（2013）靖民再初字第1号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告李传斌与被告靖西县龙共矿业有限责任公司（下称龙共矿业公司）、第三人广西龙共房地产开发有限责任公司（下称龙共房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案民事判决书
法院
靖西市人民法院
所属地区
靖西市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李传斌,靖西县龙共矿业有限责任公司,广西龙共房地产开发有限责任公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百二十条
全文
广西壮族自治区靖西县人民法院民 事 判 决 书（2013）靖民再初字第1号原告李传斌，男，汉族，重庆市人，现住靖西县××靖镇××单××号。委托代理人罗周扬，广西欣源律师事务所律师。被告靖西县龙共矿业有限责任公司，住所地：靖西县××靖镇××号。法定代表人黄玉森，总经理。委托代理人王福君。第三人广西龙共房地产开发有限责任公司，住所地：靖西县××靖镇××号。法定代表人李传斌，总经理。原告李传斌与被告靖西县龙共矿业有限责任公司（下称龙共矿业公司）、第三人广西龙共房地产开发有限责任公司（下称龙共房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理，于2010年11月20日作出（2010）靖民一初字第264号民事判决，原告李传斌不服上诉于百色市中级人民法院，百色市中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）百中民一终字第94号民事判决，判决已发生法律效力。百色市中级人民法院作出（2012）百民监字第16号民事裁定，裁定对本案进行再审。2012年12月11日百色市中级人民法院作出（2012）百民再字第42号民事裁定，撤销百色市中级人民法院（2011）百中民一终字第94号民事判决及靖西县人民法院（2010）靖民一初字第264号民事判决，发回靖西县人民法院重审。2013年1月15日本院重新登记立案后，依法另行组成由审判员隆振成担任审判长，审判员杜靖军，人民陪审员黄少快参加的合议庭，于2013年4月2日公开开庭进行了审理。书记员吴明鑫担任法庭记录。原告及第三人龙共房地产公司的法定代表人李传斌及其原告委托代理人罗周杨，被告的法定代表人黄玉森及委托代理人黄福君到庭参加诉讼。本案由于案情复杂，不能在法定审限内审结，已依法办理延期审限六个月。本案现已审理终结。原告李传斌诉称，2009年间，被告龙共矿业公司负责人主动与其协商，要求其出资与被告进行合作开发被告自己享有合法使用权的“靖西县新靖镇城东二级原酒厂地块及城东路二级工程50米道和22米道商品房地块”。2009年8月9日，经双方协商一致，签订了关于合作开发上述地块的《龙宝苑房地产项目联合开发协议书》（下称《协议书》），就合作方式、双方所享有的权利义务进行了明确的约定。签订协议书后，原告即按约定注入资金，成立项目公司，聘请相应管理人员对项目公司进行管理，进行开发的前期准备工作。至今，原告累计投入的资金已达300多万元以上。在履约过程中，因被告不仅不按协议书的约定履行义务，还三番五次对项目公司的经营活动横加干涉，无故干扰项目公司对项目的正常开发，导致项目的开发不能顺利进行。为使项目的开发能顺利进行，尽快实现双方的合作开发项目的合同目的，2010年4月3日，双方又签订了《补充协议》。但是，在《补充协议》签订之后，被告又置《协议书》及《补充协议》于不顾，在施工单位准备按合同约定进场施工之际，先是于2010年4月27日向施工单位发函，毫无理由地要求施工单位不要进场施工，后又于2010年5月8日上午，在施工单位进场时，指派职工阻止施工单位进场施工。原告认为，《协议书》和《补充协议》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，在《龙宝苑房地产项目联合开发协议书》签订后，双方已按约定依法注册成立了项目公司。因此，《协议书》和《补充协议》均是合法有效的，双方应当依照诚实信用的原则全面履行。根据《补充协议》第三条第4项“本补充协议签订后，甲方应当积极配合项目公司开展前期经营业务，包括许可双方共同聘请的勘测单位及施工单位进行施工的前期准备及正式项目施工、协助项目公司理顺出自土地上的拆迁补偿工作等”之规定，被告的前述行为已违反了双方的合同约定，属违约的行为。被告在签订上述合法有效的协议后，无故不履行合同约定的义务，违反合同的约定，不管是按照法律规定，还是按照上述协议的约定，都应当向作为守约方的原告支付违约金。依照《龙宝苑房地产项目联合开发协议书》第六条、《补充协议》第三条第7项的约定，被告因本案的违约行为应当向原告支付的违约金数额为人民币1000000.00元。