（2013）东二法厚民一初字第1134号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-06-25
案件名称
东莞市家盛物业服务有限公司与蒋金艳、彭争光物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市家盛物业服务有限公司,蒋金艳,彭争光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法厚民一初字第1134号原告：东莞市家盛物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：周科兵，该公司总监。委托代理人：宋林青，男，汉族，住江西省宜春市系该公司员工。委托代理人：梁红旗，男，汉族，住河南省太康县，系该公司员工。被告：蒋金艳，女，汉族，住湖南省东安县。被告：彭争光，男，汉族，住湖南省双峰县。原告东莞市家盛物业服务有限公司东莞分公司（以下简称“家盛公司”）诉被告彭争光、蒋金艳物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，依法由代理审判员刘超担任主审法官适用简易程序独任审判，并于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告家盛公司的委托代理人宋林青到庭参加诉讼。被告彭争光到庭参加诉讼，被告蒋金艳无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家盛公司诉称：2008年5月10日，原告与被告之间签订《加州阳光前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的加州阳光花园二期雅湖居7栋502号商品房提供物业管理服务。但自2010年8月开始，被告拒不按期支付物业管理费，原告多次催收，被告均系拒绝履行给付物业管理费的义务。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告给付拖欠的2010年7月至2013年4月的水费860.55元，2010年8月1日至2013年4月30日的物业管理费共计6，848.82元，至实际支付之日止的滞纳金6284.72元（暂计到2013年4月30日），以上合计13994.09元；2.诉讼费由被告承担。被告彭争光辩称：因家中于2010年7月时发生被盗，物业安全服务没有得到应有的保障，且自从被盗后，被告已经搬离该住处，并没有享受到原告提供的服务。而且发生被盗后，被告曾发函给原告协商处理包括被盗情况以及物业管理费的相关事宜，原告公司的一位管理人员提出解决方案，被告同意该方案，但原告却没有实施。被告蒋金艳虽未参加2013年7月15日的庭审，但在2013年7月30日的问话过程中，蒋金艳表示认可彭争光在2013年7月15日庭审中的答辩、质证及庭审意见。本院经审理查明：2008年5月10日，东莞市富盈物业管理有限公司（以下简称“富盈物业公司”）与被告蒋金艳签订了《加州阳光前期物业管理服务协议》，双方约定由富盈物业公司对两被告位于东莞市厚街镇加州阳光花园雅湖居7-502、建筑面积为115.30平方米的房屋提供物业管理服务，并按每平方米每月1.8元的标准收取物业管理服务费，被告需要在每月10日前缴纳上月物业管理费，逾期的，富盈物业公司有权按每天千分之三的标准加收滞纳金；关于富盈物业公司的权利义务，合同第一条双方的权利义务部分约定，富盈物业公司应对房屋共用部位、共用设施设备、消防、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对住户的房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等提供有偿服务；第二条物业管理服务内容：“一、房屋共用部门的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等；二、房屋共用设施设备及运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施设备、绿化、道路、路灯、沟渠、池、公益性主体设施和共用设施设备使用的房屋等；…六、治安与消防管理”。第三条物业管理服务质量约定“一、房屋管理与维修养护：2、房屋外观好整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；三、保安、消防及车辆管理：1、小区基本实行封闭式管理；2、有专业保安队伍，实行24小时当班及巡逻任务，保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责”。被告蒋金艳与原告在签订上述《加州阳光前期物业管理服务协议》后，双方均按协议正常履行，但被告自2010年8月1日起至2013年4月30日拖欠物业管理费6，848.82元。两被告称家中被盗，原告没有尽到安全保障义务，故拒绝缴纳物业管理费。关于房屋被盗，被告彭争光向本院提交《东莞市公安局厚街分局河田派出所证明》、《沟通函》等证据，该证据显示被告彭争光以家中被盗为由前往厚街镇河田派出所报案并要求原告进行赔偿。原告确认被告彭争光提交的证据的真实性，确认被告家中2010年7月28日房屋被盗的情况，亦确认被告曾与原告进行沟通商讨赔偿的事实，但认为被告家中被盗的损失无法证明，且双方没有达成最终处理意见。关于原告诉求的2010年7月至2013年4月的水费860.55元，原告向本院提交了单方制作的《缴费通知单》为证。被告对缴费通知单的真实性不予确认，认为没有收到，且被告当庭主张已经通过被告彭争光公司银行账户扣款缴纳了2010年7月至2013年4月水费860.55元，但被告并未在本院限令的期限内提交银行代扣水费的证据。后经本院当庭询问，两被告确认水费应先由原告代收，被告称已于被盗后两个月搬离了案涉物业，水费的产生不合理。关于案涉诉讼主体，原告向本院提交了《核准变更登记书》作为证明，《核准变更登记书》显示东莞市富盈物业服务有限公司于2011年3月1日变更登记为东莞市家盛物业服务有限公司，被告对《核准变更登记书》的真实性均予以确认。