（2013）绍民初字第1286号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2014-03-10
案件名称
赵来兴与吴阿耐、章招娣等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵来兴,吴阿耐,章招娣,章吉高,章吉道,章吉胜,章杏玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第1286号原告：赵来兴。委托代理人：徐晓军、周培坤。被告：吴阿耐。被告：章招娣。被告：章吉高。被告：章吉道。被告：章吉胜。被告：章杏玉。上述第一、第三、第四、第五、第六被告的共同委托代理人：陈珮。原告赵来兴诉被告吴阿耐、章招娣、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王炳江独任审判，于2013年5月20日公开开庭进行了审理，原告赵来兴的委托代理人徐晓军，被告章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉及被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉的共同委托代理人陈珮到庭参加诉讼，被告章招娣经��院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵来兴诉称：原告于1996年6月25日将座落于马鞍镇章村的房屋154.84平方米，作价35000元卖给章家昌（曾用名章润牛）。原告所卖房屋系农村住宅，根据我国有关法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，章润牛系上海市居民，不符合买屋条件，则该合同无效。章润牛已于1997年9月2日死亡，其继承人为妻子和5个儿女，即各被告。为此特诉至法院，诉请判令：确认原告赵来兴与死者章润牛1996年6月25日签订的买卖合同无效。被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉共同辩称：对于章润牛曾用名及其基本情况予以确认，对于房地产买卖契约的真实性亦予以确认，但提出以下意见：1.原告与章润牛之间签订的房屋买卖合同是有效的，该合同系双方真实意思表示，且于1996年已履行完毕，讼争房屋产权证经由绍兴县政府及房屋登记部门审核颁发，即已确认了章润牛的购房资格；2.合同履行后17年来，原、被告并无争议，现原告为讼争房屋增值利益滥用合同无效制度，有违公平、诚信原则，不利交易安全，且原告并非讼争房屋所在集体经济组织成员，亦有房可住，依法其无权再享受章村的房屋产权；3.章润牛系章村原居民，购买讼争房屋意为落叶归根，其占有、使用、居住讼争房屋，并不损及集体经济组织的土地所有权，17年来被告方一直对讼争房屋进行维修保养，房屋买卖已成事实，维持现状更显公平合理。被告章招娣未作答辩。经审理本院认定：1996年6月25日，原告与章润牛签订房地产买卖契约一份，约定原告将座落于马鞍镇章村章家埭10号的房地产（房屋建筑面积154.84平方米）作价35000元出售给章润牛，款于1996年7月30日前一次性付清，房屋于1996年7月31日交付，房屋移交时，建筑物范围内的土地使用权一并转移给章润牛。双方还约定了其他事项。后章润牛提请房屋所有权本契（证号0475）、契证（证号3075）申请登记，并由绍兴县城镇房产登记发证办公室颁发讼争房屋所有权证书。现原、被告就契约效力存有争议，诉至法院成讼。另查明，章家昌，曾用名章润牛，1925年10月15日出生，出生地为浙江省绍兴市，于1997年9月2日报死亡。房地产买卖契约签订时，系上海市户籍。被告吴阿耐系章家昌（章润牛）妻子，被告章招娣、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉系章家昌（章润牛）子女。上述事实，由原告提供的房地产买卖契约、摘抄记录；被告章吉高提供的绍字第027792号房屋所有权证、绍兴县房屋所有权申请登记收款收据及当事人的陈述所证明。本院认为，本案讼争房地产买卖契约，系当事人真实意思表示，原、被告对此均予以确认，契约效力问题之争议焦点在于合同内容是否违反国家法律、行政法规的效力性规定及原告处分权的瑕疵对于契约效力的影响。关于契约内容违法与否一节，原告依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，主张其与章润牛之间签订的房地产买卖契约违反了国家法律、行政法规关于禁止城镇居民购买农村房屋及宅基地使用权的强制性规定，故该契约应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案讼争房地产买卖契约成立于1996年6月25日���故原则上应适用当时的法律规定，现原告援用《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）第六十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）之规定，显属不当。本案讼争契约，关涉农村房屋买卖及宅基地使用权流转事宜，该契约成立时，国家的法律和行政法规并无相应的效力性禁止规定。且本案原告提供的房地产买卖契约附件二“共有房产共有人处置意见书”经马鞍镇章村村民委员会盖章见证确认，被告提供的绍兴县房屋所有权申请登记收件收据、绍字第027792号房屋所有权证，亦能证明章润牛的购房资格业经绍兴县房产登记管理部门审核通过，并为其颁发了房屋所有权证书，原告与章润牛签订的房地产买卖契约并未违反契约成立时国家的��律和行政法规。合同当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案讼争房地产买卖契约于1996年6月25日签订后，合同双方即原告和章润牛均依约履行了各自的义务，契约内容已履行完毕，契约所载房地产马鞍镇章村章家埭10号亦完成了过户手续。现原告主张买卖契约无效，有违诚实信用原则，亦不利于维护交易安全和社会秩序稳定，故原告据此主张房地产买卖契约无效的诉请本院不予支持。关于原告处分权瑕疵是否影响契约效力一节，原告提交《住房困难户建房申请报告》复印件两份，主张契约所指向房产系家庭共同财产而非其个人财产，共有权人还包括原告妻子本人及其父母、兄弟姐妹等人。被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉对于原告提交的两份《住房困难户建房申请报告》复印件的证据真实性、关联系均不予认可。本院认为，原告提交���两份《住房困难户建房申请报告》复印件，因无原件印证，本院无法确认其真实性，同时，该两份《住房困难户建房申请报告》复印件均未载明房屋所在地号，无法与讼争契约所指向的房产直接关联，本院亦无法确认该证据与本案的关联性。原告提交的房地产买卖契约及其附件，经绍兴县滨海工业区房地产管理所盖章确认，被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉对该证据亦无异议，本院确认其证据证明力，该契约附件一载明“产权所有人为赵来兴”，附件二《共有房产共有人处置意见书》载明“共有人章慧娟同意出卖”，该处置意见书经马鞍镇章村村民委员会盖章见证，现原告未能提供充分有效的证据证明其所主张的房屋共有权人，故本院难以认定该房产出卖前的全部所有权人，原告据此主张契约无效的诉请本院亦难以支持。被告章招娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告所主张事实放弃抗辩，并自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告赵来兴的诉讼请求。案件受理费80元（预缴），减半收取40元，由原告赵来兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 王炳江二〇一三年七月四日书 记 员 王 琴