（2013）金民初字第686号

裁判日期: 2013-07-30

公开日期: 2014-06-19

案件名称

原告邓明初与被告刘莉房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

河池市金城江区人民法院

所属地区

河池市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓明初,刘莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款

全文

广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民事判决书（2013）金民初字第686号原告邓明初。被告刘莉。委托代理人吴海晖，广西金城江律师事务所律师。原告邓明初与被告刘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年5月6日受理后，依法由审判员欧继仲独任审判，于同年6月6日公开开庭审理了本案。书记员朱胤丞担任记录。原告邓明初、被告刘莉及委托代理人吴海晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告原系夫妻，在双方婚姻关系存续期间共同取得了位于河池市新建社区24组11号的宅基地一块，并建成了三层半楼房一栋，1994年12月3日办理了房屋所有权证（证号：桂房证字第××××号，所有权人：刘莉、邓明初），但未办理土地使用权证。1994年4月24日原、被告签订离婚《协议》，约定本案房屋归被告所有，双方并于同日办理了离婚登记手续。2000年1月14日双方将房屋所有权证变更登记为被告一个人名下（证号：河房权证字第××号）。2005年10月26日，被告因向河池市金城江区扶贫开发领导小组（以下简称扶贫小组）借款8万元无法偿还，遂与原告签订了一份《房屋权转让协议》，协议约定被告所欠扶贫小组的8万元借款由原告偿还，房屋所有权证号为河房权证字第××号的房屋所有权归原告所有，如需办理公证、换证及更名等，被告应无条件配合。协议签订后，原告如约向扶贫小组偿还了被告的欠款8万元，并从扶贫小组领回了河房权证字第××号房屋所有权证。但被告却违反约定，于2012年7月10日向河池市房产管理局谎称该房产证遗失，另行办理了本案房屋的所有权证（证号：河房权证字第××号）。原告认为，原、被告签订的《房屋权转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律规定，属有效合同，应受法律保护。被告有协助原告将本案房地产的权属证书办理到原告名下的义务，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2005年10月26日签订的《房屋权转让协议》合法有效；2、依法判令被告协助原告将河房权证字第××号房屋产权证变更登记到原告名下；3、案件受理费由被告承担。原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、民政部门登记材料。证明原、被告于1994年4月24日办理了离婚登记手续，在同日所签订的离婚《协议》中约定本案房屋归被告所有；2、原、被告于2005年10月26日签订的《房屋权转让协议》一份。证明原、被告约定在原告代被告偿还扶贫小组欠款8万元后，本案房屋归原告所有；3、房产登记部门材料。证明原告所称的本案房屋在房产部门的登记情况；4、河池市金城江区扶贫开发领导小组办公室《收据》一份。证明原告于2005年10月26日代被告偿还了欠该扶贫小组的8万元债务。被告辩称，原、被告双方所签订的房屋转让协议无效。因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十一条的规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产或土地时，应当经有批准权的人民政府批准，否则转让合同无效。本案房屋的土地性质为国有划拔土地，原、被告转让本案房地产时，并未经有批准权的人民政府批准，合同应认定为无效。根据法律规定，合同无效后，依据该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方的损失。因此，原告应当将房屋交还给被告，被告将原告代为偿还的钱归还原告。至于经济损失，原告自2005年起一直占用房屋至今，这期间的租金损失是被告可得的利益损失。如以每月租金1000计算，每年租金收入1.2万元，原告占用房屋已有8年，被告至少损失租金8万元。如原告亦有损失，二者可以相抵。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、中华人民共和国房屋所有权证一本（证号：河房权证字第××号）；2、中华人民共和国国有土地使用权证一本（证号：河国用（2001）字第××××号）经庭审质证，原、被告对双方所举的证据的真实性均无异议，本院对双方所举证据的真实性均予确认，并作为本案定案依据。综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认如下法律事实：原、被告1982年9月登记结婚，1993年在双方婚姻关系存续期间共同取得了位于现河池市新建社区24组11号的宅基地一块（未办理土地使用权证），并于1994年建成了三层半楼房一栋，1994年12月3日办理了房屋所有权证书（证号：桂房证字第6908228号，所有权人：刘莉、邓明初）。1994年4月24日原、被告签订离婚《协议》，约定本案房屋归被告所有，但双方均享有居住权，两人并于同日办理了离婚登记手续。2000年1月14日被告将房屋所有权证变更登记为被告一个人名下（证号：河房权证字第××号）。被告2004年3月22日用本案房产作为抵押向河池市金城江区扶贫开发领导小组（以下简称扶贫小组）借款8万元，到期后无法偿还，遂与原告于2005年10月26日签订了一份《房屋权转让协议》，协议约定被告所欠扶贫小组的借款8万元由原告偿还，房屋所有权证号为河房权证字第××号的房屋所有权归原告所有，如需办理公证、换证及更名等，被告应无条件配合。协议签订后，原告如约向扶贫小组偿还了被告的欠款8万元，并从扶贫小组领回了河房权证字第××号房屋所有权证书。后被告向原告索回房产证未果，于2012年7月10日向河池市房产管理谎称该房产证遗失，另行办理了本案房屋的所有权证书（证号：河房权证字第××号）。另查明，被告于2002年1月22日办理了本案房屋的国有土地使用证［证号：河国用（2001）字第××××号，土地使用者：刘莉，使用权类型：划拔］。再查明，原告自从双方离婚后一直居住在该房至今，被告于2001年搬离该房另行居住。本院认为，关于本案《房屋权转让协议》的效力问题。争议房屋虽然是在国有划拨土地上建造，但从本案的实际情况看，本案房屋的土地使用权原系原、被告双方共同合法取得，基于原、被告合法建房的事实取得该房屋所有权，说明原告原来亦是该房屋的土地的合法使用权人，且原、被告在离婚时约定双方对房屋均享有居住权，原告亦一直居住在该房至今。另外，对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案争议房屋转让时虽未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前也未办理相关审批手续，但没有审批并不当然导致合同无效。被告基于与原告合法建房及协议约定取得争议房屋的所有权，其对争议房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故被告在《房屋权转让协议》中将争议本案房屋以8万元的对价转让给原告，未损害国家、集体和第三人的利益，应属有效合同。综上，原告请求本院确认原、被告双方于2005年10月26日签订的《房屋权转让协议》合法有效，本院予以支持。对合法有效的合同，合同当事人应全面履行合同义务，根据双方协议的约定，被告有义务协助原告对本案房产的权属证书进行变更登记，且该义务亦是房地产买卖中出卖方应承担的附随义务，故原告请求判令被告协助其到政府相关部门办理本案房产的权属证书变更登记手续，本院亦予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：一、原告邓明初与被告刘莉于2005年10月26日签订的《房屋权转让协议》合法有效；二、限被告刘莉于本判决生效后三十日内协助原告邓明初到政府相关部门将位于河池市新建社区24组11号房屋的房屋所有权（房屋所有权证号：河房权证字第000719**号）的权属证书变更登记到原告邓明初名下。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由被告刘莉负担。义务人未按判决指定的期间履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院申请执行。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费100元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：507901040011485，开户行：农行河池分行花园支行。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审判员　　欧继仲二〇一三年七月三十日书记员　　朱胤丞来源：百度搜索“”