（2013）珠金法行初字第6号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-11-25
案件名称
彭玉书、向宇蓉与珠海市房地产登记中心、第三人珠海市兆丰企业集团公司、黄兴邦、李威、麦康养行政纠纷一审行政裁定书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
彭玉书,向宇蓉,珠海市房地产登记中心,黄兴邦,李威,麦康养,珠海市兆丰企业集团公司
案由
法律依据
全文
广东省珠海市金湾区人民法院行 政 裁 定 书（2013）珠金法行初字第6号原告彭玉书，男，1967年7月1日出生，汉族，住珠海市香洲区。原告向宇蓉，女，1978年6月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托代理人覃桂清，男，1958年2月17日出生，壮族，住广东省珠海市金湾区。被告珠海市房地产登记中心，住所地：珠海香洲区。法定代表人羽海生，主任。委托代理人肖寒，该中心工作人员。第三人黄兴邦，男，1969年9月10日出生，汉族，住广东省珠海香洲区。第三人李威，男，1968年7月15日出生，汉族，住广东省罗定市。第三人麦康养（又名麦勇），男，1959年7月25日出生，汉族，住广东省吴川市。第三人珠海市兆丰企业集团公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人李耀玲，总经理。委托代理人于强，广东玉成律师事务所律师。原告彭玉书、向宇蓉诉被告珠海市房地产登记中心（以下简称登记中心）、第三人黄兴邦、李威、麦康养、珠海市兆丰企业集团公司（以下简称兆丰公司）房产登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月25日、2013年7月23日两次公开开庭进行了审理。原告彭玉书及两原告共同委托代理人覃桂清、被告登记中心委托代理人肖寒、第三人麦康养、第三人兆丰公司委托代理人于强到庭参加诉讼，第三人黄兴邦与李威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。另外，当事人在审理过程中申请庭外和解，但最终无法达成和解。2003年4月9日，被告登记中心根据《房地产转移登记申请表》等申请资料，核准了兆丰公司将珠海市平沙镇平沙二路南侧兆丰商业城艺华花园611房（以下简称611房）转让给第三人黄兴邦的过户申请，并向黄兴邦核发了的房地产权证（产权证号：粤房地证字第C08442**）。被告向本院提供的证据包括：房地产权证存根、房地产转移申请表、商品房买卖合同、广东省不动产销售发票、契税完税证、企业法人营业执照、各方身份证明、法定代表人身份证明、授权委托书、计算面积成果表、房地产登记交易计算单、房地产转移登记审批表、（2009）罗法执字第241号民事裁定书及《房地产权登记表》。原告彭玉书、向宇蓉诉称，2003年，我向第三人麦康养（又名麦勇）购买了珠海市平沙镇平沙二路南侧兆丰商业城艺华花园611房，并支付了房款，但第三人黄兴邦利用不正当手段取得房产登记，依法应予撤销。根据《广东省城镇房地产登记条例》第七条规定，申请房地产登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门递交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按照规定经过公证或者认证。《珠海市房地产登记条例》第十四条规定，申请人可以委托代理人申请房地产登记。代理人申请登记时，应当向登记机关提交申请人的授权委托书、身份证明和代理人身份证明。境外申请人的委托书应当按照规定经过公证或者认证。以上两《条例》的相关规定均清楚的表明，申请人未亲自到房屋登记机构办理登记事项时，申请人应当提供规定的授权委托书，否则构成登记违法。第三人黄兴邦在办理上述房地产权时并没有产权人麦康养出具的授权委托书，行政登记缺乏应有的证据。2003年麦康养将此房屋卖给我，我装修以后居住至今。黄兴邦在2003年办理了房产证，在明知房子有人住的情况下，与李威串通，不在当地进行确权，而是通过罗定市人民法院将房屋裁定给李威。《最高法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第七十五条规定，对于众所周知的事实和自然规律及定理、根据法律规定或已知事实，能推定出另一事实的，当事人无需举证。原告认为黄兴邦与李威之间二人恶意串通行为是显而易见的，法院应撤销其房产证。诉请法院判令：撤销粤房地证字第C08442**号房地产权证。