（2013）玉区法民初字第137号

裁判日期: 2013-07-30

公开日期: 2014-11-12

案件名称

（2013）玉区法民初字第137号原告（反诉被告）某某百货有限公司与被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

玉林市玉州区人民法院

所属地区

玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第四十四条第一款，第一百一十五条，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民事判决书（2013）玉区法民初字第137号原告（反诉被告）某某百货有限公司。法定代表人庄某某，该公司董事长。委托代理人王某某。委托代理人阮某。被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司。法定代表人袁某某，该公司董事长。委托代理人姚某某。委托代理人明某。原告（反诉被告）某某百货有限公司（以下简称百货公司）与被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月29日公开开庭审理了本案。原告百货公司的委托代理人阮某，被告房地产开发公司的委托代理人姚某某、明某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百货公司诉称，2011年7月20日，百货公司与房地产开发公司双方签订《房地产租赁合同书》，由百货公司向房地产开发公司承租位于玉林市某某路8号、建筑面积281188平方米、土地证编号为玉国用（2009）第01000516号房产。合同第4.1款约定：“租赁房产租金按建筑面积计算为每平方米16.68元，每期应交纳租金为人民币938016.48元，合同签订后五日内乙方向甲方交纳三个月的租金，自免租期满后开始计算租金。租赁期间，自交房之日起免租期满开始租金每3年递增6%”；合同第五条约定：“乙方应在签定本合同后5日内向甲方支付2个月租金合计人民币938016.48元作为履约保证金。”合同第6.1款约定：“租赁房产移交日为2012年1月1日前。”合同第6.3款约定：“如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，延迟交付90日以上，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金。”同时，百货公司与房地产开发公司双方在合同及合同附件中还明确约定了租赁房产交付标准。双方签订合同后，百货公司按约定向房地产开发公司预付了租金1407024.72元，并支付了履约保证金938016.48元；根据合同第6.1款之约定，房地产开发公司应于2012年1月1日前将符合合同约定交付标准的租赁房产交付给百货公司。然而截止2012年4月9日，房地产开发公司仍未按约履行租赁房产交付义务，为此于该日向房地产开发公司发函解除了合同，同时，百货公司在发函中要求房地产开发公司返还已预交的租金1407024.72元，并双倍返还履约保证金1876032.96元。但房地产开发公司拒不返还，百货公司遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同书》于2012年4月9日起解除；2、被告返还原告已向其预付的租金1407024.72元；3、被告双倍返还原告已向其支付的履约保证金1876032.96元；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告房地产开发公司辩称，是百货公司存在以下几方面违约行为：1、百货公司迟延提供施工图并且提供施工图所需工期过长，延误合同履行期间；2、百货公司不修改其所提供施工图客观上无法实现的5号扶楼安装位置，且对房地产开发公司提修改意见拖延数月后才予答复，客观上延误了合同履行时间；3、百货公司数次更换负责人，未专门设立与房地产开发公司联系的工作人员，造成房地产开发公司反馈信息久拖不决，严重影响了合同的履行；4、由于百货公司母公司深圳某某百货有限公司因股票大幅下跌收缩投资战略，客观上形成了百货公司在给定期限内拒不接收租赁房产并进场装修的事实。