（2013）伊州民二终字第282号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2013-12-31
案件名称
郭江丽、王乾民与湛文刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭江丽,王乾民,湛文刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2013）伊州民二终字第282号上诉人（原审原告）：郭江丽，女，汉族。上诉人（原审原告）：王乾民，男，汉族，与郭江丽系夫妻关系。委托代理人：王丽梅，新疆宇通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛文刚，男，汉族。上诉人郭江丽、王乾民因与被上诉人湛文刚房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2013）伊民初字第775号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人郭江丽、王乾民的委托代理人王丽梅、被上诉人湛文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年6月20日，原告王乾民与被告湛文刚签订《房屋租赁合同》一份，约定王乾民将坐落在伊宁市解放北路伊犁州客运中心商城一楼1栋16-A号房（面积36.37平方米）租给湛文刚使用，租期自2011年7月1日至2013年6月30日，年租金为15000元。合同签订后，湛文刚向王乾民支付了15000元租金及1000元押金。2011年10月，湛文刚将该房屋转租给王耀祥，并收取了王耀祥截止到2012年6月30日的租金、装修费、押金等19000元。原审法院认为：王乾民与湛文刚之间签订的租赁合同是当事人双方的真实意思表示，该合同合法有效。湛文刚在合同签订后向王乾民交纳了一年租金和押金，表明其愿意履行合同义务。由于在合同履行过程中，房屋未通电导致湛文刚不能正常使用，经与王乾民协商未能解决，湛文刚将该房屋转租给了第三人王耀祥，王乾民与湛文刚签订的租赁合同已实际解除。湛文刚提供的录音资料证实，其多次与王乾民通话谈及转租事宜，王乾民曾向王耀祥索要租金，但王耀祥先以无钱为由拒绝支付，后则提出与王乾民无合同关系。同时，王乾民在庭审陈述中，认可其于2011年10月起即已知道该房屋转租给了王耀祥，同时认可其向王耀祥索要过租金。综上所述，可以证实王乾民对湛文刚的转租是知情的，却未及时表示反对，故应视为王乾民同意了湛文刚的转租行为，因此王乾民应向王耀祥主张权利，而不应向湛文刚主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决：驳回原告郭江丽、王乾民对被告湛文刚的诉讼请求。案件受理费125元（巳减半收取）、邮寄送达费60元，由原告郭江丽、王乾民负担。郭江丽、王乾民不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律错误，我知道湛文刚的转租事实，但我与湛文刚的租赁合同继续有效，并未因此解除，原判侵害了我的合法权益。请求撤销原判，支持我的一审诉讼请求。针对上诉人的上诉请求及理由，被上诉人湛文刚答辩称：该房屋不具备出租条件，没有通电。郭江丽、王乾民不解决通电问题，也不退房租，其同意我转租，我已把手续交给第三人，现与我无关。经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：湛文刚将房屋转租给王耀祥，但并未与王耀祥签订书面合同，该房屋一直使用至2012年12月6日。郭江丽、王乾民的一审诉讼请求是：要求湛文刚支付2012年7月1日至2013年6月30日的房租15000元并承担违约金3000元及2012年7月1日至还款之日的利息和涉诉费用。本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人郭江丽、王乾民与被上诉人湛文刚签订的房屋租赁合同是否解除；二、郭江丽、王乾民的诉讼主张能否成立。关于第一个焦点。郭江丽、王乾民与湛文刚于2011年6月20日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应履行。该合同明确约定房屋租赁期为两年，虽然湛文刚从2011年10月起将所租房屋转租给王耀祥，其自己并未使用，但因其没有有效证据证明其已与郭江丽、王乾民解除合同，而郭江丽、王乾民与王耀祥也没有合同关系，故双方之间的合同并不因转租关系的出现而自然解除。原审判决认定合同已解除没有依据。关于第二个焦点。依法成立的合同，受法律保护。郭江丽、王乾民按约向湛文刚交付了房屋，湛文刚应当按照合同约定向郭江丽、王乾民履行支付租金的义务。虽然郭江丽、王乾民知晓湛文刚的转租事实，但转租行为不能必然导致原租赁双方的租赁关系终结，故郭江丽、王乾民要求湛文刚支付一年租金的请求有理有据，本院予以支持。对于湛文刚与王耀祥之间的租赁合同纠纷，湛文刚可另行主张权利。因郭江丽、王乾民作为出租方未能解决好房屋用电问题，本身存在违约行为，该行为也是造成湛文刚转租的原因，故其向湛文刚主张延期交付租金的违约责任和利息没有依据，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销伊宁市人民法院（2013）伊民初字第775号民事判决；二、被上诉人湛文刚于本判决生效之日起十日内向上诉人郭江丽、王乾民支付2012年7月1日至2013年6月30日的房屋租金14000元（15000元／年-1000元押金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人郭江丽、王乾民的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，二审案件受理费250元，合计375元，由被上诉人湛文刚负担175元，由上诉人郭江丽、王乾民负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 白瑞芳审 判 员 彭红梅代理审判员 杨 静二〇一三年七月四日书 记 员 蒋红梅 关注微信公众号“”