（2012）杭西民初字第1983号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-07-01
案件名称
杭州湖畔花园第五届业主委员会与杭州龙福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州湖畔花园第五届业主委员会,杭州龙福物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西民初字第1983号原告（反诉被告）：杭州湖畔花园第五届业主委员会。法定代表人：翁国娟。委托代理人：舒宁。被告（反诉原告）：杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人：陈卫星。委托代理人：姚丽芳。原告杭州湖畔花园第五届业主委员会（以下简称原告）诉被告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月9日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2012年8月29日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。被告在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，于2013年1月7日组织双方第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人舒宁、被告的委托代理人姚丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2009年8月5日，杭州湖畔花园第四届业主委员会（以下简称第四届业委会）与被告签订了一份《湖畔花园物业服务合同》及附件《湖畔花园小区业主公共部位场地委托代管协议》，约定被告对湖畔小区提供物业管理服务。在代管协议中，被告对小区公共部位场地进行代管，相应的收款票据，由业委会公章、共用部分收入款项专用章共同盖章确认；该部分收入双方单独建帐，每月结算一次；业委会支付被告该部分服务费净收入的8%作为被告的报酬，每半年结算一次。然而被告入驻小区后，并未依约与业委会进行结算。截止2011年11月30日，经审计，被告尚未移送给原告的公共物业收支节余款791155.79元，此外，在双方签订的物业服务合同前，湖畔花园业主所聘请的浙江振邦物业管理公司（以下简称振邦公司）提前退出。三方于2009年5月25日签订了一份《湖畔花园小区财务移交协议》，约定将振邦公司应移交给业委会的公共物业收支结余款149778.10元支付给原告。以上款项，被告至今未移交给业委会，原告作为小区第五届业委会，有权代表全体业主主张权利。故起诉要求被告：将杭州湖畔花园小区截止2011年11月30日止的公共物业收入节余款940933.89元移交给原告，承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称：被告自接管湖畔花园小区物业以来，一直依约履行职责。其中2009年5月至2011年11月，关于公共部位的收入与第四届业委会均已交接清楚。收支相抵后，扣除被告已移交给业委会公共部位收入457659.05元，被告尚需支付该期间的收入款项为246285.65元。关于振邦公司的款项，截止2012年7月31日，被告代振邦公司的收费的节余款为31837.54元，对该部分款项，被告愿意移交原告。但2011年12月至2012年7月31日期间的收支账目，被告多次催促原告进行对账结算，原告以各种理由推拖。经被告核算，该期间收支相抵，原告尚应支付给被告47165.03元，故反诉要求原告应支付被告2011年12月1日至2012年7月31日收支不足部分47165.03元，承担本案诉讼费用。原告提供了以下证据材料：1.湖畔花园物业服务合同、湖畔花园小区业主公共部位场地委托代管协议各1份，证明原告委托被告对湖畔花园小区进行物业管理及小区业主公共部位场地物业管理费采用酬金制的事实。2.审计报告1份，证明被告尚欠原告部分款项及尚有收据在被告处未移交的事实。3.湖畔花园小区财物移交协议1份，证明被告应支付浙江振邦物业遗留小区公共部位收入节余款149778.10元的事实。4.合作协议书、租赁协议书各1份，证明被告应支付原告杭州迈道夫汽车服务有限公司租赁费和物业管理费3万元的事实。5.交接使用单2份，证明被告尚有两本停车费收款收据未归还给原告。以上证据经质证，被告认为，对证据1的真实性和证明对象没有异议。对证据2的真实性没有异议，对数据和其他事项的说明有异议，该报告的附表2中，2009年5月到2009年12月的收入合计306390元，2009年5月1日到2010年6月30日的被告代收管理费计算表格中为463170元，实际应为583170元（应包括2009年5月到2009年12月的收入合计306390元和2009年12月到2010年6月30日的收入合计），差额部分12万元体现在附表2绿化收入和阿里巴巴赞助收入两项，代管服务费金额应为130189.04元；对2010年7月到2011年6月的代管服务费计算无异议；对其他事项的说明，对其中第2项两本收据未收回有异议，被告从未从原告处领取过两本收据。对证据3的真实性没有异议，对证明对象有异议，该款项是振邦公司委托被告收取该公司尚未向业主收取的物业费、水电费，但被告并没有收到149778.1元。