（2014）温瑞塘民初字第332号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-11-14
案件名称
傅良忠与陈万朋、池小红租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅良忠,陈万朋,池小红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十二条
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2014）温瑞塘民初字第332号原告傅良忠。委托代理人（特别授权）林力，浙江诚鼎律师事务所律师。被告陈万朋。被告池小红。原告傅良忠为与被告陈万朋、池小红租赁合同纠纷一案，于2014年7月1日向本院起诉。本院于同日以简易程序立案受理，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告傅良忠的委托代理人林力、被告陈万朋到庭参加诉讼，被告池小红经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告傅良忠起诉称：2009年6月17日，被告陈万朋与原告签订厂房租赁协议，将坐落于瑞安市＊＊＊＊＊的厂房租赁给原告使用。协议约定租赁期限为六年，即自2009年7月1日起至2015年7月1日止，每年租金80000元，每两年支付一次。合同签订后，原、被告又口头约定：头两年租金160000元，每两年支付一次，之后两年为185000元，最后两年为200000元。上述租金原告均已付清。另外，协议第七条约定：如在租赁期间政府需要拆除违章建筑时，甲方（即被告）无条件退还乙方（即原告）剩余租金。2014年2月28日，汀田街道办事处、瑞安市国土资源局汀田管理所、瑞安市住建局汀田管理所联合发文《违法建筑物（构建物）腾空限期通知书》，该《通知书》规定本案租赁物系违法建造建筑物、构建物，要求原告于2014年3月20日之前搬迁并腾空完毕。原告在接到通知书后连忙另寻厂房，并于2014年3月25日与项金柱签订厂房租赁协议，承租其位于瑞安市＊＊＊＊＊＊＊的房屋，租期为四年，并已付前两年租金60000元。基于上述情况，原告于2014年3月多次和被告协商，要求被告依协议约定退还多余租金，但被告一直推延，原告多次催讨未果。故原告诉请判令：一、两被告立即退还原告租金125000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年4月1日起至判决确定履行之日止）；二、本案的诉讼费用由两被告共同承担。被告陈万朋答辩称：一、我做生意亏损，所以在2013年7月1日前后跟原告商量把厂房卖给他，原告说不要，于是我找到下家。我给原告两、三个月的时间让他搬，且带原告另寻厂房，但是原告一直拖延。二、台风把厂房刮坏，需要维修。因听说要拆违，我的厂房可能要被拆除，所以我打算用旧铁皮维修，只需30元一平方，即使用新的铁皮也只需要40元一平方。但是原告认为不会拆除，执意要用砖块维修。我认识一水泥工并介绍给原告，维修费用为120元一平方。水泥工修好后，原告不承认，说厂房是我的，从此双方就有了矛盾。三、我没有收到关于拆除的通知，只知道厂房拆了一半。我也不知道原告是什么时候搬走的。四、厂房占用的地是从村里租来的。2009、2010年的土地租金是30元一平方，2012年涨到40元，2013年涨到50元，超过30元的租金部分需要由原告负担。被告池小红未作答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据。原告傅良忠在本院指定的举证期限内提供了如下证据：证据一，原告身份证一份，证明原告诉讼主体身份；证据二，被告户籍证明二份，证明被告诉讼主体身份；证据三，结婚登记审查处理表一份，证明两被告系夫妻关系；证据四，厂房租赁协议、银行转账凭证各一份，证明原、被告之间存在租赁关系，且原告已向被告支付全部租金的事实；证据五，违法建筑物腾空限期通知书一份，证明租赁物系违法建筑物的事实；证据六，厂房租赁协议、银行转账证明各一份，证明原告已和案外人项金柱签订厂房租赁协议，且已支付两年租金的事实。被告陈万朋当庭提供了如下证据：证据七，汀三村村委会证明一份，证明2013年被告已经按每平方50元向村里缴纳租金的事实；证据八，汀田街道办事处拆除证明一份，证明涉案厂房于2014年6月29日拆除的事实。原告提供的上述证据经庭审出示。