至于原告诉求的滞纳金，原告主张根据物业管理服务协议的约定，违约金为日千分之三计算。被告则认为违约金明显过高，要求按照中国人民银行同期同类利率计算。另查，被告彭争光当庭申请延期举证，经本院当庭查明，被告彭争光并无证据证明其逾期未提交证据有正当理由，故本院当庭回复不予准许。另《加州阳光前期物业管理服务协议》乙方处为“彭争光／蒋金艳”，但落款签名处仅有“蒋金艳”字样，被告彭争光对物业协议的真实性予以确认，确认案涉前期物业服务协议的业主方应为两被告，但认为物业协议只有蒋金艳的签名，被告彭争光对协议的内容并不清楚。另查，两被告于2011年3月3日在东莞市第二人民法院调解离婚，被告彭争光在调解书中同意由被告蒋金艳享有案涉物业所有权。经本院当庭询问，两被告确认案涉物业尚未办理变更手续，仍属于两被告名下，且被告彭争光同意对离婚后的物业继续按照前期物业服务协议中确定的义务承担责任。以上事实，有原告提交的《加州阳光前期物业管理服务协议》、《核准变更登记书》、《物业管理服务缴费通知单》，被告提交的《东莞市公安局厚街分局河田派出所证明》、《沟通函》，本院调取的（2011）东二法民一初字第490号民事调解书以及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，虽然《加州阳光前期物业管理服务协议》的业主方仅有蒋金艳签名，但被告彭争光确认案涉前期物业服务协议的业主方为两被告，案涉物业所有权仍处于两被告名下，并同意对离婚后案涉物业服务协议中的义务继续承担，故前期物业服务协议落款处是否有被告彭争光签名不影响被告彭争光享有前期物业服务协议中约定的业主权利及义务，且案涉前期物业服务协议应对被告彭争光、蒋金艳具有同等效力。另前期物业服务合同的签订主体东莞市富盈物业服务有限公司已于2011年3月1日变更登记为东莞市家盛物业服务有限公司，故东莞市富盈物业服务有限公司关于案涉物业服务合同的权利义务应由东莞市家盛物业服务有限公司承接，即原告是本案的适格主体。现各方均确认两被告拖欠2010年8月1日至2013年4月30日的物业管理费6，848.82元，对此本院予以确认。综合双方的庭审意见，本院归纳本案争议焦点为：一、原告诉求的2010年7月至2013年4月的水费860.55元有无依据；二、若原告诉求的水费合法有据，则两被告拒交物业管理费及水费有无依据；三、原告诉求的滞纳金应如何计算。一、原告诉求的2010年7月至2013年4月的水费860.55元有无依据。虽然原告提交的《水费缴费通知单》为单方制作，但因原告作为代收方，其自行打印水费通知单并无不妥，且自2008年5月签订前期物业服务协议后，被告一直缴交水费至2010年6月，在此期间并无证据证明被告对该缴交方式提出过异议，且被告于2013年7月15日的庭审中主张已经通过被告彭争光公司银行账户扣款缴纳了2010年7月至2013年4月水费860.55元，即被告实际上认可《水费缴费通知单》上载明的2010年7月至2013年4月的水费860.55元，故本院依法确认《水费缴费通知单》的真实性。至于被告有无缴纳上述水费，因被告并未在本院限令的时间内提交银行代扣水费的证明，亦无原告代收水费的单据提供，故被告应承担举证不能的后果，本院依法认定两被告尚拖欠原告2010年7月至2013年4月的水费860.55元。二、被告拒交物业管理费及水费有无依据。原告向被告收取的物业管理费是物业公司为维护整个小区共有部位以及共同配套设施正常使用以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而导致的费用，而非针对不同住户提供有区别服务。换言之，物业管理费具有公共属性，即使个别住户没有按时缴纳管理费，物业公司对整个小区提供的物业管理仍惠泽该未交费的住户，且物业公司在提供物业服务的同时产生诸如人工费、办公费、公共设施维修保养费、清洁绿化费、耗材费等各项基础成本，而该成本正以物业管理费的形式分摊至各个业主名下，被告物业在享受了基础物业服务的同时理应承担相应的缴费义务。至于被告家中被盗的情况，应属于财产损害赔偿法律关系处理的范畴，被告可就其损失另案追索，而非作为拒交物业管理费的理由。综上，两被告拒交物业管理费及水费并无依据。至于上述欠费的付款期限有无届满，根据审理查明可知，当月的物业管理费需在下月10日前缴纳，至于水费则无约定，应当按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，原告可以随时要求被告支付水费。截止原告起诉之日，被告拖欠的上述期间物业管理费及水费付款期限均届满，被告应立即向原告支付2010年8月1日至2013年4月30日物业管理费共计6，848.82元及2010年7月至2013年4月的水费860.55元。三、原告诉求的滞纳金应如何计算。至于滞纳金，虽然前期物业服务协议约定了滞纳金条款，但考虑到被告在家中被盗前一直按约履行，直至家中被盗后方才出现违约，现案涉双方对被告物业被盗的损失及责任承担存在争议，且双方有进行沟通协商，故该期间的物业管理费未及时缴交的责任不可简单归责于两被告，即两被告无需支付该期间的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告彭争光、蒋金艳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2010年8月1日至2013年4月30日物业管理费共计6，848.82元；二、限被告彭争光、蒋金艳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2010年7月至2013年4月的水费860.55元；三、驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费75元，由原告东莞市家盛物业服务有限公司承担25元，被告彭争光、蒋金艳负担50元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 刘 超二〇一三年七月三十日书 记 员 胡佩茵第1页共8页 关注微信公众号“”