综上所述，本案中是百货公司违约致合同无法履行。房地产开发公司并不存在违约行为，请求驳回百货公司诉讼请求。反诉原告房地产开发公司诉称：深圳市某某百货有限公司系在香港联交所主板上市主营大型连锁商场的企业，百货公司系深圳市某某百货有限公司在广西开办的子公司，某某系房地产开发公司投资开发的楼盘，房地产开发公司经委托招商方对外进行引进经营大型商场的专业上市公司的招商，经招商方开展招商工作后，在招商方主导下房地产开发公司与百货公司就由房地产开发公司开发的某某楼盘投资开办大型商场事宜进行洽淡，并支付了787300元招商代理费给招商方，2011年7月20日，房地产开发公司与百货公司签订了位于玉林市某某路8号房产的《房地产租赁合同》，合同约定百货公司承租房地产开发公司开发的房产，并按百货公司具体用途约定了租赁房产应达到的技术要求作为合同附件4，其中的技术要求完全是由百货公司为已方商场经营量身定做的，但百货公司迟延两个月才提供具体施工图，影响房地产开发公司改选施工工期，延误合同履行时间；百货公司所提供施工图所需工期过长，大大延误了合同履行时间；百货公司不修改其所提供施工图中客观上无法实现的5号扶梯安装位置，且对房地产开发公司方所提修改意见拖延数月后才予答复，客观上延误了合同履行时间；百货公司数次更换负责人，对本案大型项目百货公司竟未专门设立负责与房地产开发公司方联系的工作人员，造成房地产开发公司反馈的信息久拖不决，严重影响了合同的履行；由于百货公司母公司深圳市某某百货有限公司因股票大幅下跌收缩投资战略，客观上形成百货公司在约定的期限内拒不接收租赁房产并进场装修的事实，百货公司明显是以自己行为表明不履行合同，房地产开发公司于2012年9月2日发文给百货公司要求百货公司须在2012年9月10日前进行，否则唯有解除租赁合同，至今百货公司进场的最后期限已过，租赁合同确无法履行，对造成合同不能履行百货公司应承担全部责任，因合同不能继续履行，造成房地产开发公司蒙受巨额经济损失，房地产开发公司按百货公司具体施工图纸施工损失3509716元，房地产开发公司为出租房产委托招商公司进行招商所支付的招商代理费损失787300元，因解除合同重新招商造成租金损失2814048元（按6个月计算），造成房地产开发公司商品房滞后销售贷款利息损失174562.5元，对房地产开发公司的损失百货公司理应予以赔偿。为此，请求法院判令：1、解除房地产开发公司某某房地产开发有限公司与百货公司某某百货有限公司就租赁玉林市某某路8号房产于2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》；2、百货公司赔偿因其违约给房地产开发公司造成经济损失7285626.5元（其中按百货公司具体施工图纸施工损失3509716元，招商代理费损失787300元，因解除合同重新招商造成场地闲置租金损失2814048元，造成房地产开发公司商品滞后销售贷款利息损失174562.5元）；3、本案一切诉讼费用均由百货公司承担。反诉被告百货公司辩称，一、房地产开发公司称百货公司存在的全部违约行为均不是事实，且双方签订的《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”）已于2012年4月9日因房地产开发公司违约由百货公司发函解除，故房地产开发公司以百货公司违约为由诉请解除租赁合同无事实及法律依据。（一）百货公司不存在任何违约行为，房地产开发公司指称百货公司存在的违约行为均不是事实，故房地产开发公司无权解除租赁合同。1、提供施工图并非百货公司的合同义务，百货公司是否提供施工图、何时提供施工图均不构成违约，房地产开发公司以百货公司迟延提供施工图导致延误合同履行时间为由主张百货公司违约无依据。2、租赁房产的技术要求及交房时间早在双方订立租赁合同时已予以确定，房地产开发公司应履行，房地产开发公司在合同履行过程中又以工期施工太长导致延误合同履行时间为由主张百货公司违约无依据。3、房地产开发公司要求变更5号扶梯的安装位置是对租赁合同的变更，该变更应经双方同意，房地产开发公司以百货公司不同意变更位置导致延误了合同履行时间为由主张百货公司违约无依据。