（2013）江蓬法民一初字第1217号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-08-06
案件名称
温越锋、温东河与江门市丽苑置业有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温越锋,温东河,江门市丽苑置业有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1217号原告：温越锋，男，汉族，住广东省江门市。原告：温东河，男，汉族，住广东省江门市。两原告的共同委托代理人：陈明兰，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，系原告温越锋的母亲、原告温东河的妻子。被告：江门市丽苑置业有限公司，住所地广东省江门市。法定代表人：王莉。委托代理人：李美芳，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所实习律师。原告温越锋、温东河诉被告江门市丽苑置业有限公司（以下简称“丽苑置业公司”）物权保护纠纷一案，本院于年6月14日受理后，依法适用简易程序，于2013年7月17日公开开庭进行了审理。原告温越锋及温东河的共同委托代理人陈明兰，被告丽苑置业公司的委托代理人李美芳、陈浩兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温越锋、温东河起诉认为：两原告在2005年6月在丽苑小区购买了一套住房，发现有严重质量问题，当时物业公司承诺给予修复，但在施工过程中发现无法纠正，物业公司则劝说不会影响使用。而在两原告对房屋进行装修后，第二年便出现了墙体内荡松动、顶棚渗水、外墙瓷片开裂等问题。两原告从2006年开始追讨维修事宜，物业方则在2012年初仅就顶棚水泥板开裂作出些少补偿，并要求业主签订免责协议，要求此项赔偿后不再追究任何质量问题。由于当时被告的代表王某口头承诺先将两原告房屋所在的楼房共有的顶棚裂缝问题处理后再另行处理两原告等人的问题，两原告就签订了相关协议。但自2012年至今，两原告多次与王某联系解决房屋质量问题，王某均不予理会，两原告为维护自身的权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告支付两原告某某园3幢之二602房的维修顶棚渗水、外墙渗水以及内墙裂缝费用合计49161.80元；二、被告支付铲墙面批荡费、墙面批荡费用合计3644.72元；三、被告承担全部诉讼费用。原告温越锋、温东河对其起诉的事实提供的证据有：1、江门市住房和城乡建设局工作记要丽苑某某园房屋质量问题协调会议纪要及附件1、2；2、丽苑某某园小区业委会公告；3、某某居3幢1～4全体业主致丽苑置业有限公司函；4、丽苑某某居三幢全体受害业主致江门建设局函；5、关于丽苑某某园3幢楼宇安全性评价和裂缝的原因分析及处理意见；6、丽苑某某居3幢垂直沉降观测点分布图、观测资料；7、丽苑置业有限公司致某某居3幢之二602业主函两封；8、某某居3幢之二602平面图及相关计算方法；9、某某居3幢之二602业主致丽苑置业有限公司函；10、某某居3幢之二602房屋质量问题的光盘。被告丽苑置业公司答辩称：一、被答辩人未能提供证据证明其房屋存在其所诉称的房屋质量问题，应承担举证不能的责任。被答辩人诉称涉案房屋存在墙体开裂、墙体内荡松动、顶棚渗水、外墙开裂渗水等质量问题，应当提出相关的证据予以证明。但被答辩人并未提交相关证据，应承担举证不能的责任。二、某某居3幢商住楼建设工程是依法经过相关部门共同竣工验收合格的，不存在被答辩人所诉称的出现墙体裂缝、顶棚渗水、外墙开裂等质量问题。三、答辩人交付涉案房屋后，答辩人曾就被答辩人提出的墙体质量问题予以货币补偿。2005年10月12日，被答辩人向答辩人提出涉案房屋的墙体存在墙体松动多出空鼓、墙皮胶泥含水泥成分低、十面墙不成直角等质量问题，为此，答辩人与被答辩人于2005年11月13日签订《协议书》，约定答辩人一次性支付被答辩人43000元，被答辩人对于涉案房屋的不满之处不予追究。