原告向本院提交如下证据材料：商品房买卖合同及收据、（2000）珠法经初字第22号民事调解书、（2007）金行初字第5号行政判决书、（2008）珠中法行终字第73号行政判决书。被告登记中心辩称，原告不具备本案诉讼主体资格。原告不是本次核准登记行政行为的相对人。611号房是兆丰公司开发建设的，于2003年4月9日办理商品房转移登记至黄兴邦名下，之后于2009年4月10日根据法院裁定将房产过户给第三人李威。本案原告自始未在被告处办理过涉案房地产的登记。原告的起诉不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形。只有预告登记权利人、抵押权人、查封登记申请人才有对房屋登记机构办理转移登记提起行政诉讼的资格。本案中，原告非涉案房屋的预购权利人、抵押权人或查封登记申请人。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条之规定，原告不具备诉讼主体资格。被告核准涉案房产转移登记至黄兴邦名下的登记行为，事实清楚、依据充分，程序合法。2003年3月31日，兆丰公司与黄兴邦就涉案房地产共同向被告申请转移登记，并提交了《珠海市房地产登记条例》第三十一条规定的申请书、身份证明、房地产权证、买卖合同、授权委托书等法定申请资料。被告在受理申请后，依该条例第七条、第十六条、第三十二条之规定对双方的申请进行了审查，并于4月9日核准了本次登记。整个登记过程，被告核准登记行为事实清楚。依据充分，程序合法。原告主张撤销粤房地产证字第C08442**号房地产权证登记，没有事实及法律依据。第一、原告所诉申请人在申请办理涉案房地产登记时未提交《授权委托书》的情况与事实不符。事实上，兆丰公司在申请涉案房地产登记时已经提交了《授权委托书》。第二、因为涉案房地产的转让方是兆丰公司，而非麦康养，所以无需提供麦康养的授权委托书。基于上述两点，原告不存在违反《广东省城镇房地产权登记条例》第七条、《珠海市房地产登记条例》第十四条的情形。被告已于2009年3月依据广东省罗定市人民法院送达的（2009）罗法执字第241号民事裁定及协助执行通知书，将涉房地产办理过户登记至李威名下。综上，原告不具备本案诉讼主体资格，其起诉应予驳回。被告的核准登记行为事实清楚，依据充分，程序合法，依法应予维持。第三人黄兴邦述称，我同意被告珠海市房地产登记中心的答辩意见。我是从兆丰公司合法购买涉案房屋的，有购房合同、不动产销售（转让）发票以及契税完税证等证据予以证实。我对于麦康养与兆丰公司之间的纠纷以及麦康养与彭玉书、向宇蓉之间的买卖行为完全不知情。在我支付了合理对价且已取得该涉案房屋的产权证后，我对涉案房屋的取得完全是有偿、善意的。第三人麦康养与兆丰公司就建筑工程合同纠纷达成调解后，在房屋并未过户至其名下的情况下，仅仅利用裁定书就对外出售房屋。根据我国《物权法》第六条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，及第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”麦康养在出售涉案房屋时并不享有该房屋的所有权，而麦康养与彭玉书、向宇蓉也未办理过户手续，故两原告无权要求撤销他人的房地产权证。而作为涉案房屋的产权人兆丰公司，依据《物权法》第三十九条的规定，有权占有、使用、收益、处分该房产。故本人购买取得该房产是合理合法的，其后该房屋通过法律手段抵偿给李威也是符合法律规定的。相反，原告彭玉书和向宇蓉在向非产权人珠海红金星贸易有限公司支付了部分房款的情形下就长期恶意霸占该房，其应依法腾退房屋，以维护所有权人的合法权益。第三人黄兴邦向本院提交证据：收据一张。第三人李威述称，本人同意被告登记中心的答辩状意见，彭玉书和向宇蓉没有任何证据和法律依据成为本案的适格诉讼主体，应当驳回起诉。本人是本案标的房产的合法所有权人。根据（2009）罗法民初字第195号民事调解书、（2009）罗执字第241号民事裁定书、（2013）云罗法民申字第1号民事裁定书、（2011）珠金法民一初字第544号民事判决书、（2012）珠中法民三终字第464号民事判决书能够进一步证明，本人和黄兴邦取得标的房产所有权的合法性。珠海市中级人民法院生效判决认为，两原告与麦康养之间的房屋买卖关系是另一个法律关系，不应当侵犯我的房屋所有权，同时也证实原告与本案标的房产无任何关联。第三人李威向本院提交证据包括：（2013）云罗法民申字第1号民事裁定书、（2011）珠金法民一初字第544号民事判决书、（2012）珠中法民三终字第464号民事判决书。