（2012）水民三初字第572号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2015-12-22
案件名称
杜玲玲与新疆鑫汇祥房地产开发有限公司、新疆双马房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜玲玲,新疆鑫汇祥房地产开发有限公司,新疆双马房地产开发有限公司,新疆明舟世纪房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2012）水民三初字第572号原告：杜玲玲。委托代理人：李其江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆鑫汇祥房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区。法定代表人：樊忠，该公司经理。被告：新疆双马房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新兴街汇鸿小区。法定代表人：周野，该公司经理。委托代理人：孙继辉，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告：新疆明舟世纪房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：李浩，该公司法定代表人。原告杜玲玲与被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司（以下简称鑫汇祥房地产公司）、被告新疆双马房地产开发有限公司（以下简称双马房地产公司）、被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司（以下简称明舟世纪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，乌鲁木齐市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜玲玲及其委托代理人李其江，被告新疆双马房地产开发有限公司的委托代理孙继辉到庭参加诉讼。被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司、被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告杜玲玲诉称，2008年7月12日，原告、被告双方签订了一份房屋认购书，原告购买被告在乌市米东区碱沟路东鑫园小区商住房，房号为3号楼2单元401号住房，建筑面积89.75平方米。原告购买时支付购房款110015元，双方签订购房协议的第四项规定“该房屋预计2009年6月30日前交付使用”至今该房屋被告没有施工建筑，给原告造成了严重的经济损失。被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司已经退还了40000元房款，剩余房款70015元承诺在2010年2月前一次性付清，并承担利息及违约金，可是至今未退还房款。第一被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司将本案的房产项目移交给第二被告新疆双马房地产开发有限公司，请求第二被告承担连带责任，综上诉至法院，要求判令（1）、被告返还购房款70015元；（2）、被告支付房款利息6542元。被告双马房地产公司辩称，原告的房屋认购书是与新疆鑫汇祥房地产开发有限公司签订的，房款也是交给了第一被告，与我方没有任何关系。所以我方认为我方不应当承担退还房款及利息的责任。本案争议的乌市米东区碱沟路东鑫园小区商住房不是从新疆鑫汇祥房地产开发有限公司手中所得，是从国土资源局手中取得，所以不存在我方承担连带责任的关系，因为第一被告已经退还原告部分房款，且第三被告的法定代表人承诺退还原告剩余款项，我方认为款项应当由新疆明舟世纪房地产开发有限公司及第一被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司退还，与我方无关，原告购买的房屋并未实际开挖建造，第一被告与原土地所有人东鑫粮油公司之间签订了合作开发协议，在未取得合法手续的情况下，非法预售房屋，据我方了解，后东鑫粮油公司将该土地交还给国土资源局，我方是以招排挂的形式从国土资源局手中取得的该土地。请求驳回原告诉讼请求。被告鑫汇祥房地产公司未到庭答辩。被告明舟世纪房地产公司未到庭答辩。经审理查明，2008年7月12日被告鑫汇祥房地产公司与原告杜玲玲签订了房屋认购书，由原告杜玲玲认购被告鑫汇祥房地产公司在乌鲁木齐市米东区碱沟路东鑫园小区商住房，房号为3号楼2单元401号住房，建筑面积暂定为89.75平方米。价格为每平方米2340元，合计总房款为210015元。在2008年7月12日付110015元预购款，剩余100000元，通过银行按揭方式支付，原告须承诺在2009年5月30前向被告（鑫汇祥房地产公司）提供齐全的个人按揭资料。该房预计在2009年6月30日前交付使用，准确日期以商品房买卖合同为准。