（2013）江民一初字第551号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-04-24
案件名称
原告黄智列、农晓露诉被告陆海金、石佳桥、陆鑫房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄智列,农晓露,陆海金,石佳桥,陆鑫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2013）江民一初字第551号原告黄智列，男，壮族，1967年5月5日出生，户籍所在地广西宁明县城中镇，经常居住地广西宁明县政府大院。原告农晓露，女，壮族，1970年12月10日出生，户籍所在地广西宁明县城中镇，经常居住地广西宁明县政府大院。以上二原告共同委托代理人冯光进，广西金狮律师事务所律师。被告陆海金，男，壮族，1967年10月8日出生，原住所地南宁市青秀区古城路。被告石佳桥，女，壮族，1972年4月2日出生，原住所地南宁市青秀区古城路。被告陆鑫，男，壮族，1995年12月29日出生，原住所地南宁市青秀区古城路。原告黄智列、农晓露诉被告陆海金、石佳桥、陆鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月28日公开开庭进行了审理，并已言词辩论终结。原告黄智列、农晓露及他们的共同委托代理人冯光进律师，到庭参加诉讼。被告陆海金、石佳桥、陆鑫，经本院公告送达传票传唤，拒不到庭参加诉讼，查无正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄智列、农晓露共同诉称：2011年5月13日，原告与被告签订购房合同，约定原告购买被告坐落于南宁市江南区圭贝路1号都市江南4号楼×单元××号房产一套，房屋价总额为530000元（人民币，下同）。合同签订后，原告按约定向被告支付了270000元购房款，并为被告支付了该房屋2011年6月至2013年1月的购房贷款30000元。被告则将该房的房产证原件交给原告，并将房屋交付原告使用。2012年12月3日，原告到南宁市房产部门查询该房产的情况时，发现该房产已被查封。被告承认该房屋已于2012年10月被南宁市青秀区人民法院查封。原告认为，被告违反了购房合同第二条的约定，致使原告购房目的无法实现，被告已经构成违约。因此，被告应根据合同第五条的约定，退还原告已付购房款270000元及已付的还贷款30000元，按总售房价款的20％即106000元赔偿原告的损失。原告多次向被告催讨，但被告拒绝返还。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告黄智列、农晓露与被告陆海金、石佳桥、陆鑫签订的购房合同；二、被告向原告返还购房款270000元；三、被告向原告返还为被告已支付的房屋还贷款30000元；四、被告向原告支付违约金106000元；五、由被告负担本案的诉讼费用。被告陆海金、石佳桥、陆鑫均未提出答辩意见。根据原告的起诉，归纳本案的调查重点：一、原、被告订立的房屋买卖合同履行的情况？二、诉争房屋的现状？三、原告要求解除合同是否成立？四、原告所主张的各项损失是否成立？五、如原告主张的损失成立，由谁负责赔偿？原告黄智列、农晓露共同提交以下证据材料：1、被告陆海金、石佳桥、陆鑫作为甲方，原告黄智列和农晓露作为乙方，双方于2011年5月13日签订的《购房合同》；2、被告陆海金、石佳桥于2011年5月13日向原告出具的《收条》、被告石佳桥于2011年6月10日向原告出具的《收条》、被告石佳桥于2012年1月10日向原告出具的《收条》；3、邕房权证字第0198××号《房屋所有权证》、邕房权证字第0198××号《房屋所有权证》、邕房权证字第0198××号《房屋所有权证》；4、南宁市房产档案服务部于2012年12月3日出具的《证明》；5、南宁市青秀区人民法院（2012）青执字第941号《执行裁定书》。被告陆海金、石佳桥、陆鑫未向本院提交证据材料。本院认证：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃其抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的证据是原件，被告未进行反驳或提出反驳证据，且原告证据能相互印证，构成完整证据链，对于原告证据，本院予以采信。经审理查明：2009年5月，被告陆海金、石佳桥、陆鑫向广西金印房地产有限公司购买坐落于南宁市江南区圭贝路1号都市江南4号楼×单元××号房屋一套，并向交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行办理抵押，抵押权利范围：全部；权利价值：392374元；设定抵押日期：2009年8月17日，约定期限：至注销之日止。2010年5月12日，该房屋进行了所有权登记，登记为被告陆海金、石佳桥、陆鑫三人共同共有，并分别颁发了房屋所有权人为被告陆海金、石佳桥、陆鑫，号码分别为邕房权证字第0198××号、邕房权证字第0198××号、邕房权证字第0198××号的三本《房屋所有权证》。2011年5月13日，被告陆海金、石佳桥、陆鑫作为甲方，原告黄智列与农晓露作为乙方，双方签订《购房合同》一份，约定乙方向甲方购买坐落于南宁市江南区圭贝路1号都市江南4号楼×单元××号房屋一套（简称：讼争房屋），建筑面积89.01平方米，套内面积78.35平方米；该房屋已办理了房屋所有权证；甲方保证如实陈述房屋权属状况，保证该房屋不受他人合法追索或发生产权纠纷；房屋售价总额为530000元；乙方于2011年5月13日支付现金270000元，从2011年6月14日起，房屋抵押贷款由乙方负责还贷，于2015年5月13日（该房屋满五年之后）1个月内，甲方将房屋产权过户给乙方，乙方将该房屋未付清的售价余款支付给甲方；双方约定于2011年5月13日交付该房屋；如乙方违约不付清房款，甲方有权终止合同，乙方按房款总额的20%向甲方赔偿；如甲方过失造成乙方不能如期取得房产证书的，乙方有权提出退房，甲方按照房屋售价20%赔偿乙方损失。