答辩人依约将款项划付给被答辩人，现被答辩人又就上述质量问题提出主张，没有事实和法律依据。四、对于墙体开裂、墙体内荡松动的问题，难以确定是属于答辩人的责任还是被答辩人自身的责任。墙体开裂的裂缝可以分为结构性裂缝和批荡裂缝，如果是批荡裂缝，应该是被答辩人装饰装修抹灰后所产生的裂缝；如果是结构性裂缝，也有可能是因为被答辩人对涉案房屋进行过度的装修，墙位置拆改不少，露台增加较大负荷而产生的裂缝。被答辩人在诉状中陈述装修之后第二年才出现的墙体内荡松动、墙皮开裂、满墙裂缝的现象，很难确定这不是被答辩人自身的责任。五、2011年，答辩人与被答辩人就涉案房屋楼板、梁开裂问题达成协议，双方同意以货币补偿的方式处理。现被答辩人就顶棚渗水问题主张答辩人支付维修款，没有事实与法律依据。2011年2月23日，在市住房与城乡建设局主持下，市住建局建筑工程管理科、市质检站和丽苑某某园业主代表及答辩人代表参加了丽苑某某园房屋质量问题协调会。会议上，对于住宅单位元的质量问题，业主代表一致同意根据各住宅单元内出现的楼板裂缝（均以裂缝贯通楼板计），按各单元露面（地面）实际产生的裂缝长度进行丈量；对结构梁产生的裂缝按其发现的长度计量。各住宅单元内所产生的裂缝均以每米补偿600元；出现楼板裂缝的房屋另给予每平方米（实际室内面积，以丈量为准）补偿100元；对于擅自改动房屋使用功能产生裂缝的房间不予以补偿。2011年7月13日，答辩人与被答辩人的代表陈明兰就上述房屋质量补偿问题签订协议书，并约定被答辩人收到补偿费用后，不再追究答辩人对该楼及本单元相关建筑质量的经济责任和法律责任。协议书签订后，答辩人组织相关人员对于涉案房屋的楼板裂缝长度及裂缝面积进行丈量，2012年1月17日，被答辩人对于答辩人丈量的结果和补偿金额的计算结果予以签名确认。2012年1月19日，答辩人将补偿金额如数转账至被答辩人账户。六、涉案房屋屋面、外墙防水工程的保修期已过，答辩人作为开发商不再承担保修义务。根据《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书（江门市）》规定，屋面防水保修期为5年。按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定，外墙防渗漏保修期为五年，五年期限从房屋验收合格交付时起算。答辩人2005年交付房屋至今，已达8年之久，已超过保修期。七、退一万步说，即使依据相关法律法规，被答辩人主张的所有维修责任均在于答辩人，被答辩人主张的维修款项的计算也欠缺充分足够的依据。被告丽苑置业公司为其答辩提供的证据有：1、《建设工程竣工验收报告》、《关于丽苑南区某某居两幢商住楼门牌编订的复函》；2、《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书（江门市）》；3、《业主入住、接受房屋程序知会、确认书》、《移交清单》；4、2005年11月13日签订的《协议书》、《工商银行支票存根》、《江门市丽苑置业有限公司现金报销单》、《申诉书》；5、市住房和城乡建设局工作会议纪要（211-8号）及附件1、2；6、2011年7月13日签订的《协议书》；7、某某居3幢之二602的裂缝长度、补偿面积丈量结果及补偿金额计算结果；8、银行存折封面、中国工商银行网上银行电子回单、现金报销表。经审理查明：江门市蓬江区某某居3幢之二602房屋所在的楼房为被告丽苑置业公司开发、建设和销售，于2005年4月13日进行了竣工验收。原告温越锋、温东河于2005年7月向被告购买该房屋，并于同年8月进行了接收。2005年10月12日，两原告在对房屋进行装修期间发现房屋存在墙体松动、多处空鼓、多面墙不成直角等问题而去信被告，要求被告补偿27233.3元。经过协商，原、被告于2005年11月13日签订《协议书》一份，约定内容如下：一、甲方（被告丽苑置业公司）一次性支付乙方（两原告）人民币43000元；二、乙方签收上述款项后，因对该物业不满意之处，不予追究，同时不得将此处理模式向第三方告知。