2008年7月7日原告杜玲玲向被告鑫汇祥房地产公司交纳购买3号楼2单元401号住房购房款10000元，并于2008年7月12日向被告鑫汇祥房地产公司100015元。2009年5月7日，被告鑫汇祥房地产公司退还原告购房款40000元。并查明，2008年4月2日，原土地所有权人乌鲁木齐市东鑫粮油商贸有限公司（以下简称东鑫粮油商贸）与被告鑫汇祥房地产公司签订《房地产置换、转让协议》一份，双方约定：“乙方（被告鑫汇祥房地产公司）同意对甲方（东鑫粮油商贸）在东山区碱沟路土地面积2831㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第0006857号）及东山区芦草沟集镇路的土地面积8621.6㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第00068**号）两宗土地进行房地产开发，具体方案原则是：土地面上的建筑物（有房产证的）、基本上按建筑面积拆一换一，超面积补差的办法给予置换新的房产；土地按土地等级、基准地价、出让金基价进行估算，酌情考虑碱沟路土地利用的不利因素，最后双方商定资产转让额”等。2008年12月18日，东鑫粮油商贸又与被告明舟世纪房地产公司签订《房地产置换协议》一份，双方约定：“甲方（东鑫粮油商贸）为解决企业生存和发展、离退休人员两费问题（医药费、暖气费），乙方（明舟世纪房地产公司）同意对甲方（东鑫粮油商贸）在东山区碱沟路土地面积2831㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第0006857）及东山区芦草沟集镇路的土地面积8621.6㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第00068**号）两宗土地进行房地产开发，具体方案原则是：用土地换房产（有房产证的）、基本上按建筑面积拆一换一，超面积补差的办法给予置换新的房产；并酌情考虑碱沟路土地利用率低和芦草沟集镇路仓储用地转换住宅、商业用地补差数额大等多种因素”等。2009年5月13日，甲方东鑫粮油商贸与乙方鑫汇祥房地产公司及丙方明舟世纪房地产公司签订《解除﹤房地产置换、转让协议﹥书》一份，三方协商：“甲、乙、丙三方2008年12月25日所签订的《房地产置换、转让协议》，乙方（鑫汇祥房地产公司）将甲方（东鑫粮油商贸）开发项目移交给丙方（明舟世纪房地产公司）后，因丙方（明舟世纪房地产公司）开发资质迟迟办理不下来，无条件继续开发下去，乙丙方未按协议约定的条款履行完，已违约，并给甲方（东鑫粮油商贸）造成一定的经济损失，现乙、丙同意提前解除协议，协议解除后，三方所签订的《房地产置换、转让协议》不再有任何法律效力。三方协商互不追究任何责任。”2009年7月11日，双马公司（甲方）与明舟世纪公司（乙方）签订《房地产项目转让协议书》，约定乙方愿意将与东鑫粮油公司合作的以下在建项目和拟开发建设项目，完全转让给甲方进行开发建设。一、项目名称地点：乌鲁木齐米东区碱沟路土地面积为2831平方米，地号06-007-00006，土地证号：乌国用（2003）字号第00068**号的在建东鑫园小区；东山区芦草沟乡集镇路土地面积为8621.6平方米，地号06-008-00020，土地证号：乌国用（2003）字号00068**号的拟开发小区，名称未定。二、内容：2-1.乙方须于本协议签订后3个工作日内，协调甲方与原土地所有方《土地置换、转让协议》的改签，建设周期顺延至2010年底。并协助甲方完成土地过户手续，土地过户费用由甲方承担。鉴于（2003）字号0006862号土地已被原单位16个住户占用约1160平方米，乙方确保剩余土地能正常开发。2-2.甲方全权负责上述两块土地的开发建设。第2-3-1条约定：“乙方（明舟世纪房地产公司）将该小区已销售的商品房合同及其账目，剩余商品房交与甲方（双马房地产公司），支出部分经审计后计入开发成本。”第2-3-2条约定：“乙方（明舟世纪房地产公司）原有的债务和未列入审计的问题，由乙方（明舟世纪房地产公司）负责承担。”2-3-3.乙方与购房者签订的房屋认购协议，在完成土地过户后分批次更换至甲方名下。2-3-4.本项目因无各种手续，政府部门罚款由甲方承担。三、利益分配：3-1.乙方获得400万元项目转让费，税收部分由甲方承担，剩余利润归甲方。3-2.付款方式：从芦草沟乡集镇路土地开发获利时开始至完成开发分三次付清，首付为20%（计80万元，约定为2009年12月底）；付30%（计120万元，约定为2010年6月底）；剩余部分（50%，计200万元）于2010年8月底付清。3-3.土地过户完成后，如乙方急需资金，甲方在4%以内支付（初步约定为20万元，从尾款中扣除）。四、甲、乙双方的义务权利：4-1.甲方全权负责两小区的房地产开发建设，并承担乙方与原土地方和施工方签订协议的一切责任和义务。4-2.乙方有义务协助甲方，将该项目开发建设完成，并按约定获得分配利润。五、甲乙双方不得随意终止合同，违约方将承担因其违约造成的一切经济和法律责任。六、此协议共三页，一式两份，甲乙双方各执一份。此协议签字盖章后生效。其中甲方向乙方付利的“利益分配”部分，待两块土地过户至甲方名下后，再生效。