当日，原告向被告支付270000元，被告向原告出具收条。当日，被告向原告交付讼争房屋，并将邕房权证字第0198××号、邕房权证字第0198××号、邕房权证字第0198××号的三本《房屋所有权证》原件交给被告。2011年6月10日，原告向被告交付房屋2011年6月至12月的按揭款10500元（按1500元／月计算），被告向原告出具《收条》。2012年1月10日，原告向被告交付房屋2012年1月至2013年1月的按揭款19500元（按1500元／月计算），被告向原告出具《收条》。因被告陆海金未履行已经发生法律效力的（2011）青民一初字第2200号民事判决书，南宁市青秀区人民法院于2012年10月26日作出（2012）青执字第941号《执行裁定书》，查封讼争房屋，查封期限为二年。2012年12月3日，南宁市房产档案服务部出具《证明》，证实讼争房屋有查封，有抵押。原告诉至本院，引发本案纠纷。本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2011年5月13日，被告陆海金、石佳桥、陆鑫作为甲方，原告黄智列、农晓露作为乙方，双方签订《购房合同》时，合同当事人有缔约能力，合同是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的，合同合法有效，对合同当事人均有约束力。合同当事人应按合同约定，履行各自的义务。签订《购房合同》后，原告依照约定，履行了支付部分购房价款270000元、交付房屋按揭款30000元的义务。因被告陆海金未履行已经发生法律效力的（2011）青民一初字第2200号民事判决书，讼争房屋在2012年10月26日被南宁市青秀区人民法院以（2012）青执字第941号《执行裁定书》查封二年。讼争房屋被查封后，至本案诉讼时，没有证据证明被告提供担保或履行（2011）青民一初字第2200号民事判决书，进而申请南宁市青秀区人民法院解除对讼争房屋的解封，导致原告购买讼争房屋并进行所有权变更登记的合同目的，在事实上已经不能实现。被告的行为，已经违反了双方签订的《购房合同》第二条“甲方保证如实陈述房屋权属状况，保证该房屋不受他人合法追索或发生产权纠纷”的约定，属于根本违约，导致不能实现原告的合同目的的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告主张解除双方签订的《购房合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。本案原告的民事起诉状中所列的第一项诉讼请求为解除原告与被告签订的《购房合同》，即解除合同的通知，民事起诉状副本于2013年5月28日（即公告期限届满之日）送达到被告，本院确认该合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。在本院确认原告与被告签订《购房合同》后，被告应向原告返还其根据合同取得的财产，即原告所提的由被告返还购买房屋的价款270000元，房屋按揭款30000元（10500元＋19500元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告根据《购房合同》第五-3-（2）条的约定，向被告主张相当于房屋总售价20%的违约金，计106000元（530000元×20%）。被告未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，申请本院对违约金进行调整的，本院不作变更，采纳双方当事人在《购房合同》约定的违约金计算方式。故原告主张的违约金106000元，合法有据，本院予以支持。债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额，由《中华人民共和国民法通则》第八十七条，明文规定。本案被告陆海金、石佳桥、陆鑫既是讼争房屋的共有权人，也是《购房合同》的合同当事人，因三被告违约造成原告的损失的，应由三被告承担连带赔偿责任。本案因被告缺席而调解不成。本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄智列、农晓露与被告陆海金、石佳桥、陆鑫于2011年5月13日签订的《购房合同》已于2013年5月28日解除；二、被告陆海金、石佳桥、陆鑫向原告黄智列、农晓露连带返还购买房屋的价款人民币270000元；三、被告陆海金、石佳桥、陆鑫向原告黄智列、农晓露连带返还购房按揭款人民币30000元；四、被告陆海金、石佳桥、陆鑫向原告黄智列、农晓露连带赔偿违约金人民币106000元；本案案件受理费7390元，公告费350元，合计7740元，由被告陆海金、石佳桥、陆鑫共同负担。上述付款，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费7390元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号010201040000228。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 李立勋人民陪审员 周曼丽人民陪审员 饶保祥二〇一三年七月三十日书 记 员 谢 添附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”