（2013）吉丰民二初字第38号

裁判日期: 2013-07-30

公开日期: 2016-04-15

案件名称

周淑兰与欧德思、欧俊江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市丰满区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周淑兰,欧德思,欧俊江

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款

全文

吉林省吉林市丰满区人民法院民事判决书（2013）吉丰民二初字第38号原告：周淑兰，女，汉族，无职业，住吉林市昌邑区委托代理人：孙吉祥，吉林爱华律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，吉林爱华律师事务所律师。被告：欧德思，男，汉族，吉化江城染料厂退休职工，住吉林市丰满区被告：欧俊江，男，汉族，中国工商银行吉林市分行哈达湾支行职员，住吉林市丰满区委托代理人：徐忠山，永吉县口前镇法律服务所法律工作者。原告周淑兰与被告欧德思、欧俊江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周淑兰的委托代理人孙吉祥、ＸＸ、被告欧德思、被告欧俊江及其委托代理人徐忠山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周淑兰诉称：原告与被告欧德思于1995年9月21日登记结婚，二人均系再婚，当时双方租住在吉林市丰满区江南街华山路88号楼5单元3层51号吉化公司江城化工总厂供销公司的公产房里。1999年4月该房屋房改，二人用双方的工龄和现金（买房款14930元、维修金3494元）购买了该房，该房屋成为夫妻共同所有的房屋（房产证号：吉林市房权证丰字第S240003923号）。2006年，该房由吉林市怡恒伟业房地产开发公司拆迁安置在吉林市丰满区江南壹号花园C4号楼1单元7层62号，为此，原告与被告欧德思共同支付扩大面积费、维修金、产权调换差价款共计25000余元，因此，该房屋依法属于原告与被告欧德思的夫妻共同财产。2012年11月，被告欧德思在故意不让原告知情且未取得原告同意的情况下，擅自与其长子被告欧俊江签订了房屋买卖协议，并到吉林市房地产登记部门进行了产权变更登记，将该房屋过户到被告欧俊江的名下，卖房款原告分文未见到。之后，被告欧德思又于2013年1月18日提起诉讼，要求与原告离婚，并在起诉书中故意隐瞒了该房是夫妻共同财产的事实。原告接到离婚起诉书后，通过调查才知道该房屋已被欧德思单方出卖给了欧俊江。被告欧德思与欧俊江二人的房屋买卖行为主观恶意明显，被告欧德思先转移共同财产后离婚的欺诈行为严重侵害了原告的财产所有权，依法应属于无效的民事行为。故原告起诉至法院，要求确认被告欧德思与被告欧俊江对吉林市丰满区江南壹号花园C4号楼1单元7层62号房屋的买卖行为无效，本案诉讼费由被告承担。被告欧德思辩称：我所在单位吉林市石油化工局于1975年分配给我一处面积为69.87平方米的公有住房供全体家庭成员居住，当时的家庭成员有我们夫妻及女儿欧俊兰、儿子欧俊江。1995年至1997年间，通过房改，我取得了该房屋的产权证。2006年，吉林市怡恒伟业房地产开发公司对房屋所在地进行开发，通过产权置换的方式我取得了江南壹号花园C4号楼1单元7层702号房屋的产权。2012年11月，我将该房屋卖给了我的儿子欧俊江，并办理了产权过户手续。我认为原告无权取得诉争财产的所有权。《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。该房屋是我在与原告结婚前全体家庭成员共同承租的单位公产房，后经过房改变为私有财产，其产权应当由当初共同承租该房屋并享有共同居住权的全体家庭成员共有，只有其中的一部分是我的个人财产，其余家庭成员都是共同共有人，因此该房屋与原告没有任何关系。2012年，我们通过家庭成员共同协商的方式将房屋转让给欧俊江所有，并在办理产权过户时填写了格式合同，在此之前也取得了我女儿的同意。由于房屋产权证上的产权人是我，因此以买卖房屋的方式办理的产权过户手续，实际是家庭成员分割家庭共同财产的行为，是全体家庭成员意思表示一致的结果，并非单纯的我与欧俊江之间的房屋买卖关系，但限于房产部门管理上的僵硬性，亦或是当时我们不懂更合适地处理共有财产并予以登记的方式，只好顺从房产部门的要求，通过多缴纳税款买卖房屋的方式办理了房屋产权登记，被迫到房产部门填写了买卖契约，我们对此都无可奈何地认可了。