4、百货公司已履行了全部合同义务，房地产开发公司指称百货公司更换负责人且未设立专职联系人构成违约无依据。5、在合同约定期限内，房地产开发公司从未向百货公司交房，故不可能存在房地产开发公司指称的百货公司拒绝收房的违约情形。（二）租赁合同早于2012年4月9日因房地产开发公司违约由百货公司发函解除，房地产开发公司反诉要求解除租赁合同的前提已不存在。二、百货公司不存在任何违约行为，故不应承担违约责任，房地产开发公司第二项诉请无依据，依法应驳回。原告百货公司对其陈述事实在举证期限内提供证据有：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、被告营业执照，证明被告的主体资格；3、房地产租赁合同书及附件租赁房产交付标准、已经双方确认的图纸，证明原告双方的合同权利义务，被告逾期90日未交付租赁房产，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还履约保证金。双方在合同中约定了租赁房产交付标准，被告不得单方变更交付标准；4、预付租金及交纳履约保证金凭证，证明原告按约已向被告预付租金1407024.72元，并支付了履约保证金938016.48元；5、函、发函凭证，证明被告未按期交付租赁房产，原告已书面发函催告；6、百货公司公函、发函凭证，证明由于被告逾期超过90日仍未将符合合同约定交付标准的租赁房产交付给原告，原告依约解除了合同，并要求被告退还租金1407024.72元及双倍履约保证金1876032.96元。反诉原告房地产开发公司在举证期限内提供的证据有：1、房地产开发公司营业执照及法定代表人身份证明，证明房地产开发公司诉讼主体适格；2、百货公司工商信息，证明百货公司诉讼主体适格；3、招商代理合同及代理费收据、农业银行交易回单，证明房地产开发公司委托易某某策管理咨询公司对租赁房产进行招商。经过招商公司工作人员许某某的推荐，房地产开发公司与百货公司签订租赁合同。在租赁合同正式签约后，房地产开发公司支付了787300元的招商代理费；4、《房地产租赁合同》，证明房地产开发公司、百货公司之间房产租赁合同关系；5、房地产开发公司工作人员与百货公司工作人员赵某某的手机短信及谢某手机交费发票，证明赵某某和谢某系百货公司方工作人员；6、百货公司提供的具体施工图，证明2011年9月19日百货公司提供的施工改造图纸；7、建筑工程施工合同，证明2011年9月30日，房地产开发公司与某某建筑安装工程有限公司签订的某某地下室一层二层的施工合同；8、建筑工程预算书，证明2011年9月27日，某某建筑安装工程有限公司提供某某项目预算价为：3509716元；9、某某某某商业区改造工程造价，证明2011年9月30日，房地产开发公司与某某建筑安装工程有限公司确定某某某某商业区改造工程包干总价：3509716元；10、改造工程清单及某某二期商业施工图，证明某某建筑安装工程有限公司在某某某某商业区16项施工改造的工作量；11、转账凭证及收据11张，证明某某建筑安装工程有限公司分别于2011年10月9日、11月21日、12月15日、12月20日、12月26日、2012年1月10日收到房地产开发公司支付的工程款3509716元；12，气象资料，证明因天气客观原因，致使施工改造工程延长工期；13、某某某某租赁部分2011-7-20图纸与2011-9-19图纸区别之处的说明及工期的确认，证明租赁合同所附图纸与百货公司提供的具体施工图两套图纸相比较，百货公司提供的具体施工图工程量巨大，增加了工期，客观上造成改造工期延期102天；14、主体结构分部工程质量验收报告，证明租赁房产5、6、7楼从地下一层到地上二十八层，已经在2012年1月1日前通过了主体质量验收。