日内，向莱英公司支付XX花园裙楼二层自2011年4月至2012年4月15日期间专项维修资金人民币8944.5元及滞纳金（滞纳金按日万分之二点一标准自2011年4月至2012年4月15日止分段计算）；3、驳回莱英公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2043元，减半收取1021.5元，由中药港公司负担。一审判决宣告后，原审原告莱英公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判第三项，依法改判被上诉人支付自2011年4月至2012年4月所欠的水费人民币4917.8元、排污费人民币1585.44元、垃圾费人民币356.69元及相应的滞纳金；2、由被上诉人承担上诉费。事实与理由如下：1、上诉人要求被上诉人支付水费、排污费、垃圾费不仅有合同依据也有事实依据。上诉人提交的2009年1月20日与被上诉人和陈庆银三方签订的协议中约定，被上诉人应当交缴水费、排污费、垃圾费，这足以证明上诉人要求被上诉人缴纳水费、排污费和垃圾费的诉讼请求有充分的法律依据。2、在本案一审的开庭审理中，关于水费、排污费和垃圾费的缴纳问题，被上诉人并未否认，且确认被上诉人没有单独开立水费的账户，由上诉人代缴，只是提出缴纳水费、排污费和垃圾费的金额以其实际使用量为准。3、一审上诉人提交的证据中，包含了每月向被上诉人催缴的物业费中列明了物业费金额和被上诉人水表的用水量和水费金额，上诉人提交的水费发票和排污费、垃圾费发票可以证明上诉人为被上诉人代缴水费、排污费、垃圾费的事实。综上所述，原审法院对上诉人代缴水费、排污费和垃圾费的事实认定错误，其驳回上诉人要求被上诉人支付水费、排污费和垃圾费的诉讼请求系错误判决，上诉人请求二审法院在查清事实后依法改判。被上诉人中药港公司二审口头答辩称：虽然上诉人帮被上诉人缴纳了上述款项，但并没有合同约定，也没有法律规定。上诉人没有向被上诉人提供物业服务，被上诉人不支付相应费用是正当合法的。经二审查明，上诉人在一审已经向法院提交自2010年1月至2013年3月其对涉案小区业主代缴了相应的水费、排污费、垃圾费的单据，被上诉人在二审对此也无异议。除此之外，本院对原审查明认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人依据其与XX花园业主委员会签订的物业服务合同，对XX花园进行了相应的物业管理。在管理过程中，又依据合同约定，代为支付了该小区业主所使用的水费、排污费、垃圾费，且被上诉人在二审对上诉人承担了垫付义务的事情也未提出异议，故被上诉人应当向上诉人支付相应的欠缴费用。原审以上诉人未提供代收代缴的相关证据为由，驳回上诉人的该请求属认定事实不清，本院对此依法纠正。对于前述欠缴费用的滞纳金，因合同对此并无约定，故对上诉人关于滞纳金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2012）深罗法民三初字第1037号民事判决第一、二项；二、撤销（2012）深罗法民三初字第1037号民事判决第三项；三、被上诉人南方中药港药品交易股份有限公司应于判决生效之日起十日内，向上诉人深圳市莱英物业管理有限公司支付自2011年4月至2012年4月所欠水费4917.80元、排污费1585.44元、垃圾费356.69元；四、驳回上诉人深圳市莱英物业管理有限公司其他诉讼请求。二审案件受理费2043元，由被上诉人南方中药港药品交易股份有限公司负担。当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 许 保 疆审判员 柯 云 宗审判员 陈 明 亮二〇一三年七月四日书记员 王丹妮（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”