被告池小红未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩意见，视为放弃质证的权利。被告陈万朋质证认为：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据四的厂房租赁协议的真实性、合法性、关联性无异议；对银行转账凭证，是被告池小红收到的，我不知情。对证据五，我没有收到通知书，不知道拆违一事。对证据六的真实性有异议，我不知情。被告陈万朋提供的上述证据，被告池小红未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩意见，视为放弃质证的权利。原告傅良忠质证认为：对证据七的真实性有异议，地价上涨的事情原告不知情，即便真实，原、被告也已经口头约定新的租金，新的租金已经包含地价上涨的部分，且不能证明被告已经向村委会支付地价上涨的部分。对证据八的真实性有异议，原告举证的拆违通知书是三部委联合发表的，程序上更符合政府机关的办事行程，而证据八所述的活动是政府内部活动，不能对抗三部委发出的拆违通知书的法律效力。对双方没有争议的证据一、二、三以及四中的厂房租赁协议，本院予以采信。证据四中的银行转账凭证可以证明原告支付租金200000元的事实，予以采信。证据五加盖相关单位的公章，对真实性予以采信。证据六涉及他人利益，在未被相关利益人认可的情况下，对真实性、合法性、关联性不予采信。证据七、八分别系汀三村村委会、汀田街道办事处出具的证明，原告没有提供证据予以反驳，故对证据七、八的真实性予以采信。经审理，本院认定事实如下：被告陈万朋与被告池小红系夫妻关系，于2000年6月22日登记结婚。2009年6月17日，被告陈万朋与原告傅良忠签订厂房租赁协议，被告陈万朋将坐落于瑞安市＊＊＊＊＊＊的厂房出租给原告使用，租赁期限为2009年7月1日至2015年7月1日，每年租金80000元，每两年支付一次，在当年的7月1日前付清，后四年租金按村里租金（现在每平方30元，以后村土地租金上涨由乙方即原告承担），由于台风等自然灾害造成甲方厂房损坏，其费用由甲方即被告陈万朋自负修理，如在租赁间政府需拆除违章建筑时，甲方无条件退还乙方剩余租金，受其影响造成乙方的损失自负。合同签订后，原、被告口头约定：头两年租金160000元，每两年支付一次，之后两年为185000元，最后两年为200000元。原告于2013年9月20日向被告池小红汇款支付最后两年租金200000元。2014年2月28日，瑞安市汀田街道办事处、瑞安市国土资源局汀田管理所、瑞安市住房和城乡规划建设局汀田住建所向原告联合发布违法建筑物（构建物）腾空限期通知书，要求原告于2014年3月20日之前搬迁上述租赁的厂房并腾空完毕。后原告于2014年3月底腾空该厂房。本院认为，被告陈万朋、池小红出租的厂房未取得合法凭证，故原告傅良忠与被告陈万朋签订的厂房租赁协议依法应认定无效。合同虽无效，但原告应支付使用期间的占有使用费，剩余部分租金被告应当予以返还。原告在签订厂房租赁协议时已明知被告陈万朋出租的厂房未取得合法凭证，故对原告要求被告支付利息的请求不予支持。腾空限期通知书要求原告于2014年3月20日前腾空，且被告未提出反驳证据，故对原告关于已于2014年3月底腾空厂房的陈述予以采信，故被告陈万朋应返还自2014年4月1日起至2015年7月1日的租金，共计125000元。被告池小红系被告陈万朋的配偶，且收取了200000元租金，对剩余的租金负有共同返还责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告陈万朋、池小红于本判决生效之日起十日内共同返还原告傅良忠剩余租金125000元；二、驳回原告傅良忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2846元，减半收取1423元，由原告傅良忠23元，被告陈万朋、池小红负担1400元（被告应于判决生效之日起10日内向本院缴纳；原告应当自判决生效之日起15日内来本院退回多预交的受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费2846元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：192-999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。（本页无正文）审判员 王萍萍二〇一三年七月三十日书记员 谢 政