（2012）江蓬法民一初字第1167号
裁判日期: 2013-07-04
公开日期: 2014-08-06
案件名称
冯贵桥与冯绍英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯贵桥,冯绍英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2012）江蓬法民一初字第1167号原告：冯贵桥，男，1973年12月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：刘远扬，男，1982年4月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：冯绍英，女，1972年10月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：梁珍屏、黎清杨，系广东华南律师事务所律师、律师助理。原告冯贵桥诉被告冯绍英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月8日立案受理后，依法由审判员李汉强适用简易程序进行审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯贵桥的委托代理人刘远扬、被告冯绍英的委托代理人梁珍屏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯贵桥诉称：2010年4月8日，原告与被告签订《广东省房地产买卖合同》，约定：被告将位于江门市蓬江区幸福新村XX号701房屋出售给原告，房屋价格为人民币53000元，双方应该在签订合同的30日内到江门市房地产交易登记所办理房屋过户手续。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款并办理房屋过户手续，并由原告支付了房屋过户所产生的所有费用。原告占有使用房屋后，于2010年5月30日及2010年10月30日发包给他人对房屋进行了装修，共花费79085元。但2011年10月12日谭兆宁以其他合同纠纷起诉了原告及被告，贵院判决原、被告于2010年4月8日签订的《买卖合同》为无效合同，被告将上述房屋转让给原告的行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告的过错导致原、被告转让房屋的行为无效，被告应当返还购房款，并对原告装修费损失承担责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告退还购房款人民币53000元；2、被告向原告支付房屋过户税费合计9745.32元；3、被告向原告支付装修费损失79085元；4、被告承担本案诉讼费用。原告在举证期间提供的证据有：1.原告的《居民身份证》；2.被告的《居民身份证》；3.《广东省房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）；4.《广东省房地产权证》；5.《房屋评估答复书》；6.《江门市契税纳税申报表》；7.《中华人民共和国契税完税证》；8.《广东省地方税收通用定额发票》；9.《中华人民共和国税务代保管资金专用收据》；10、《广东省江门市地方税收通用发票》；11.《个人住户转让营业税、个人所得税、土地增值税审核表》；12、《房地产交易综合纳税申报表》；13.《广东省非税收入（电子）发票》；14.银行付款凭证；15.（2011）江蓬法民一初字第1618号《民事判决书》；16.《住宅装修施工合同书》；17.《幸福新村XX号701工程项目结算单》；18.曾小龙的《居民身份证》。被告冯绍英答辩称，一、原告诉讼请求不符合法律规定，没有事实和法律依据。该房屋买卖合同不是正常的买卖合同，是原告与被告恶意串通，侵害谭兆宁夫妻共同财产的行为，其目的是损害谭兆宁的利益，因此法院在（2011）江蓬法民一初字第1618号案件判决书认定该合同无效，而且认定原告不是善意买受人；二、原告也没有证据证明支付了相应对价给被告，无论是53000元还是评估价款，在本案和（2011）江蓬法民一初字第1618号案件也没有证据证明有钱款交易的情况，事实上原告也没有支付该笔款项；三、有关当时的过户费用的问题，从本案证据可以看出原告是想谋取被告的夫妻共同财产，因此，该过户的费用应该由原告承担。退一步讲，即使是需要被告负担，也应按责任分担损失费用。因为在（2011）江蓬法民一初字第1618号案件中，原告与被告都有过错；四、有关装修费用的问题，其证据不足以认定其所造成的损失，因为其没有正式的发票和无法证明其发生了该费用；在涉案的房子里加了一层违章的建筑，该违章的费用是不受法律保护的，因此该部分违章建筑的损失由原告承担，因为违章造成的法律后果由原告承担，如果行政部门追究有关责任，也由原告承担。原告在该房产居住了多年，装修的费用应由原告承担，该部分不属于原告的损失，被告保留要求原告清拆违章建筑并承担相关费用的权利，被告并且有权要求原告退出房屋。