由于买房人实际上也购买了本属于自己所有的那部分财产，该合同谈何无效？原告一直没有工作，是2010年托人在劳动局违法办理的缴纳社保手续。婚后这些年原告一直在消费我的财产，她并没有工资缴纳各种费用。2012年，原告以不让我出屋和休息的方式逼迫我出具了各种夺财的手续，后于9月份把房屋钥匙换掉，使我无法回家，无奈只好住在儿子家，原告就借口有病再也不露面了。我与被告欧俊江签订的《房地产买卖契约》在形式上符合所有合同成立的要件，没有法定的无效要件，原告也无权主张该合同无效，因为被告的家庭成员之间处理家庭共有财产的行为与原告无关，因此，原告的诉讼请求不能得到法院的支持，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。被告欧俊江辩称：我父亲欧德思所在的单位吉林市石油化工局于1975年分配给我家一处面积为69.87平方米的公用住房供全体家庭成员居住，当时的家庭成员有我的父母、姐姐欧俊兰和我。1995年至1997年间，通过房改，该房屋取得了产权证，产权证上的名义产权人是我父亲欧德思。2006年，吉林市怡恒伟业房地产开发公司进行房屋开发，我们通过产权置换的方式取得了江南壹号花园C4号楼1单元7层702号房屋的产权。2012年11月，我们家庭成员经协商将该房屋卖给了我，并办理了产权过户手续。因该房屋是我父亲与原告结婚前全体家庭成员共同承租的单位公房，后通过房改变成了私有财产，其产权应当是当初共同承租该房屋并享有共同居住权的全体家庭成员共有，因此，该房屋与原告没有任何关系。由于房屋产权证上的产权人是我父亲，因此我们就以房屋买卖的方式办理了产权过户手续，实际是家庭成员分割家庭共同财产的行为，该行为是家庭成员意思表示一致的结果，并非是我与欧德思之间的房屋买卖关系，原告无权干预。《房地产卖契约》在形式上符合所有合同成立的要件，不具有法定的无效要件，原告也无权主张该合同无效，因为被告的家庭成员之间处理家庭公共财产的行为与原告没有任何关系，因此原告的诉讼请求法院不应予以支持。本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：1、原告与被告欧德思的结婚证，用以证明1995年9月21日原告与被告欧德思登记结婚。经质证，被告欧德思、欧俊江对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。2、原告户口本复印件，用以证明原告周淑兰与被告欧德思夫妻共同居住，并且户口在一起。经质证，被告欧德思、欧俊江对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。3、自房产局档案馆调取的公房变私房的房屋档案，用以证明原告与被告欧德思在婚姻关系存续期间吉化公司分配给被告欧德思的公产房因房改变成了私有房屋，虽然登记的是欧德思个人的名字，但根据法律规定，双方没有书面特别约定，该房屋应当属于夫妻共同财产。第7页房改过程清单可以证明房改前该房屋是吉林化学工业公司江城化工总厂供销公司的公有住房，房改后变成了欧德思和原告的共同财产。第10页审批表中清楚的写明欧德思的家庭成员有周淑兰和欧俊江。第11页购买公房审批表可以证明是夫妻双方共同出资购买的公房，工龄优惠、现住房优惠后累计出资18424元。经质证，被告欧德思、欧俊江对该证据的真实性均没有异议，但被告欧俊江对原告举证所要证明的问题提出异议，认为该房屋不应属于夫妻共同财产，理由是：第一，从历史来源来看，1975年吉化公司是按照欧德思的家庭人口构成情况分配的公产房，由家庭成员共同居住了二十余年，因此，尽管房屋产权证是在原告与被告欧德思夫妻关系存续期间取得的，但是应与一般的房改房区分开，即原有的家庭成员属于共同承租人和共同共有的房屋产权人。原告主张房改时交纳的购房款属于夫妻共同财产，但据被告代理人了解，被告欧德思为了以后能够将该房屋顺利让渡给欧俊江，实际上是欧俊江交纳的购房款。另外，审批表所记录的内容是假的，被告欧德思的爱人周淑兰一直没有正式工作，该表所记载的周淑兰所在的单位也出具了其并不在该单位工作的证明。购房款是由他人交纳的，不能视为原告对该财产具有共同共有的可能。因二位被告对原告提供的该份房产产权档案的真实性均无异议，本院予以确认。