（2013）浙湖民终字第173号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2014-12-02
案件名称
倪娜、陈燕与陈明安、李彩华等物权确认纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈明安,李彩华,倪娜,陈燕,赵森根
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙湖民终字第173号上诉人（原审被告）：陈明安。上诉人（原审被告）：李彩华。两上诉人共同的委托代理人：陈国芳。被上诉人（原审原告）：倪娜。委托代理人赵顺庆。被上诉人（原审原告）：陈燕。委托代理人李国祥。被上诉人（原审被告）：赵森根。上诉人陈明安、李彩华与被上诉人倪娜、陈燕、赵森根物权确认纠纷一案，浙江省安吉县人民法院于2012年12月19日作出（2011）湖安民初字第820号民事判决，陈明安、李彩华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理，上诉人陈明安、李彩华及其共同的委托代理人陈国芳，被上诉人倪娜的委托代理人赵顺庆，被上诉人陈燕的委托代理人李国祥到庭参加诉讼，被上诉人赵森根经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理认定：赵森根原享有递铺镇步行街37号3幢2单元202室、303室及一楼商铺房产权。2001年8月8日、8月20日，赵森根分别与倪娜、陈燕签订房地产买卖合同，将位于递铺镇步行街37号3幢2单元202室、303室各自143.2平方米商品房分别转让给倪娜、陈燕所有。与倪娜签订的房地产买卖合同第十条其他约定事项第1项约定，“经买卖双方协商决定，一楼后庭院划面积8.16平方米给买方，产权归买方所有，并隔好隔墙及顶做好。”与陈燕签订的房地产买卖合同第十条其他约定事项第1项约定，“经买卖双方协商决定，一楼庭院里面约9平方米归买方所有，并隔间盖好顶。”合同签订后，赵森根将位于递铺镇步行街37号3幢2单元202室、303室房屋分别交付倪娜、陈燕并至登记部门办理过户登记，倪娜取得落款日期为2001年9月25日的安房权证递铺字第××号房产证、落款日期为2002年12月21日的安吉国用（2002）字第401－2012号土地证，陈燕取得落款日期为2001年9月25日的安房权证递铺字第××号房产证、落款日期为2002年11月27日安吉国用（2002）字第401－1829号土地使用证，及将房屋一楼后庭院17.16平方米土地隔间盖好顶成储藏室交付给倪娜、陈燕使用至今，但赵森根未与倪娜、陈燕至登记部门办理该项土地的使用权过户登记。2009年7月17日，赵森根与陈明安、李彩华签订房地产买卖合同，约定将一楼80.88平方米商铺房以人民币36万元的对价转让给陈明安、李彩华所有，该合同结尾的补充条款第二项约定，“该房子后面（东）园子与本次购房合同内面积不在内。”此后双方至登记部门办理房产过户登记（房产证落款日期2009年7月21日）及进行商铺交付。双方持房产证等资料至登记部门办理土地过户登记过程中，于2009年7月21日签订国有土地使用权转让合同（其中约定转让土地面积47.3平方米即原由赵森根持有的2002-401-2076号出让国有土地使用证项下土地），凭此办理该土地过户登记，由土地登记部门制发了落款日期为2009年7月29日的安吉国用（2009）第12205号土地证。该47.3平方米面积的土地组成，即前廊院独自使用14.4平方米＋当中共享使用分摊面积15.2平方米＋后院独自使用17.7平方米（实测）。该后院独自使用17.7平方米（实测）的土地，即前述赵森根隔好间盖好顶成储藏室交付倪娜、陈燕占有使用并约定产权归倪娜、陈燕的一楼后庭院17.16平方米的土地。但赵森根与陈明安、李彩华就该项土地过户登记事项未征求倪娜、陈燕意见。2010年8月9日，陈明安未经倪娜、陈燕同意擅自将倪娜、陈燕共同占有使用至今的一楼庭院的17.16平方米储藏室拆除，陈燕亲属予以制止，双方产生争执，报警后经安吉县公安局递铺派出所调解未果，纠纷成讼。2011年5月5日，安吉县国土资源局受理倪娜、陈燕分别以上述后庭院17.16平方米的土地登记错误为由向安吉县国土资源局提出的异议土地登记申请，出具异议登记证明书。