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即依法全面履行双方于2009年8月9日签订的《协议书》及2010年4月3日签订的《补充协议》约定的义务；2、判令被告依合同约定向原告支付违约金人民币壹佰万元整（￥1000000.00）；3、案件受理费全部由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、龙共房地产项目联合开发协议书，证实原、被告于2009年8月9日签订房地产开发协议书，明确双方权利义务的事实；2、营业执照，证明双方已依法注册成立具有房地产开发资质的项目公司；3、补充协议，证明双方所签订的协议是在平等、自愿的基础上明确双方的权利与义务；4、2010年4月27日的《函》，证明被告违反合同，阻止施工单位进场施工的事实；5、相片，证实施工方进场施工时，被告违反合同规定阻止施工单位进场施工的事实。被告龙共矿业公司辩称，一、本案原、被告双方自签订协议至今，都不具有房地产开发经营资质，而且也未依法合作成立企业，更未依法合作成立具有房地产开发经营资质的企业。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，取得房地产开发经营资质的，必须是企业法人，因此，作为本案协议及补充协议中一方当事人的原告，因为是自然人，当然不具有房地产开发资质；其二，从被告方提交的营业执照载明的工商行政管理部门核准的经营范围内容上看，作为本案的协议及补充协议的另一方当事人的被告方也没有取得开发房地产经营的资质；其三，由原告一手操办成立的龙共房地产公司虽然具有开发房地产的经营资质。但是，被告并不是该公司的股东之一，由此可知，该公司并不是原、被告双方为开发约定的“龙宝苑”项目而依法合作成立的公司。从被告提交的工商登记材料可以证实，该公司是原告在双方签订协议后自行注册成立的，公司原来的股东是原告李传斌、吕龙伟、黄樱倩，后变更为原告、李传斌、黄樱倩、王福君。自该公司成立以来，被告从来都不是该公司的股东，因此，该公司与被告无关，更不可能是原告与被告双方为开发“龙宝苑”项目而依法合作成立的房地产开发企业。二、本案原、被告双方签订的《协议》及《补充协议》是无效的。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”由于原、被告双方至今为止，都不具备房地产开发经营资质，也未依法合作成立具有房地产开发经营资质的企业。因此，应当认定本案原、被告双方签订的《协议》及《补充协议》无效。三、无效的合同自始无效，不具有法律约束力，不受法律的保护。由于原告的诉请所依据的《协议》及《补充协议》是无效的，因此，其基于无效的协议而提出的诉求不应当得到法律的保护，法院不应予以支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、龙宝苑房地产项目联合开发协议书，证实合同未生效；2、2009年3月22日《函》，证实原告没有按时出资的事实；3、2010年4月3日《补充协议》，证实原告拒绝龙共矿业公司参股，原告没有按时出资；4、《国有土地使用证》复印证，证实被告是土地使用权人；5、公司设立登记申请书，证实广西龙共房地产开发有限责任公司的登记设立情况与被告没有任何关系；6、广西龙共房地产开发有限责任公司章程；7、8是企业法人营业执照；9、电脑咨询单；10、文书司法检验鉴定意见书，以上第6、7、8、9、10份证据证实广西龙共房地产开发有限责任公司并非双方合同约定成立的项目公司，公司股东的几次变更，被告均没有参与，也不是该项目公司的股东；11、关于靖西县龙宝苑小区项目核准的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证实广西龙共房地产开发有限责任公司开展的“龙宝苑”项目行政审批手续，被告均没有参与；12、关于广西龙共房地产开发有限责任公司违规办理房地产项目建设手续的报告，证实被告已就此事向靖西县建设局、发改局提交了书面质询；13、《工程施工合同》；14、2010年4月23日《函》；15、2010年4月27日《函》；16、2010年4月29日《关于靖西县龙宝苑房地产项目当前有关工作函》及附件；17、2010年5月7日广西矿业建设公司《复函》，以上13至17份证据证实原告与施工方签订的施工合同被告一无所知，原告企图强行进场施工；18、2010年5月7日《情况反映》，证实原告谎报案情；19、2010年5月7日《函》，证实原告谎称龙共矿业公司的土地使用权归广西龙共房地产开发有限责任公司所有，扰乱被告正常的生产经营活动；20、2010年5月27日《关于解除合同的通知》；21、国内邮政特快专递详情单；22、签收人的身份证明，以上第20至22份证据证实双方已解除了无效的合同。第三人的意见与原告的辩解意见一致。