4、2013年2月28日自吉林市房产局档案馆调取的房改房动迁档案，用以证明原告与被告欧德思的房屋因动迁，二人在缴纳了扩大面积费及相关税费后被安置在了江南壹号花园C4号楼1单元7层62号，该房屋的建筑面积为72.9平方米。第2页房屋面积证明，用以证明坐落在华山路88号的产权人为欧德思的房改房已经被拆迁。第7-11页房屋拆迁产权调换协议，用以证明双方进行的是产权调换，并非货币补偿，拆迁人是吉林市怡恒伟业开发有限公司，被拆迁人是欧德思，上面有拆迁人和被拆迁人的盖章和签字。第19页由拆迁人开具的扩大面积费发票能够证明是原告与被告欧德思共同缴纳的扩大面积费6670.4元。第20页税务票据的纳税人是欧德思，能够证明欧德思和原告作为共同纳税人缴纳了相关的税款100.06元。另外，吉林省住宅专用维修资金专用收据上面的7582元费用是原告和被告欧德思用共同财产缴纳的。经质证，被告欧德思对该证据的真实性没有异议，称由于当时想在自己死后将该房屋给自己的儿子欧俊江，因此所有款项都是欧俊江缴纳的，包括房改费和扩大面积费。被告欧俊江称该证据所记载的事项都是真实的，该证据中的第19、20、24页所记载的费用是欧俊江缴纳的，并不能证明是原、被告共同缴纳的。因二位被告对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。5、被告欧德思将房屋出售给儿子欧俊江的房屋过户档案，用以证明现在该房屋的所有权人是被告欧俊江，被告欧德思擅自将夫妻共有财产单方出售给了被告欧俊江，欧德思获得欧俊江的购房款306000元，其行为违反了有关法律规定，侵害了原告的合法权益，不属于善意取得。经质证，被告欧德思称其当时就是为了办理房屋过户才与欧俊江签订的协议，并未收取该笔306000元购房款。被告欧俊江称该份《房屋买卖契约》实际上是家庭成员为了分割财产在房产部门填写的工具性的文件，合同本身是不存在的，当事人只是为了办理产权过户手续才不得不认可这个合同，事实上并不存在欧俊江向欧德思交纳306000元的事情。因二位被告对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告欧德思、欧俊江为了证实其主张成立，共同向法院提供了下列证据：1、吉林市昌邑区东局子街道胜昌小区居委会2012年10月19日出具的介绍信、吉林市石化公司企业调整管理中心综合业务科2013年4月8日出具的证明材料各一份，用以证明原告举证证明其在购买房屋时是吉化染料厂的职工，实际上她是铁路氧气厂劳服公司的退休职工。经质证，原告对上述证据的真实性不发表意见，认为上述证据与本案争议的房屋买卖合同无关，另外，对于出具证明和介绍信的主体提出异议，认为应由吉化染料厂出具该证明。2、2012年10月12日被告欧德思、欧俊兰、欧俊江签订的分割家庭财产协议书，用以证明争议房屋自从1975年分配给被告欧德思后，又通过单位分房的方式取得了该房屋，当时家庭成员有欧俊江及其父母和姐姐欧俊兰。1982年欧俊江结婚，1984年欧俊江生了大女儿，1993年又生了二女儿，其已经在该处房屋居住了二十几年。1995年被告欧德思与原告周淑兰结婚后住在周淑兰处。2007年该房屋动迁，通过置换的方式，被告全家获得了72.9平方米的住宅，现由欧俊江居住。后通过家庭会议商定，房屋所有权归欧俊江所有，欧俊兰将其所有份额赠与欧俊江，欧德思的份额由欧俊江购买，由欧俊江于合同签订之日给付欧德思购房款90000元，因此房屋所有权归欧俊江一人所有。经质证，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为该协议本身是无效的，被告分割的不论是房改房还是房改后的动迁房，都在被告欧德思名下，都是被告欧德思和原告的共同财产，被告欧德思和欧俊江没有权利对原告与欧德思的夫妻共同财产进行分割。本院认为，虽然原告对被告提供的上述证据1、2均提出异议，但因证据1系与本案并无利害关系的街道与企业出具的介绍信与证明材料，对其内容的真实性本院予以确认。因证据2上面有签订协议的各方当事人的签名，且签订协议的当事人即本案的二位被告对此并无异议，因此，对该证据的真实性本院予以确认。3、证人王旭东证言：我与欧俊江是朋友关系。大概在1999年4月份左右，我和欧俊江一起吃饭时，他说房改要用钱，要向我借5000元，我和杨力士每人凑了5000元交给了他。下半年他就将钱还给了我。这些钱用没用在房改上以及房改的具体情况我都不清楚，我就知道有这件事。