符合合同附件四的要求；15、关于玉林市某某B区商业电梯位置调整的意见，证明百货公司提供的具体施工图一层上二层的5号扶梯不符合建筑及结构设计规范要求；16、关于某某B区5号商业电梯位置调整的建议，证明重新调整B区5号商业电梯（一层上二层的5号扶梯）的位置，属于主体结构重大变更，应重新设计并通过审核，才能施工；17、关于某某B区5号商业电梯变更位置的施工意见，证明关于某某B区5号商业电梯（一层上二层的5号扶梯），按照变更位置改造，破坏现有的主次梁、板结构，影响整体结构安全；18、2012年1月6日，房地产开发公司的联系函及发送凭证，证明2012年1月6日，房地产开发公司在多次口头沟通无果的情况下，通过发函要求：尽快调整5号扶梯位置，以免整体进度受到影响；19、2012年2月11日，房地产开发公司的联系函及发送凭证，证明2012年2月11日，房地产开发公司再次发函：图纸应当符合结构要求及消防、规划的要求；20、百货公司的公函及收到凭证（快递单号：770009636713），证明2012年3月20日，百货公司来函：不同意修改租赁房产货梯及一层上二层扶梯位置，仍要求按照施工图纸进行施工处理；21、2012年4月9日百货公司的公函，证明百货公司来函：要求解除租赁合同及物业管理协议；22、2012年4月11日，房地产开发公司的公函及发送凭证，证明房地产开发公司认为：1、百货公司管理混乱，一直未设定本案项目负责人，造成双方沟通不畅，2、图纸中扶梯改造位置应该符合结构安全及消防要求，3、房地产开发公司已经投入巨额资金进行改造；23、2012年4月12日，房地产开发公司的公函及发送凭证，证明房地产开发公司通知百货公司：租赁房产已经通过一次性消防验收，请百货公司尽快进场施工；24、2012年4月21日，房地产开发公司的公函及发送凭证，证明通知百货公司：租赁房产消防系统已经安装完毕并调试完成，报请消防验收，请百货公司尽快进场施工；25、2012年8月31日，房地产开发公司的公函及发送凭证，证明通知百货公司：租赁合同违约是由于百货公司的行为造成的。在2012年9月10日之前进场，否则自2012年10月16日解除租赁合同；26、项目融资贷款合同及支付利息票据，证明2010年10月、11月、12月，房地产开发公司与建设银行股份有限公司玉林分行签订《项目融资贷款合同》，从建设银行贷款3500万元，用于某某项目投资。由于百货公司违约行为造成房地产开发公司商品房滞后销售产生的贷款利息损失；27、股市信息，证明2012年3月初，百货公司的股值0.51元，仅在2012年3月28日、29日对方股票暴跌至0.35元，下跌20%到跌停板，说明百货公司在资金链和内部管理出现问题，终止合同只是其战略收缩的一个手段而已；28、房地产开发公司公司人员与百货公司方工作人员李某林、谢某的短信及谈话录音（附录音光碟），证明①李某林和谢某是百货公司方的工作人员，李某林了解谢某发送施工图纸的事情。②谢某承认其通过xieyu831019@qq.com邮箱在2011年9月19日发送给房地产开发公司施工图纸。③百货公司迟延两个月才提供具体施工图，影响房地产开发公司改选施工工期，延误合同履行时间；29、南国早报信息和某某百货公司网站的简介，证明李某林确系某某百货公司广西区总经理，负责广西区的经营管理及业务拓展；30、证明及录音光盘，证明许某某收到了房地产开发公司支付的783000元的招商代理费。31、房地产开发公司土地证（玉国用（2009）第01000516号），证明房地产开发公司是合法土地使用权人；32、房地产开发公司建设工程规划许可证建字第450900200900108-1号，证明百货公司租赁范围的建设工程规划许可证，房地产开发公司已取得合法证件；33、房地产开发公司提供地下一层、地上B区一层、二层变更后审批通过图纸，证明房地产开发公司施工变更后的图是经过玉林市住房和城乡规划建设委员会审核通过的。34、招商代理公司全面负责人许某某发招商条件给房地产开发公司工作人员李某林的邮件，证明房地产开发公司委托招商代理公司负责招商，招商负责人跟百货公司发邮件Q171941398·qq.com联系沟通恰谈，并非房地产开发公司直接对接；35、百货公司公司人员照片，证明百货公司照片跟Q头像是同一张照片，证明Q171941398·qq.com就是李某林的Q邮箱；36、招商代理公司全面负责人许某某跟房地产开发公司公司人员聊天记录，证明房地产开发公司委托招商代理公司负责招商，招商负责人跟百货公司公司人员聊天记录再次确认，是许某某带百货公司来玉林看项目，并非房地产开发公司直接对接。