第三人为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、龙共房地产公司《经营管理文件资料》（2009.8—2010.6）共001页—107页、《经营管理文件资料》（续）（2009.8—2010.6）共108页—179页，第1—4页证实双方的权利和义务；第5页证实原告已经到帐的出资金额为200万元；第6—28页证实公司成立的情况；第29页领款单，证实被告法定代表人王福君对龙共房地产公司的成立是知情的；第30——37页证实第三人依约办理了各项手续，被告也参与办理；第38—39页证实第三人以项目公司的名义办理了手续，也履行了义务；第40—41页证实被告一直参与公司的经营活动；第42—47页证实项目公司的手续是合法的；第48—49页证实被告参与了项目公司的活动；第50页证实被告想侵吞原告投资款的事实；第51—54页证实双方的合同已经明确各自的权利义务，合同已经生效；第55页证据证实第三人依法取得许可证；第56—65页证据证实被告参与经营管理；第66—79页证实双方对项目公司进行了管理；第80页证实被告违约的事实；第81—96页证实项目的施工合同真实、合法、有效；第97页证实被告私自主张权利；第98页—104页，证实在施工过程中被告横加干涉，阻止建筑公司进场施工的事实；第106页证实被告违约；第107页证实龙共地产公司成立被告是知情的；第108页证实被告参与了项目公司的经营管理；第108—154页证实工程是经过招标后才开工的；第155—163页证实原告的出资情况；第168—171页证实被告还未将土地使用权过户到公司名下的事实；第172页证实双方已参与了项目公司的经营活动；第175—179页证实被告承认项目公司是按约成立；视频材料，证实被告一直都参与公司的经营管理活动。经庭审质证，被告认为原告方提供的证据1、2、3《协议》、《补充协议》、《营业执照》都是事实，但不能证明是有效的，主张双方所签定的《协议》和《补充协议》为无效。原告及第三人对被告方提供的证据认为第1份龙宝苑房地产项目联合开发协议书和第3份《补充协议》及第4份《国有土地使用证》复印证都是事实，证实被告没有将土地过户到第三人名下。再审庭审中原告增加了请求法院责令被告把开发的两宗地过户到第三人龙共房地产公司名下的诉求。同时提交了黄缨倩于2009年9月21日从中国农业银行转账到黄福君名下一百万元的银行取款业务回单。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2009年8月9日，原告与被告经协商一致后，签订了《“龙宝苑”房地产项目联合开发协议书》（下称《协议书》），约定以原告出资1000万元人民币，被告提供土地的方式，合作开发被告名下的国有土地，项目定名为“龙宝苑”。2009年8月20日，原告在南宁市登记成立了名为广西龙共房地产开发有限责任公司，并制订了公司章程和办理了相关的工商登记手续，登记股东为李传斌、吕龙伟、黄樱倩，注册资本为1000万元，出资方式为货币出资，并取得了营业执照。2009年9月25日，原告又到南宁市工商局将公司股东变更为黄樱倩、李传斌、王福君，原注册资本不变，仍为1000万元。2009年12月3日，原告再次修改了公司章程，把公司的注册资金从原来的1000万元增加到3000万元，并到工商登记主管部门办理了变更手续。2010年1月20日，原告将广西龙共房地产开发有限责任公司从南宁市迁移到靖西县，并领取了《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》等。2009年12月22日，龙共房地产公司取得了广西壮族自治区建设厅颁发的《房地产开发企业暂定资质证书》（证书编号为4501L504）。2010年1月15日，靖西县建设局以“靖建报（2010）12号”文件，把龙共房地产公司关于“龙宝苑”项目的规划设计方案提交靖西县城乡规划评审委员会；2010年1月22日，靖西县发展和改革局以“靖发改核准（2010）4号”文件，下达《关于靖西县龙宝苑小区项目核准的批复》，同意项目的核准。2010年2月23日，原告以“广西龙共房地产开发有限责任公司”的名义，办理和取得了靖西县建设局颁发的关于“龙宝苑”项目的《建设用地规划许可证》。2010年2月26日，龙共房地产公司以建设靖西县“龙宝苑”项目的名义就该项目的一期工程公开招投标，广西壮族自治区矿业建设公司中标。2010年3月1日，原告以“广西龙共房地产开发有限责任公司”的名义，办理和取得了靖西县建设局颁发的关于“龙宝苑”项目的《建设工程规划许可证》。2010年3月5日，龙共房地产公司向广西壮族自治区矿业建设公司发送《中标通知书》。2010年3月22日，被告向原告发函，以原告“未履行出资义务”、在被告“不知情及同意的情况下擅自以项目公司名义开展多项经营活动”为由要求解除合同。2010年4月3日，原告与被告经协商一致，又签订了《补充协议》。2010年4月6日，龙共房地产公司取得靖西县建设局颁发的关于“龙宝苑”项目的《建筑工程施工许可证》；2010年4月19日，被告向靖西县建设局发函，认为原告未获得该公司名下的土地使用权，未经该公司同意及授权，就以龙共房地产公司的名义办理了“龙宝苑”项目的立项审批手续，并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建筑工程施工许可证》等一系列工程建设项目相关手续的行为，既属于违约的行为，又属于违规进行房地产项目开发的行为，要求靖西县建设局严格按照有关规定的审批程序，收缴、撤销该相关手续。