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院申请调查的证据：本院（2011）江蓬法民一初字第1618号案件的庭审笔录一份，拟用来证明在该案中被告没有收过冯贵桥支付的53000元购房款，签订《买卖合同》的目的是为了转移被告的夫妻共同财产，在离婚时少分财产给谭兆宁。经审理查明，本案讼争的房屋坐落在江门市蓬江区幸福新村XX号701。上述房屋于1998年购买，之后由原告居住至今。2004年9月17日，由原告办理房屋登记手续，上述房屋登记在被告名下。2010年3月25日，被告委托江门市中望房地产评估有限公司对上述房屋进行价值评估，评估价值为70933元。2010年4月8日，原、被告签订《买卖合同》，约定由被告将上述房屋以53000元的价格转让给原告，2010年4月12日，原告将上述房屋过户至自己名下，并支出过户税费共9745.32元。2010年5月30日，原告对诉争的房屋进行了装修。2011年10月12日，被告的丈夫谭兆宁以被告在其不知情的情况下，串通其弟冯贵桥（本案原告），并以明显低于市场价格将上述房屋转让给冯贵桥，恶意转移夫妻共同财产，损害其合法权益为由，向本院提起诉讼，要求确认冯绍英、冯贵桥的房屋转让行为无效，要求冯贵桥返还房屋和注销产权登记。案经本院审理后认为，首先，冯贵桥与冯绍英是姐弟关系，冯贵桥是明知冯绍英与丈夫谭兆宁因夫妻矛盾而闹离婚，其在与冯绍英进行房屋所有权转让时，是知道冯绍英的转让行为是未征得谭兆宁同意转让的，亦即明知冯绍英是无权处分讼争房屋的所有权，故冯贵桥在受让房屋时，并不是善意。其次，冯贵桥在与冯绍英转让房屋时，约定的价款与其委托评估的房屋价款不符，转让的价款低于评估的价款，转让房屋的转让价格不合理，而且冯贵桥也没有证据证明已经支付合理的价款。虽然讼争的房屋已办理登记在冯贵桥的名下，但其取得房屋所有权时不属于善意取得，冯绍英与冯贵桥的房屋转让行为无效，其签订《买卖合同》是无效合同，冯贵桥应当将讼争的房屋返还给冯绍英。遂依法作出判决：一、冯绍英与冯贵桥的房屋转让行为无效，所签订的《买卖合同》为无效合同。二、冯贵桥应在本判决发生法律效力之日起三十日内，协助冯绍英办理坐落在江门市蓬江区幸福新村XX号701房屋的过户手续，将上述房屋过户到冯绍英名下，过户所需费用由冯绍英负担。判决后，当事人均没有上诉。讼争房屋于2012年8月17日过户至被告名下。本院认为，本案是房屋买卖纠纷。原告与被告于2010年4月8日签订的《买卖合同》经本院判决确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告应当将因《买卖合同》取得的财产予以返还或按各自过错承担相应的责任。本案中，由于讼争的房屋已经过户至被告的名下，相应地，被告也应该将因《买卖合同》而取得的价款返还给原告。但在本案中，由于被告否认原告有真正支付过53000元的购房款，而原告也没有提供在与被告签订《买卖合同》后已经支付合同约定的53000元购房款给被告的证据。虽然在签订《买卖合同》后，双方已经按《买卖合同》的约定将涉案的房产过户至原告的名下。按平常的交易习惯，一般需在买方按合同约定支付了价款的前提下，出卖方才会协助买方办理房产的过户手续。但根据本院查明的事实，由于原告取得涉案房产时并不是善意取得，因此，不能按平常的交易习惯来认定本案的事实。本案中，虽然原告认为在支付53000元购房款给被告时，没有要求被告开具收据，但被告对此也予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对是否已经支付购房款给被告，应由原告承担举证责任。由于原告在举证期限内并不能举证证明自己的主张，需承担举证不能的不利法律后果。因此，原告主张被告返还53000元购房款的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于原告要求被告支付因讼争房屋过户而产生的税费9745.32元的问题。由于原告与被告签订的《买卖合同》是无效合同，而造成合同的无效，双方均有过错，因此，原告要求被告承担全部过户税费的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。根据双方的过错责任，由原、被告各承担一半的房屋过户税费较为适宜。原告已经为房屋过户支付了9745.32元的税费，被告应该返还一半的税费即4872.66元给原告。关于原告要求被告支付房屋装修费损失79085元的问题。由于讼争的房屋从购买之日（1998年）起就一直由原告占有和使用，且目前仍然由原告占有和使用。因此，原告的该项诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告冯绍英应于本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋过户税费4872.66元给原告冯贵桥。二、驳回原告冯贵桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，财产保全费1220元，合计由原告冯贵桥负担2180元，由被告冯绍英负担2180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李汉强代理审判员 温艳华人民陪审员 李建伟二〇一三年七月四日书 记 员 陈贤园 微信公众号“”