对证据4的真实性没有异议，对证明对象有异议，2011年8月到2012年7月的租赁费实际收到5500元，已经体现在被告移交的收支结算单中；物业费属于被告收取的费用，不应计入公共部位的收入范围。对证据5的真实性没有异议，其中签收人是否系王道红不清楚，且王道红也没有权限签收票据，故被告不认可。被告提供了以下证据材料：1.湖畔业委会收支结算表及附件98份，证明湖畔花园公共收支结余款金额。2.龙福与振邦代收费用结算表及附件，证明被告代振邦公司收取的费用结余金额。3.2011年12月至2012年7月公共收支结算表及附件1份，证明该期间收支相抵，原告应支付被告47165.03元。以上证据经质证，原告认为，对证据1，第1页的清单是被告单方制作的，对此不认可。2011年11月30日前的收入以审计为准，对清单所列2011年12月至2012年7月31日的收入75300元予以认可，但后面有无增加，原告不清楚；对支出认可。证据2，对被告已经收到的金额是认可的，但根据移交协议第4条的约定，振邦公司委托被告收取的物业费用，应先支付业委会的公共部位收入部分，支付截至149778.1元后，被告再将收取的款项和振邦公司进行结算。对证据3中所列的收支情况无异议。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1予以认定。对证据2、3的真实性予以认定。对证据4的真实性予以认定，该证据中的两份协议明确约定杭州迈道夫汽车服务有限公司支付被告的30000元分为场地租赁费6000元和物业管理费24000元。物业管理费应属于被告从事物业管理的收入，不应计入公共部位收入。原告据此要求将3万元全部计算为公共部位收入，本院不予认定。证据5，原告未能提供相应证据证明签收人的身份，也无证据证明被告开具该收据进行收费没有计算至公共部位的收入范围内，故仅凭该证据尚不能证明被告隐瞒收入。被告提供的证据1、3，结合审计报告及原告的陈述，可以对结算表中2009年5月至2011年11月、2011年12月至2012年7月的收支数额予以认定。对证据2中的被告代振邦公司收取的费用109438.45元予以认定。根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2009年5月1日开始，被告为湖畔花园小区提供物业服务。2009年8月7日，第四届业委会原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《湖畔花园物业服务合同》及附件《湖畔花园小区业主公共部位场地委托代管协议》，约定乙方对湖畔花园小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2009年8月1日至2012年7月31日。代管协议还约定，湖畔花园业主共有物业、物业管理用房、经营用房、地下车库、地面停车位、场地出租等收入归全体业主共同所有，由乙方统一管理收取。甲方支付乙方代管上述公共场地（不包括经营性用房）服务费，按净收入的8%支付，每半年结算一次。另支付公共收入的2%用于被告相关项目人员的补贴或奖励，由乙方提出方案后经甲方确定。对公共部位（不包含经营性用房）全年总收入暂定为40万元，对超额部分甲方、乙方按60%、40%分成；如全年总收入达到55万元时，对超额部分甲方、乙方按40%、60%分成。合同还约定，公共收入成本性开支包括：1、地面车位车管员工资及附加。该部分费用由甲方承担，地面车管人员配备为4-5人。地下车位车管员费用由乙方在183个收费车位中列支。2、税金。如公共收入需由乙方开具正式发票，按乙方向税务部门（含营业税、企业所得税等相关税）核定的标准计算，由甲方承担。对公共部位场地收款的票据，使用由业委会公章、共同部位收入收款专用章二枚章出具的票据。双方单独建帐，月结月清，每月底结算一次。2012年7月31日，双方合同到期后，被告从原告小区撤离。2009年5月25日，湖畔花园业委会（甲方）与浙江振邦物业管理公司（以下简称振邦公司、乙方）、被告（丙方）签订了一份《湖畔花园小区财务移交协议》，其中约定，因乙方在2008年1月1日进入湖畔花园实施物业管理，至2009年4月30日全部撤出。故三方就有关债权、债务达成以共识。乙方在湖畔花园2009年的公共服务收支节余款149778.10元，由乙方委托丙方无偿代收，收取后抵扣公共收支的节余款。乙方2008年1月至2009年4月在湖畔花园服务期间应收物业管理费、车辆管理费、水、电等费用同，共计673310.60元，乙方提供清单供甲方核对，由乙方委托丙方无偿代收，每十天结算一次，先支付业委会的公共收入部分，截止149778.10元支付完毕，丙方每天收取的款项与乙方进行财务交接，先退还预收款给丙方后，余款结算给乙方，截至付清乙方应收款为止。庭审中，被告认可代振邦公司收取的费用为109438.45元。2012年3月，经湖畔花园业主投票产生了湖畔花园第五届业委会即原告。根据原告的委托，2012年5月，杭州青泰会计师事务所对湖畔花园第四届业委会与被告在2009年5月1日至2011年11月30日期间的物业收支情况进行专项审计，并于2012年5月2日出具了一份《审计报告》。根据审计报告及双方的陈述，可以认定，2009年5月至2010年6月，小区公共收入583170元，其中车管员工资及附加、税费等支出为100374.45元，公共设施更新维护等费用支出为25136.5元，收支节余款457659.05元，该款被告已支付给原告。