七、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行商定。2009年7月16日，东鑫粮油商贸与被告双马房地产公司签订《房地产置换、转让协议》，双方约定：“乙方（双马房地产公司）同意对甲方（东鑫粮油商贸）在东山区碱沟路土地面积2831㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第0006857）及东山区芦草沟集镇路的土地面积8621.6㎡（土地证号：乌国用（2003）字号第00068**号）两宗土地进行房地产开发，具体方案原则是：地面上的建筑物（有房产证的）、基本上按建筑面积拆一换一，超面积补差的办法给予置换新的房产；土地按土地等级、基准地价、出让金基价进行结算，酌情考虑碱沟路土地利用的不利因素，最后双方商定转让额”等。同日东鑫粮油公司（甲方）、明舟世纪公司（乙方）、双马公司（丙方）签订《补充协议》，内容为：“2008年12月25日，甲、乙双方签订了《房地产置换、转让协议》，因乙方开发资质至今未办妥，无办法对房地产再开发下去，经乙方与丙方多次协商，乙方同意将开发项目转移给丙方继续开发，并签订有《房地产项目转让协议书》，为使甲方两宗土地的开发项目按照《房地产置换、转让协议》中约定的条款继续履行完，使甲方的合法利益充分得到保证，经甲、乙、丙三方平等协商，签订以下补充协议：1、甲方经协商解除了前期全部的《房地产置换、转让协议》，甲、丙两方现所签订的《房地产置换、转让协议》内容和条款原封不动一字不改，由丙方按照协议中的约定承接继续进行开发，履行完协议中约定的全部义务和责任（含乙方给米东区执法局出具的2份承诺书。1、对碱沟路开发项目给东鑫公司置换15套职工住宅的承诺。2、对集镇路职工住宅给外网工程更新的承诺）。2、乙方同意与甲方所签订的《房地产置换、转让协议》中所涉入的两宗土地开发项目全部转让给丙方继续进行开发，甲方予以认可。交接、结算等全部由乙方、丙方自行处理与甲方无关。3、丙方愿意承接《房地产置换、转让协议》中约定的全部条款，并进行项目的全部开发和建设。若丙方在开发中发生违约行为，乙方也要承担相应的违约责任。4、甲方两宗土地开发项目的所有手续由乙方保管，甲、丙方签订《房地产置换、转让协议》后，由甲、乙双方共同负责向丙方移交（含甲方两宗土地的房产证和土地证），原甲、乙双方为项目开发在办手续过程中所出具的证明及其它协议和公证文书等同时作废，不再有任何法律效力。5、乙方对丙方承接的两宗土地项目开发要进行监督和担保，并督促丙方保质、保量、保时完成（房地产置换、转让协议）中约定的全部条款和内容。6、甲方与乙方解除《房地产置换、转让协议》后，此协议就此终止，不再有任何法律效力，双方互不追究责任。7、甲方与丙方所签订《房地产置换、转让协议》生效后，碱沟路的开发项目丙方要保证在2009年11月份竣工交付使用；芦草沟集镇路的开发项目，丙方将土地过户到自己名下后，要保证在2010年底开发竣工，并交付使用。如到期不按规划开发，或开发还有剩余部分则属违约。丙方所过户的土地无效，土地使用权归甲方所有，乙方也要承担相应的违约责任。8、2008年5月在甲、乙双方在碱沟路9家搬迁户协商新建楼房房屋价格时，甲方置换给搬迁户70平方米的楼房，在协商不成的情况下，每户由初次协商的8万多元（1200元／平方米）降到5万元（800元／平方米），但搬迁户只给3万元，在僵持不下的情况下，乙方为能尽快拆迁，同意以每户3万元价格给搬迁户置换新建楼房，每户2万多元差额部分（共计234000元），乙方愿意以实物给甲方进行补偿，丙方承接后予以认可和兑现。9、2008年5月15日、28日，甲、乙双方与碱沟路搬迁户所签订的《拆迁补偿置换合同》已进行公证，由丙方承接公证的合同，将按原合同重新签订并公证，来继续履行完新签合同。所有签订与解除协议的公证费用由丙方承担。10、甲方与丙方所签订的《房地产置换、转让协议》，甲、乙、丙三方所签订的《补充协议》经法律部门公证，都具有同等的法律效力。11、本协议一式5份，甲、乙、丙三方各执1份，有关部门2份。”同日，东鑫粮油公司与双马公司签订了一份《房地产置换、转让协议》约定，由双马公司对东鑫粮油公司的上述两宗土地进行房地产开发，并约定了双马公司给东鑫粮油公司置换的房产面积、位置、搬迁费、过渡费及土地转让费的履行方式及标准。2009年8月3日，明舟世纪公司将“米东新区‘东鑫园’客户资料A号楼”移交双马公司，该资料附注：“以上情况属实，含房源、已付款等。与预定协议相符，双方签字生效”。明舟世纪公司总经理李浩、销售部经理郭泽平在甲方落款处签字，双马公司副总经理李大申、销售部经理周忠在乙方落款处签字。明舟世纪房地产公司未将收取原告的预购款交给双马房地产公司。2010年3月22日，被告双马房地产公司与出让方米东新区国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》。2010年4月8日，双马房地产公司取得了东山区碱沟路国有土地使用权证。另查明，被告明舟世纪房地产公司与被告双马房地产公司因项目转让合同纠纷，于2011年3月21日，诉至乌鲁木齐市米东区人民法院。