原审法院审理认为：自1999年10月1日起施行《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”。由此确立合同无效制度。自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由此确立不动产物权登记生效制度。该法第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此确立追回权制度及善意取得制度。本案中，赵森根（作为转让方）在分别与倪娜、陈燕（作为受让方）签订的《房地产买卖合同》中已对该17.16平方米的土地使用权转让意思表示达成一致，且赵森根也已按合同约定就该宗土地盖顶实际交付倪娜、陈燕占有使用，其行为发生在《中华人民共和国物权法》实施前，可视作赵森根与倪娜、陈燕之间是以实际交付占有使用土地从而移转对应土地使用权，不违反当时的法律规定。倪娜、陈燕实际占有使用该17.16平方米的土地近十年，赵森根对此是明知的，而陈明安、李彩华在购房之前也已知晓该事实并在2009年7月17日与赵森根签订的《房地产买卖合同》中补充约定该17.16平方米的土地不在本次购房合同面积之内，因此，对于陈明安、李彩华而言，倪娜、陈燕实际占有使用该土地之行为已达到了不动产占有公示效果，但因倪娜、陈燕未与赵森根共同至登记机关办理移转登记，故其作为权利人所享对应土地使用权不能对抗善意第三人。赵森根既已移转对应土地使用权，则丧失相应权利人身份，无权再予处分。《中华人民共和国物权法》实施后，赵森根与陈明安、李彩华既已在签订的《房地产买卖合同》中明确约定该17.16平方米的土地不在本次购房合同面积之内，而仍在此后签订国有土地使用权转让合同并至登记部门办理诉争所涉17.16平方米土地移转登记且未支付相应对价，故其对该不动产的取得行为不能视作善意。据此，判决如下：一、赵森根与陈明安、李彩华签订的《国有土地使用权转让合同》对应的转让土地面积47.3平方米中涉及倪娜、陈燕共同使用的17.16平方米的相应合同内容及转让行为无效。二、赵森根于判决生效之日起一个月内办理位于递铺镇步行街37号3幢5号一楼后庭院17.16平方米土地使用权（按实测面积）过户登记至倪娜、陈燕名下。一审案件受理费合计80元，由赵森根负担40元，陈明安、李彩华共同负担40元，限于判决生效之日起十日内交纳。上诉人陈明安、李彩华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定陈明安、李彩华对该不动产取得行为不能视作善意是错误的。1、赵森根明确告知上诉人该庭院仅是借给倪娜、陈燕使用，土地使用权属于其本人。赵森根出示土地证中，该庭院的面积在赵森根合法拥有的土地面积范围内，上诉人相信赵森根拥有该土地的处分权。2、《房地产买卖合同》虽然约定房屋后园子不在本次合同交易范围内，但此约定是中介公司的工作人员所写，上诉人对此含义并不了解。且上诉人办理过户手续并入住该房屋时，并无任何人提出异议。二、上诉人对该17.16平方米土地已经支付了对价，转让价格360000元包含了此土地。本案诉争的17.16平方米土地是上诉人购买房屋的附属物，应连同住房屋一并转让，不能分割出售。三、倪娜、陈燕与赵森根转让的系自行搭建的储物间，属于非法建筑，应属无效。其转让本案争议的土地未办理登记，故未能生效。上诉人与赵森根间的转让合法有效，且已经在行政主管部门登记过户，取得房屋及土地使用权完全合法。被上诉人倪娜答辩称：1、上诉人在买卖合同中明确约定交易范围不包含后园，土地面积为15.2平方米，故上诉人不属于善意。2、根据公安笔录，赵森根明确告知陈明安、李彩华后园部门已经转让给楼上。3、陈明安、赵森根支付的对价仅是针对一层的房屋。4、在庭院内加盖房顶的行为没有被城管所禁止，不存在违法建筑的问题。双方的买卖行为并不违法，应受法律保护。原审判决正确，请求二审驳回上诉请求。被上诉人陈燕答辩称：1、赵森根对争议的17.16平方米土地的处分行为系无权处分。在赵森根与被上诉人签订的合同中约定，诉争土地归陈燕所有，赵森根按合同约定履行了交付的义务，至今已经10年。双方签订的合同没有任何违法之处，受法律保护，此17.16平方米土地应当归倪娜、陈燕所有。2、赵森根明确告知陈明安、李彩华17.16平方米土地归倪娜、陈燕所有，故陈明安、李彩华不是善意的。3、上诉人没有支付相应对价。