2010年7月至2011年6月，小区公共收入429470元，其中车管员工资及附加、税费等支出为90460.83元，公共设施更新维护等费用支出为18464元，收支节余款为320545.17元。2011年7月至2011年11月，小区公共收入180200元，其中车管员工资及附加、税费等支出为56589.51元，公共设施更新维护等费用支出为6690元，收支节余为116920.49元。以上合计2009年5月至2011年11月被告应支付原告收支节余款为437465.66元。2011年12月至2012年7月，小区公共部位收入为75300元，工资及税费支付为102457.4元，公共设施更新维护等费用为12821元，收支相抵原告应支付被告39978.4元。本院认为：被告与湖畔花园第四届业委会之间签订的《湖畔花园物业服务合同》及附件合法有效，对双方均有法律约束力。原告作为湖畔花园第四届业委会的承继者，应受该合同及附件的约束。根据双方代管协议的约定，被告从事物业服务期间，原告应按公共部位净收入的8%支付代管服务费、并按公共收入的2%支付被告人员补贴或奖励。其中净收入为公共收入扣除车管员工资、税费等成本性支出，不包括公共设施更新维护等费用。此外，对于收入超过40万部分，由原、被告按6：4比例分成；收入超过55万元的部分，由原、被告按4：6比例分成。根据上述约定，2009年5月至2010年6月，小区公共收入583170元，成本性支出为100374.45元，净收入为482795.55元。故该期间原告应支付给被告的代管服务费为38623.64元，补贴或奖励为11663.4元，提成为79902元，合计130189.04元。2010年7月至2011年6月，小区公共收入429470元，成本性支出为90460.83元，净收入为339009.17元，故原告应支付给被告的代管服务费为27120.73元，补贴或奖励为8589.4元，提成为11788元，合计47498.13元。2011年7月至2011年11月，小区公共收入180200元，成本性支出为56589.51元，净收入为123610.49元。故该期间收入中的原告应支付给被告的代管服务费为9888.84元，补贴或奖励为3604元，合计13492.84元。以上合计，原告应支付给被告的款项为191180.01元。因该期间，被告应支付原告收支节余款为437465.66元，以上款项相互冲抵后，被告尚应支付原告款项246285.65元。根据原、被告及振邦公司三方签订的《湖畔花园小区财务移交协议》，振邦公司委托被告收取的2008年1月至2009年4月期间的物业费、车辆管理费、水电费用等，应作为公共部位收入先支付给业委会，支付截止149778.10元后，再退还预收款给被告等。故被告应将代振邦公司收取的款项109438.45元先支付给原告。关于被告反诉主张的款项，根据事实认定，2011年12月至2012年7月，收支结余为负数，原告尚未支付被告39978.4元。而该期间收入中的原告应支付给被告的代管费为5680.63元，补贴或奖励为1506元，合计7186.63元。故该期间，原告尚应支付被告款项47165.03元。被告反诉要求原告支付该部分款项，合法有据，本院予以支持。至于原告主张除以上收入外，被告还隐瞒了停车费1323700元及其他收入，被告也应支付给原告。因原告未提供相应证据证明，本院对其该部分主张，不予支持。至于原告认为，2009年5月至2011年11月期间收入中的由阿里巴巴公司利用小区公共部位进行周年庆赞助原告的60000元、因自来水公司安装水管破坏小区公共部位绿化而补偿给原告的60000元，原告认为不应列入被告代管的公共部位收入进行计算。根据双方代管协议约定，除经营性用房收入不列入计算范围外，其他公共部位收入应当计算。况且，被告也为阿里巴巴公司周年庆典及小区绿化恢复等提供了服务。故该120000元应计入计算代管的公共收入范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州龙福物业管理有限公司支付杭州湖畔花园第五届业主委员会自2009年5月至2011年11月的公共部位收支结余款246285.65元、代收物业管理费等费用109438.45元；二、杭州湖畔花园第五届业主委员会支付杭州龙福物业管理有限公司自2011年12月至2012年7月期间的税费、服务费、奖励款等47165.03元；以上一、二项相互抵扣，杭州龙福物业管理有限公司支付杭州湖畔花园第五届业主委员会款项308559.07元，该款于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回杭州湖畔花园第五届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13209元，财产保全申请费5000元，合计18209元，由杭州湖畔花园第五届业主委员会负担11325元，由杭州龙福物业管理有限公司6884元，其中杭州龙福物业管理有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费490元，由杭州湖畔花园第五届业主委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 朱小琼人民陪审员 陶 陶人民陪审员 孔海平二〇一三年七月三十日书 记 员 黄娟芬 来自