2010年4月23日，原告以广西龙共房地产开发有限责任公司的名义，与中标的施工单位广西壮族自治区矿业建设公司签订《施工合同》，同日，原告与吕龙伟共同向被告发函，称其已和中标的施工单位协商，并定于2010年4月28日进场施工。2010年4月27日，被告向广西壮族自治区矿业建设公司发函称：“我公司作为房地产主管部门依法核准登记的土地使用权人，拥有该项土地使用权的一切权利，未经我公司同意，任何人在我公司土地使用权证项下进行的任何形式的施工行为均构成对我公司土地使用权的侵犯”等等，企图阻止施工单位进场。2010年5月8日上午，施工单位广西壮族自治区矿业建设公司派员进场施工，被告组织员工到场阻止。因协商达不成一致协议，原告遂向本院起诉，请求判令被告依照合同约定向原告支付违约金人民币壹佰万元整（￥1000000.00），并承担本案的案件受理费。在原告向本院起诉后，被告于2010年5月27日向原告送达了解除合同的通知，要求解除原、被告双方签订的《协议书》及《补充协议》。随后，原告在举证期限内向本院提出增加“责令被告立即依法全面履行双方于2009年8月9日签订的《协议书》，及于2010年4月3日签订的《补充协议》所约定的义务”的诉讼请求。另查明，原、被告都不具有房地产开发资质。“龙宝苑”项目项下的土地使用权至今尚未过户到广西龙共房地产开发有限责任公司名下。被告曾派员参与了广西龙共房地产开发有限责任公司的管理，后因纠纷已撤回所派人员。发生纠纷之后被告不再参与公司的经营和管理。同时查明，被告靖西县龙共矿业有限责任公司于2010年3月15日向中国农业银行靖西县支行借短期流动资金贷款14500000.00元，期限1年，双方签订了借款合同，中国农业银行靖西县支行已向被告靖西县龙共矿业有限责任公司发放了该笔贷款，贷款以被告靖西县龙共矿业有限责任公司名下位于靖西县城东路二期原酒厂厂址的土地使用权及机器设备作抵押，并签订了抵押合同。由于被告不能按时偿还贷款，2012年5月9日中国农业银行靖西县支行向法院起诉，法院受理后于2012年10月16日作出（2012）靖民二初字第10号民事调解书，现调解书已经发生法律效力，并进入了执行程序。再审中原告提交的黄缨倩于2009年9月21日从中国农业银行转账到黄福君名下一百万元的银行取款业务回单是黄缨倩与黄福君之间的个人借款关系，与本案无关。本院认为，原、被告签订的《协议书》及《补充协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容没有违反法律、法规及有关的禁止性规定，也没有损害集体和他人的合法权益，协议是合法有效的。同时原告通过开办公司参与项目的开发，并解决了房地产开发的资质问题。原告要求继续履行合同，但是在合同的履行过程中，原告并没有严格按照协议内容完全有效的履行自己应该承担的资金投入义务，使得资金没有按时足额投入。同时，被告也没有按照《补充协议》第5条的约定积极办理出资土地的使用权性质变更、解押手续及时将土地使用权变更至项目公司名下，现仍因被告贷款而抵押于银行。作为房地产开发中基本的土地和资金问题不能实现，致使合同的履行已成为不可能。由于原、被告双方都缺乏履行合同的诚意，加之双方之间缺少沟通，互不信任，矛盾日加激化，且不能调和，已经失去了房地产合作开发的基础，即使合同合法有效，原、被告双方也已无法再继续合作履行房地产开发的合同义务，实现合同之目的。同时，被告于2010年5月27日向原告送达解除合同的通知，明确表示解除合同。为此，原告要求继续履行合同的诉求本院不予支持。至于原告要求被告支付100万元违约金的请求，本院认为，在本案中，原、被告双方都存在违约的事实，一是原告在合同签订后没有按照协议的约定组织资金，使得按约定注册资金3000万元没有完全到位，构成了违约。二是被告没有按照《补充协议》第5条的约定积极办理出资土地的使用权性质变更、解押手续及时将土地使用权变更至项目公司名下构成违约。双方在《补充协议》第7条中约定：在履行合同过程中，不管那方违约，均应按违约次数，每次向相对方支付人民币100万元的违约金。据此，依据双方的约定及双方的违约事实，双方各有违约，违约金可互相抵销。故原告主张被告支付100万元的违约金，理由不能成立，本院不予支持。本案中双方当事人及第三人均没有向法院提出履行合同中的损失赔偿的主张，因此，就履行合同中的损失赔偿问题当事人可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百二十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原、被告双方于2009年8月9日签订的《协议书》及2010年4月3日签订的《补充协议》。终止履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费13800元，由原、被告各负担6900元。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定；户名：待结算财政款项---法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 隆振成审 判 员 杜靖军人民陪审员 黄少快二〇一三年七月三十日书 记 员 吴明鑫 更多数据：