经质证，原告对该证人证言的真实性提出异议，认为该证人所说的年份不清楚，也没能证明欧俊江向其借钱的用途，即是否去交纳了房改款。4、证人杨力士的证言：我与欧俊江是同事关系，经常在一起聚会。1999年春天，我们三、四个朋友在一起吃饭时，欧俊江跟我说房改钱不太够，要向我借5000元，我就借给了他。当时是用信用卡取出来给的他。他还向王旭东借钱了。这笔钱欧俊江怎么用的以及用没用在房改上我不清楚。大概过了一年多一点他就将钱还给我了。经质证，原告认为被告欧俊江向证人借钱不真实，假定借款属实，证人也没有证明该款用于房改了。本院认为，被告提供的证据3、4并无其他证据佐证被告欧俊江借款的事实，也不能证明欧俊江将借款作为房改款交给了单位，故本院对上述二位证人的证言不予采信。根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：原告周淑兰与被告欧德思于1995年9月21日登记结婚，二人均系再婚。被告欧德思在与原告结婚前所在单位分配给其的位于吉林市丰满区江南街华山路88号楼5单元3层51号的房屋于1999年进行了房改，2001年3月20日取得了私有房屋产权证，房屋所有权人为被告欧德思。2006年10月22日，被告欧德思与吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司签订了房屋拆迁产权调换协议，在将该处房屋拆除后，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司又将坐落于吉林市丰满区江南壹号花园小区C4号楼1单元7层62号，面积为72.9平方米的房屋安置给了被告欧德思，被告欧德思于2012年11月5日取得了私有房屋产权证。2012年11月20日，被告欧德思与欧俊江签订一份《房地产买卖契约》，在按照房屋交易的相关规定交纳了房屋买卖契税后，将该房屋更名过户至被告欧俊江名下，但被告欧俊江并未按照协议约定支付欧德思购房款306000元。2013年1月，被告欧德思提起诉讼，要求与原告周淑兰离婚，原告方得知该处房屋已更名过户至被告欧俊江名下，故提起诉讼，要求确认二位被告之间的房屋买卖行为无效。根据原、被告的诉辩，本院认为本案双方当事人争议的焦点问题是：本案诉争的房屋是否属于原告与被告欧德思的夫妻共同财产；被告欧德思将该处房屋过户至其子被告欧俊江名下的行为是否损害了原告的合法权益，是否存在无效的情形。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”被告欧德思在与原告结婚后，因其承租的单位公产房进行房改而取得了私有房屋所有权证。虽然被告欧俊江抗辩称由其交纳的房改款，并且持有房改的相关手续，但是由于房改是以被告欧德思的名义进行的，被告欧俊江所提供的证据并不足以证明由其交纳的房改款，而且由于该房屋现已更名过户至欧俊江名下，欧德思将房改的相关手续交给欧俊江保管亦符合常理，因此，被告欧俊江的抗辩理由因证据不足，本院不予支持。由于被告欧德思亦未能举证证明系用其个人财产交纳的房改款，因此应当认定该处房屋系原告与被告欧德思用共同财产购买的，属于夫妻共同财产。该房屋被动迁后，拆迁公司重新为其安置的房屋仍属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、合理支付对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”本案被告欧德思取得涉诉房屋产权证时已与原告因存在矛盾而分居。在提起离婚诉讼前，为了达到将其与原告的共有房屋更名过户至其子欧俊江名下的目的，其与被告欧俊江恶意串通，采取了故意隐瞒原告的手段，在被告欧俊江并未实际支付购房价款的情况下，假借房屋买卖的形式，将房屋更名过户至被告欧俊江名下，其行为损害了原告的合法权益，因此，应当认定二位被告之间的房屋买卖行为无效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告欧德思与被告欧俊江于2012年11月20日对吉林市丰满区江南壹号花园C4号楼1单元7层62号房屋的买卖行为无效。案件受理费5890元，由被告欧德思、欧俊江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　刘爱香代理审判员　　高　源人民陪审员　　李树权二〇一三年七月三十日书　记　员　　张新祺来源：百度“”