经过开庭质证，本诉：被告对原告提供证据1-4的真实性及证明问题无异议；对证据5、6的真实性无异议，对证据5的证明问题无异议，对证据6的证明内容有异议，要求双倍返还履约保证金，属违约金，数额过高，请求法院做相应的调整，降低数额。就本诉部分，被告未提供证据。反诉：反诉被告对反诉原告提供的证据1-2、4、31-33的真实性及证明问题无异议，对证据3招商代理合同及代理费收据、农业银行交易回单对真实性有异议；合同并非百货公司签订，且收据也非百货公司开具，且易某某管理咨询公司在合同上盖的公章明显不符合正常公章的样式，不真实；对关联系性有异议；该全部证据不能证明双方签订租赁合同是招商公司推荐；且交易回单的收款账户并非易某某管理咨询公司的账户，无法证明该款为招商代理合同约定的代理费。对证据5的关联性有异议，该证据不能证明赵某某和谢某是百货公司工作人员，且与本案无关。对证据6的真实性有异议，该证据没有加盖百货公司的公章，不能证明该图是百货公司提供的。对证明的内容有异议，该图从内容上看只是一个平面布置图，也不是施工图；对证据7认为与百货公司无关，真实性无法判断；而且从合同第十条约定的工期及合同的签订日期来看，反而证明房地产开发公司及改造施工方直到2011年9月30日，仍确认改造工程可以在12月25日前完成，可以按租赁合同将改造好的商场交付百货公司。对证据8认为与百货公司无关，真实性无法判断，与本案租赁合同无关联；对证据9认为与百货公司无关，真实性无法判断，与本案租赁合同无关联；对证据10认为与百货公司无关，真实性无法判断；该图反而正好证明百货公司没有义务提供施工图，改造施工图是房地产开发公司根据租赁合同要求自行委托设计单位出图设计的；对证据11对关联性有异议，转账凭证及收据中均无款项用途，不能证明该款用于租赁房产的改造；对最后一份收据的真实性有异议，无银行转款记录，收据可随意开具，不具有真实性。对证据12的关联性有异议，该证据并非合同约定的可延期交房的条件；房产改造涉及的主要是室内施工，天气对施工并无影响；该部分证据大部分是租赁合同签订前及交房时间之后天气情形，与本案无关；房地产开发公司以天气原因作为影响室内施工的理由，恰恰说明其无法找到合法合理的理由，只能以不合常理的理由推脱合同责任。对证据13认为与百货公司无关，真实性无法判断；而且从内容上看，该证据与上述证据7施工合同自相矛盾，房地产开发公司提供的施工合同第三条已经与施工方约定按9月19日的图纸施工，施工方在90天内完成施工，而这份文件施工方又说9月19日的图纸与7月20日的不一样，工期要102天；显然这是这个时候拼凑的证据，目的是推卸合同责任。对证据14有异议，该报告缺勘察单位验收意见，故不能证明主体工程质量合格，不符合合同约定的交房条件。对证据15认为与百货公司无关，真实性无法判断，且与本案无关。对证据16认为与百货公司无关，真实性无法判断，且与本案无关。对证据17该证据与百货公司无关，真实性无法判断，且与本案无关。对证据18函件内容有异议，改造方案在租赁合同中已明确约定，5号扶梯及货梯位置已在租赁合同附图中明确标示，无需百货公司再次明确。对证据19函件内容有异议，改造方案在租赁合同中已明确约定，施工过程中无需双方再修改图纸。对证据20的真实性无异议，该证据证明了百货公司已要求房地产开发公司严格履行租赁合同。对证据21的真实性无异议，该证据证明租赁合同已解除。对证据22函件内容有异议，不同意房地产开发公司在函件中提出的意见。而且该函中房地产开发公司承认消防没有通过验收。对证据23函件内容有异议，此时租赁合同已解除，百货公司无接受房产之义务。对证据24对函件内容有异议，此时租赁合同已解除，百货公司无接受房产之义务；函中房地产开发公司承认没有完成消防验收，而且前面房地产开发公司前面提到的所谓的电梯位置不符合设计要求问题也不再提及了，说明这个问题是可以解决的。对证据25函件内容有异议，不同意房地产开发公司在函件中提出的意见，此时租赁合同已解除，百货公司无接受房产及支付后续租金之义务。对证据26有异议，该证据不能证明房地产开发公司商品房滞后销售与本案有关系，也不能证明利息已支付。对证据27有异议，深圳某某与广西某某是两个独立的法人公司，该信息与广西百货公司无关，该证据更不能证明百货公司出资金链和内部管理问题，也不能证明百货公司解除合同是战略收缩的一个手段。