第三人兆丰公司述称，本案所涉房屋系1993年兆丰公司与江门艺华公司合作兴建的艺华花园商住楼之611房。该房经珠海市中级人民法院已生效的民事调解书确认给麦康养和麦康养挂靠的湛江市第四建筑工程公司珠海分公司，我司负责协助办理该房屋过户有关手续及给其开具房屋销售发票，并承担850元每平方米的房屋销售税［见珠海市中级人民法院（2000）珠法经初字第22号民事调解书］。我司已于2003年3月31日开出发票并将该发票及办证联交付麦康养。麦康养出具了收据并在收据背面亲笔写上“已领发票及办证联”。我司于2003年3月31日按照麦康养的请求与黄兴邦签订了商品房买卖合同，并于当天出具了不动产销售（转让）发票和授权委托书，委托房屋所有人麦勇（麦康养）办理该房屋的产权登记手续，并出具了法定代表人证明书和企业法人营业执照的复印件。本案原告彭玉书、向宇蓉向珠海红金星贸易有限公司购买平沙艺华花园611房之事我司不得而知，但该房我司从没有转让给珠海红金星贸易有限公司。综上，兆丰公司已按照法律规定履行完自己的义务，不应承担任何法律责任。第三人兆丰公司提交证据：收据一张。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告、被告提交证据的三性认可。第三人兆丰公司、黄兴邦及李威的证据的真实性认可。经审理查明，2001年3月21日，经珠海市中级人民法院主持调解，麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司作为原告与被告江门市艺华实业发展总公司、兆丰公司达成调解协议，出具（2000）珠法经初字第22号民事调解书，调解协议约定：江门艺华公司将包括涉案611房在内共52套房产抵偿欠付麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司的工程款；兆丰公司协助麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司办理房屋过户手续及开具房屋销售发票等。原告彭玉书、向宇蓉主张其于2003年9月向麦康养购买611房，约定价格为70，000元，已付58，000元，余款在办理完房产证后再支付，原告付款后取得房屋并占有使用至今，未办理产权过户。原告提供了由麦康养出具的收款收据，收据显示麦康养于2003年9月26日收取611房房款58，000元。2003年4月9日，珠海市房地产交易中心金湾分中心依据房地产转移申请表、商品房买卖合同、广东省不动产销售发票、契税完税证、企业法人营业执照、各方身份证明、法定代表人身份证明、授权委托书、计算面积成果表、房地产登记交易计费单等资料，将涉案的611房转移登记至黄兴邦名下，房地产权证号为粤房地证字第C08442**。2009年1月，第三人黄兴邦与李威发生债务纠纷，李威向广东省罗定市人民法院提起民事诉讼，经法院调解达成调解协议，罗定市法院作出（2009）罗法民初字第195号民事调解书，约定由黄兴邦定期清偿借款，否则将自有的611房抵债过户给李威。黄兴邦因未依调解书约定还款被罗定市法院强制执行，罗定市法院作出（2009）罗法执字第241号民事裁定书，裁定将登记在黄兴邦名下的611房的房产变更登记至李威名下。2009年4月10日，被告登记中心根据法院强制执行通知向李威核发了房地产权证。2011年5月，李威向本院提起民事诉讼，诉请彭玉书腾退611房，本院作出（2011）珠金法民一初字第544号民事判决，一审判令原告彭玉书将611房腾退给登记产权人李威。彭玉书不服一审判决，提起上诉。珠海市中级人民法院二审维持一审判决。本院认为，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，原告彭玉书、向宇蓉于2003年9月向麦康养购买611房并支付部分房款，而房产登记中心于2003年4月依申请将611房自兆丰公司转移登记至黄兴邦名下。行政登记行为作出时，民事买卖行为尚未发生，其权益取得与损害均与行政登记行为之间没有因果关系，本院认为两原告与行政行为之间缺乏法律上的利害关系，原告不具备行政诉讼主体资格，应驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条、第三十二条第二款、第四十四条第一款第（二）项、第六十三条第一款第（二）项，裁定如下：驳回原告彭玉书、向宇蓉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 伏 峰审 判 员 桂春玲人民陪审员 顾春军二〇一三年七月三十日书 记 员 刘 帆 微信公众号“”