2011年6月16日，乌鲁木齐市米东区人民法院作出（2010）米东民二初字第525号民事判决书，判决被告双马房地产公司向被告明舟世纪房地产公司支付项目转让费2000000元。后双马房地产公司对该判决不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2011年10月21日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2011）乌中民四终字第585号民事判决书，维持了（2010）米东民二初字第525号民事判决书的内容。以上事实有原告提供的2008年7月12日房屋认购书、2008年7月7日、2008年7月12日收据两张、2008年4月2日的转让协议、2008年12月18日的转让协议、2009年5月13日的解除转让协议、2009年7月11日的转让协议、2009年7月11日的补充协议、2009年7月11日的房地产转让协议、2009年8月3日米东新区“东鑫园”客户资料A号楼交接清单、（2010）米东民二初字第525号民事判决书、（2011）乌中民四终字第585号民事判决书，被告提交的国有土地使用证、2010年3月12日国有土地使用权出让合同以及庭审笔录在卷为证。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被告撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”本案中，被告鑫汇祥房地产公司在未取得预售许可证的情况下，与原告签订《房屋认购书》，该《房屋认购书》无效。其收取的原告房屋预购款应当予以返还。后因本案的房地产开发项目由被告鑫汇祥房地产公司转让给被告明舟世纪房地产公司，被告鑫汇祥房地产公司撤出该项目，一切权利义务由被告明舟世纪房地产公司承担，故被告明舟世纪房地产公司应当承担返还原告房屋预购款及利息的义务。2009年7月11日，被告明舟世纪房地产公司又将本案的开发项目转让给被告双马公司，根据双方签订的《房地产项目转让协议书》中第2-3-1条约定：“乙方（明舟世纪房地产公司）将该小区已销售的商品房合同及其账目，剩余商品房交与甲方（双马房地产公司），支出部分经审计后计入开发成本。”第2-3-2条约定：“乙方（明舟世纪房地产公司）原有的债务和未列入审计的问题，由乙方（明舟世纪房地产公司）负责承担。”根据该约定内容无法推定出有关米东新区‘东鑫园’工程项目收取的预购款属于“支出部分经审计后计入开发成本”，应当由被告双马房地产公司承担，是双方在签订该协议时的真实意思表示。加之被告双马房地产公司否认被告明舟世纪房地产公司在交接时，将自行收取的房屋预购款转交给被告双马房地产公司，被告明舟世纪房地产公司未到庭向法庭提交证据证实，已在交接时将购房款交给了被告双马房地产公司。原告提交的2009年8月3日“米东新区‘东鑫园’客户资料A号楼”的证据中表述：“以上情况属实，含房源、已付款等。”因被告双马房地产公司与被告明舟世纪房地产公司还有项目转让合同纠纷，该证据上注明的“已付款”，不能完全证明特指为本案争议开发项目收取的房屋预购款。故有关本案中原告支付的房屋预购款，应当认定为被告明舟世纪房地产公司的原有债务，由被告明舟世纪房地产公司自行予以返还为妥。综上，对原告要求被告明舟世纪房地产公司返还预购款70015元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2008年7月12日至2010年3月4日期间的利息6542元中的合理部分，本院予以支持。即被告明舟世纪房地产公司支付原告购房款利息6485元（70015×4.875‰×19个月）。对原告要求被告鑫汇祥房地产公司、被告双马房地产公司承担连带给付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫汇祥房地产公司、被告明舟世纪房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司返还原告杜玲玲购房款70015元；二、被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司支付原告杜玲玲房款利息6485元（70015×4.875‰×19个月）；三、驳回原告杜玲玲要求被告新疆鑫汇祥房地产开发有限公司返还购房款以及支付利息的连带责任的诉讼请求；四、驳回原告杜玲玲要求被告新疆双马房地产开发有限公司返还购房款以及支付利息的连带责任的诉讼请求。原审案件受理费1713.93元（原告已预交），原审公告费510元（原告已垫付）、公告费320元（原告已垫付）由被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司负担。上述款项合计79043.93元，被告新疆明舟世纪房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决申请强制履行期限为两年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长 唐娜娜人民陪审员 邢红杰人民陪审员 周 勤二〇一三年七月四日书 记 员 严文静 更多数据：