在房屋买卖合同中，约定转让价为36万，但建筑面积为80.88平方米，分摊土地为15.2平方米。4、违法建筑应由行政机关作出认定，与本案无关。5、上诉人虽然已经获得使用权证，但这仅是一种行政确认行为，仅是一种证据，确权应当依据基础法律关系来处理。原审判决正确，应当维持原判。被上诉人赵森根答辩称：1、其在和陈明安交易房产和办理土地过户手续时，明确说明诉争的土地不在交易范围内，土地证虽过户给陈明安，但属楼上居民使用。2、其先与房产公司签订了转让协议，包括一楼的营业房和二、三楼的商品房，再和倪娜、陈燕签订了商品房的转让协议，在过户过程中是用房产公司的名义直接转让给陈燕、倪娜。3、其与倪娜、陈燕的交易中也已经说明，土地证的产权在其名下，但归倪娜、陈燕使用。因此，诉争土地的产权应该在其名下，但应该归倪娜、陈燕使用。陈明安、李彩华在二审中提交了以下证据：1、发票11份，证明房屋过户过程中，税费均由其承担，交付的价款不只36万。2、倪娜与安吉中奇房地产发展有限公司签订的国有土地转让合同一份，证明倪娜、陈燕与赵森根签订的是虚假合同。倪娜质证认为，过户的税费是陈明安依据双方约定自愿承担的。倪娜与开发商签订的合同是为了从开发商的总证中办出分证，真正的房屋买卖合同应当以倪娜与赵森根签订的为准。陈燕质证认为，上诉人提交的证据与本案没有关联性。赵森根未发表质证意见。本院经审查，证据1仅能证明其承担了房地产变更登记过程中的相关税费，此税费不属于购买房地产的对价，故与其要证明的事实没有关联性。证据2的内容未涉及到本案诉争的17.16平方米土地，与本案不具有关联性。综上，对以上2份证据，本院不予认定。倪娜、陈燕、赵森根在二审中未提交证据。经审理，本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案双方的争议焦点为，陈明安、李彩华与赵森根签订的《国有土地使用权转让合同》对应的转让土地面积47.3平方米中，涉及倪娜、陈燕共同使用的17.16平方米的相应合同内容及转让行为是否有效。关于本案中土地的转让，陈明安、李彩华与赵森根共签订了两份合同，分别为《房地产买卖居间合同》与《国有土地使用权转让合同》。在《房地产买卖居间合同》中，双方约定出售的土地使用权面积为15.2平方米、税费由陈明安一方负担、房地产总价格360000元及该房屋后面（东）园子不在内。在《国有土地使用权转让合同》中，双方约定转让土地面积47.3平方米，总地价为212850元。现陈明安、李彩华向赵森根支付了房地产转让款360000元，并交纳了相应税金，从其履行的行为可以看出，陈明安、李彩华与赵森根实际履行的应为《房地产买卖居间合同》，本案诉争的土地并不在陈明安、李彩华与赵森根交易的范围之内。虽然陈明安、李彩华与赵森根签订的《国有土地使用权转让合同》中包含了诉争土地的面积，但陈明安、李彩华并未支付相应的对价，故其签订的土地转让合同及过户行为不能视为善意。赵森根在已将诉争土地转让给倪娜、陈燕，且已交付使用约7年的情况下，仍然将此土地过户给陈明安、李彩华，其行为明显存在恶意。陈明安、李彩华与赵森根签订《国有土地使用权转让合同》中涉及本案诉争土地的部分内容，明显损害了倪娜、陈燕的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定陈明安、李彩华与赵森根签订的《国有土地使用权转让合同》涉及的倪娜、陈燕共同占有使用的17.16平方米土地的合同内容及转让行为无效。倪娜、陈燕与赵森根签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或第三人利益，赵森根应当依照合同的约定履行，故原审法院判决赵森根将诉争土地过户至倪娜、陈燕名下有事实和法律的依据，本院予以维持。本案中诉争土地系独自使用部分的土地，其转让并不涉及土地的分割转让。倪娜、陈燕在原审的起诉中仅主张了土地的使用权，原审判决并未涉及其上建造的储藏室。故陈明安、李彩华就此提出的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，实体处理正确，程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈明安、李彩华承担。本判决为终审判决。审 判 长 冯杰民审 判 员 邱金海代理审判员 周寅潇二〇一三年七月四日书 记 员 贾艳红