协议签订后，被告于同月17日将43000元支付给两原告。由于被告开发的某某居楼房含两原告在内的有关业主就房屋的楼板裂缝、墙体裂缝等质量问题向相关部门进行投诉，被告于2010年12月10日向江门市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）等部门出具了《关于解决丽苑某某居楼板裂缝的处理方案》（以下简称“处理方案”），提出解决楼板裂缝的处理方案为：一、修复方案。由被告聘请有资质的施工单位，按照市建设工程质量监督站审定的修复方案对有楼板裂缝的各个单元进行修补，并对因修复受到影响的业主进行补助；二、货币补偿。根据丈量的各单元的楼板裂缝长度，均以每米600元进行补偿；出现楼板裂缝的房屋按实际室内面积另给予每平方米100元的补偿；三、回购方案。被告与业主按当时签订的购房合同价格回购房屋，并按购房合同建筑面积每平方米补偿700元给退房的业主。2010年12月24日，市住建局召集含两原告代理人陈明兰在内的有关业主和被告职员王某召开了丽苑某某园房屋质量问题协调会议，并于2011年2月24日以《丽苑某某园房屋质量问题协调会议纪要》（以下简称“会议纪要”）确认以下内容：一、会议一致通过房屋公共部分的修复按处理方案中的方案一进行处理；二、对于住宅单元内的质量问题，业主代表一致同意案处理方案中的方案二即货币补偿方案执行；三、对于墙体裂缝问题，双方未能达成一致共识，开发商坚持其不在讨论的范围。市住建局建议双方对该部分问题进行勘查，确定裂缝出现的程度和性质后再进行处理。2011年7月13日，两原告及其代理人陈明兰与被告又签订《协议书》一份，根据上述会议纪要达成如下协议：一、甲乙双方签订本协议后，甲方（被告丽苑置业公司）组织工作人员上门丈量尺寸，在量好尺寸后双方签名确认数量。二、根据住宅单元内所出项的楼板裂缝（均以裂缝贯通楼板计），按实际产生的裂缝长度进行丈量，对结构梁产生的裂缝按其发现三面贯通的长度计算。住宅单元内所产生的裂缝均以每米补偿600元，出现裂缝的房屋另给予每平方米（以丈量的室内面积计）补偿100元。对擅自改动房屋使用功能产生裂缝的房间不予补偿。三、甲方根据丈量尺寸和面积计算补偿费用，经双方签名确认后在一个月内把补偿费用支付给乙方（两原告）。四、乙方收到补偿费用后，不再追究甲方对该楼房及本单元相关建筑的经济责任和法律责任。此后，双方于2012年1月17日对房屋进行了裂缝长度、相关室内面积的丈量和确认，并确认按裂缝长度计算的补偿款为13164元、按面积计算的补偿款为4283.3元，被告并于2012年1月19日支付了补偿款17447.30元给两原告。而两原告认为房屋尚存在顶棚渗水、外墙渗水和内墙裂缝等质量问题，经与被告协商未果，现向本院提起诉讼。本院认为：本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。由于被告对于与两原告曾经协商确定的质量问题，均已按照双方达成的协议履行了相关的赔偿义务，两原告现主张两《协议书》之外的房屋质量问题，须提供有效证据证明该些质量问题的存在以及该质量问题与被告存在关联性。而两原告所提交的证据，只能证明两原告就有关质量问题向被告提出过主张，但不能证明被告就两原告所主张本案质量问题进行了确认，也没有相关部门对涉案质量问题的认定。两原告所提交的证据并不能证明其主张的质量问题的事实。两原告已收取本院的举证通知书，在本案的审理期间，两原告经本院询问其是否需要进行质量鉴定后，在指定的期限内也没有向本院提出申请，故两原告应当承担举证不能的责任。此外，两原告亦未能提供有效证据证明有关质量问题的补偿款金额，两原告的起诉缺乏依据，本院依法不予支持。被告的答辩合法有理，本院依法予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告温越锋、原告温东河的全部诉讼请求。本案受理费1120元，减半收取560元，由原告温越锋、原告温东河共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员 张华理二〇一三年七月三十日书记员 何淑婉