对证据28的证据形式有异议，证据是被告方私下录制的，对真实性无从判断，对证明内容李某林和谢某是百货公司方的工作人员没有异议，但对图纸不能起到证明作用，不能证明房地产开发公司延长工期，对证据29的真实性及证明内容无异议，但李某林现在已不是广西区总经理，对证据30的真实性无法判断，这个人与百货公司无关，而且所说的费用与本案无关。对证据34-36不同意延期举证申请，法院已规定了举证期限，房地产开发公司已超出举证期提供证据，这些证据是在举证期限之前形成的证据，不能作为本案的证据来提交，从证据内容来说，对证据34-36的真实性及证明问题有异议。就反诉部分，反诉被告未提供证据。本院结合双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方无异议的原告百货公司提供的证据1-5，反诉原告房地产开发公司提供的证据1、2、4、29、31-33，本院予以认定，被告房地产开发公司对原告百货公司提供的证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，反诉被告百货公司对反诉原告房地产开发公司提供的证据3真实性、关联性有异议；对证据5的关联性有异议，对证据6的真实性及证明内容有异议，对证据7、8、9、10、13、15、16、17、30的真实性无法判断，对证据11、12的关联性有异议，对证据14、18、19、22、23、24、25、、26、27、28有异议，对证据20、21的真实性无异议，对证明内容有异议，对证据21的真实性无异议，对证据34-36不同意延期举证申请，对其真实性及证明问题有异议。对以上原告、被告各自提供的并对对方有异议的证据，本院结合原、被告双方举证和质证，对原、被告提出的异议，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，能客观反映案件事实，具有合法性，故本院对以上原告、被告各自提供的并对对方有异议的证据亦予以认定作为定案的参考依据。综合全案证据以及双方当事人的陈述进行分析，本院确认以下法律事实：2011年7月20日，原告百货公司与被告房地产开发公司签订一份《房地产租赁合同书》，合同约定原告百货公司（乙方）承租被告房地产开发公司（甲方）开发的位于玉林市某某路8号、建筑面积281188平方米、土地证编号为玉国用（2009）第01000516号房产。合同约定：“租赁房产租金按建筑面积计算为每月每平方米16.68元，每期应交纳租金为人民币938016.48元，合同签订后五日内乙方向甲方交纳三个月的租金，自免租期满后开始计算租金。租赁期间，自交房之日起免租期满开始租金每3年递增6%；乙方应在签定本合同后5日内向甲方支付2个月租金合计人民币938016.48元作为履约保证金；租赁房产移交日为2012年1月1日前；甲方移交的租赁房产应符合附件4《租赁房产技术要求》，如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，延迟交付90日以上，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还履约保证金。”。同时，原、被告双方在合同及合同附件中还明确约定了租赁房产交付标准。双方签订合同后，原告百货公司按约定于2011年8月3日向被告房地产开发公司预付了租金1407024.72元，并于2011年8月3日支付了履约保证金938016.48元。2011年9月19日，原告百货公司向被告房地产开发公司提供了施工改造图纸。2011年9月21日，某某建筑安装工程有限公司施工单位以函告知关于某某B区5号商业电梯（一层上二层的5号扶梯），按照变更位置改造，破坏现有的主次梁、板结构，影响整体结构安全；2011年9月22日，河北鸿泰工程项目咨询有限公司监理单位建议，重新调整B区5号商业电梯（一层上二层的5号扶梯）的位置，属于主体结构重大变更，应重新设计并通过审核，才能施工。2011年9月27日，深圳市粤鹏建筑设计有限公司发函告知被告房地产开发公司，原告百货公司提供的具体施工图一层上二层的5号扶梯不符合建筑及结构设计规范要求。2011年9月30日，被告房地产开发公司与某某建筑安装工程有限公司签订《建设施工合同》，工程名称：某某商住楼（地下室一层二层商业部分改造），改造工程包干总价3509716元，工程款于2011年10月9日、11月21日、12月15日、12月20日、12月26日、2012年1月10日陆续支付给某某建筑安装工程有限公司。2012年1月6日，被告房地产开发公司发函要求尽快调整5号扶梯位置，以免整体进度受到影响。2012年1月20日，原告百货公司向被告洪源房地产公司发函催告交付租赁房产，2012年2月11日，被告房地产开发公司再次发函，图纸应当符合结构要求及消防、规划的要求，2012年3月20日，原告某某来函不同意修改租赁房产货梯及一层上二层扶梯位置，仍要求按照施工图纸进行施工处理。2012年4月9日，原告百货公司发函给被告洪源房地产公司，要求自2012年4月9日起提前解除《房地产租赁合同书》，并于接到本公函之日起5日内双倍返还履约保证金1876032.96元，同时全额退还已预付的租金1407024.72元；被告一直未返还，2012年4月12日、2012年4月21日，被告房地产开发公司发函通知原告百货公司租赁房产已经通过消防验收，请尽快进场施工。2012年8月31日，被告房地产开发公司发函给原告百货公司，要求其于2012年9月10日前进场，否则自2012年10月16日解除租赁合同。至今，施工改造图纸5号扶梯安装位置并未修改，为此，原告遂诉至法院。2012年12月11日，反诉原告向本院提起反诉。另查明，被告房地产开发公司于2011年4月2日取得建设工程规划许可证（证号：建字450900200900108-1号），建设规模72139.02平方米，2011年10月，原告变更后的图纸已经玉林市住房和城乡规划建设委员会审核通过。本案双方当事人的争议焦点是：本诉：1、百货公司与房地产开发公司签订的《房地产租赁合同书》是否合法有效？2、被告返还多少预付租金给原告？3、履约保证金应否双倍返还？履约保证金是否属违约金，数额是否过高？反诉：百货公司是否存在违约？百货公司应否赔偿经济损失给房地产开发公司，赔偿多少？本院认为，本诉中，关于百货公司与房地产开发公司签订的《房地产租赁合同书》是否合法有效的问题，百货公司与房地产开发公司签订的《房地产租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且合同主体合格，合同内容符合有关法律规定，房地产开发公司于2011年4月2日取得建设工程规划许可证，按租赁合同进行室内改造也已经报有关部门批准。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中的《房地产租赁合同书》属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及《房地产租赁合同书》第六条第三款之约定：“如甲方未能按期交付符合上述要求的租赁房产，相应延计租日及合同期限；延迟交付90日以上，乙方有权解除本合同……”，至2012年4月9日房地产开发公司已迟延90日未能交付租赁房产，百货公司有权解除合同。百货公司诉请确认双方签订的《房地产租赁合同书》于2012年4月9日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告返还多少预付租金给原告的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《房地产租赁合同书》第三条约定：“自租赁房产签订之日且租赁房产移交之日起8个月为免租期……”。本案租赁房产一直未交付百货公司使用，百货公司诉请返还预付的租金1407024.72元的诉讼请求，本院予以支持。关于履约保证金应否双倍返还，履约保证金是否属违约金，数额是否过高的问题，在本案中，双方签订《房地产租赁合同书》已明确履约保证金的定金性质，所以本案的履约保证金是定金，而且比例没有超合同总金额的20%，约定数额没有过高，定金约定有效。本院认为，在本案中虽然按合同约定百货公司没有义务向房地产开发公司提供施工图，但租赁房产所有人房地产开发公司要按百货公司的使用需求进行改造，所以在合同履行过程中百货公司有义务及时准确向房地产开发公司提供施工图纸。百货公司在签订合同后，迟迟未向房地产开发公司提供施工图纸及确认5号电梯位置，致使房地产开发公司迟延履行合同义务。房地产开发公司未能在合同约定时间内交付租赁房产，在百货公司发函催告后房地产开发公司也未能在合理期间内交付租赁房产，双方都存在违约行为，各应负相应的民事责任。房地产开发公司应返还百货公司已交纳的履约保证金938016.48元给百货公司为宜，对于百货公司要求房地产开发公司双倍返还履约保证金的诉请超出938016.48元部分，本院不予支持。反诉中，关于百货公司是否存在违约，百货公司应否赔偿经济损失给房地产开发公司，赔偿多少的问题，本院认为，百货公司在2011年7月20日签订合同后到2011年9月19日才向房地产开发公司提供施工图纸，房地产开发公司在收到百货公司图纸于2011年9月30日组织进场施工，在施工中房地产开发公司发现5号扶梯无法施工，为此，房地产开发公司于2012年1月6日、2月11日两次去函要求百货公司调整5号扶梯的位置，百货公司才于2012年3月20日答复不同意修改5号扶梯位置并要求按原图纸施工，致使租赁房产无法按约定完成交付，百货公司的上述行为已构成违约。房地产开发公司已按合同约定及百货公司提供的图纸改造租赁房产，除5号扶梯位置无法施工外其他改造项目已经完工，而且也已经支付了3509716元改造费用给施工方某某建筑安装工程有限公司，有转账凭证及收据为证。百货公司虽对3509716元改造费用有异议，但在本院依法向其释明是否对改造工程进行造价鉴定后，百货公司在本院规定时间内未做表示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”百货公司应承担举证不能的不利后果，本院依法认定房地产开发公司改造租赁房产的改造费用为3509716元。百货公司的违约行为造成房地产开发公司的经济损失，房地产开发公司有权要求百货公司赔偿经济损失，房地产开发公司已按百货公司提供的具体施工图投入了3509716元进行建筑改造，对于该部分损失，百货公司应予赔偿，房地产开发公司该项诉请，本院依法予以支持。对于房地产开发公司诉称要求百货公司赔偿易某某策管理咨询公司签订招商代理合同书所支出的招商代理费787300元和因解除合同重新招商造成场地闲置租金损失2814048元及商品房滞后销售贷款利息损失174562.5元的反诉请求，因与本案本诉不是基于同一法律事实关系，虽经本院多次调解，双方都未能达成协议，本案对房地产开发公司该部分反诉请求不予处理，由房地产开发公司另择其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告某某百货有限公司与被告某某房地产开发有限公司双方于2011年7月20日签订的《房地产租赁合同》于2012年4月9日解除；二、被告某某房地产开发有限公司返还租金1407024.72元给原告某某百货有限公司；三、被告某某房地产开发有限公司返还保证金938016.48元给原告某某百货有限公司；四、驳回原告某某百货有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告某某百货有限公司赔偿经济损失3509716元给反诉原告某某房地产开发有限公司；六、驳回反诉原告某某房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉受理费33064元（原告已预交），由原告某某百货有限公司负担9919元，被告某某房地产开发有限公司负担23145元；反诉受理费31385元（反诉原告已预交），由反诉原告某某房地产开发有限公司负担15693元，反诉被告某某百货有限公司负担15692元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交本诉上诉案件受理费33064元，反诉上诉案件受理费31385元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20——405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　李　文代理审判员　陈　波人民陪审员　钟范林二〇一三年七月三十日书　记　员　杨玉金来源：