（2013）深中法房终字第844号

裁判日期: 2013-07-30

公开日期: 2014-06-30

案件名称

张远军与孙四红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（二审维持原判或者改判）

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

张远军；孙四红

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第844号上诉人（原审被告）：张远军，系A加工厂负责人。委托代理人：案外人二，系A加工厂员工。被上诉人（原审原告）：孙四红。委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。上诉人张远军因与被上诉人孙四红房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年6月3日，孙四红与某供销社（甲方）签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定甲方将涉案房产出租给孙四红使用。建筑面积共计4000平方米，建筑物总层数为2层。租赁房地产权利人为某供销社。租赁期限为2008年6月1日至2013年5月30日。租赁期间，孙四红不得将租赁房地产全部或部分转租给他人；但在租赁期间，经甲方书面同意，孙四红可凭同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续；转租期限不得超过合同约定的租赁期限。2008年6月15日某供销社向孙四红出具一份《同意转租函》，同意孙四红将承租的涉案房产在原合同的框架内转租给第三方使用，转租期限至2013年5月31日止。2012年5月5日孙四红、张远军签订一份《厂房租赁合同》，双方约定孙四红将涉案房产转租给张远军使用，合同期限为2012年5月5日至2013年5月30日；2012年5月15日正式起租，租金为每月每平方米18.5元，宿舍每间每月550元，合计每月租金23850元；合同签订后，张远军支付第一个月首期租金23850元，两个月押金47700元；在租赁期间，押金不作为水、电费使用；合同未满，押金不退，且张远军不拖欠任何款项时，合同到期押金孙四红一次性退回给张远军，押金不计利息；张远军未按时交付租金及本合同规定的其他费用，孙四红按每月总额每天平均1%计算违约金。张远军逾期一个月未向孙四红交付租金和合同规定的其他费用，孙四红可以解除合同，张远军另应补交租金、合同规定的其他费用和承担违约金，所交押金不予退还。合同期内，张远军提前终止合同应提前三个月书面通知孙四红，并赔偿孙四红三个月的租金损失；张远军未提前通知擅自终止合同，赔偿孙四红六个月租金损失。合同签订后，张远军未向孙四红缴纳任何费用。2012年6月15日孙四红通过邮寄的方式向张远军发出律师函，要求张远军在收到律师函后三日内答复是否继续履行合同，逾期答复，视为张远军单方解除合同并赔偿孙四红相关损失，律师函的附件为同意转租函及租赁合同。该封邮件显示由案外人一于2012年6月16日代收。张远军确认收到该份律师函。一审庭审中，张远军向原审法院提交一份2012年5月8日其以案外人二的个人名义向孙四红邮寄的一份《致函》，主张双方租赁合同关系于2012年5月8日解除。《致函》内容为：“B公司：该司孙四红与A加工厂张远军签订的房屋租赁合同，经查，该房屋出租人非B公司，转租他人房屋，须经出租人许可同意，未经出租人许可同意，非法转租他人房屋租赁合同无效，因此A加工厂决定取销房屋租赁合同。A加工厂委托代理人案外人二”。该邮件于2012年5月9日由他人签收。孙四红否认收到该封《致函》，对张远军当庭提交的《致函》内容亦不予认可。原审法院另查明，2012年9月6日某工作站出具一份《宝安区自建房使用权利证明》，证明出租人为某供销社，面积4000平方米，其使用权利人系某供销社，相关房产权利登记手续正在申办中。原审法院再查，孙四红向原审法院提交2001年7月3日由深圳市人民政府颁发的深房地字第**房地产证，权利人为某供销社，宗地号XXX。一审庭审中，孙四红确认涉案房屋已于2012年8月转租给第三人。孙四红的一审诉讼请求：1、张远军向孙四红支付押金47700元、租金47700元及违约金（违约金以95400元为本金，按每日1%计算，自起诉之日计至付清之日止）；2、张远军向孙四红支付违约金143100元；3、本案诉讼费由张远军承担。原审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，孙四红虽然提交交深房地字第**地产证，但该房产证非涉案房屋的产权证明，根据某工作站出具的一份《宝安区自建房使用权利证明》，涉案房屋相关权利登记手续正在申办中，即涉案房屋尚未取得合法有效的房屋产权证明。因涉案房屋尚未取得房屋所有权证，孙四红亦未向原审法院提交相应的建设工程规划许可证，孙四红与张远军签订的《厂房租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。关于孙四红请求的租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然在庭审时张远军提供一份《致函》及深圳同城速递业务详情单证明其与孙四红解除《厂房租赁合同》的时间，但由于深圳同城速递业务详情单中注明的收件人地址并非张远军身份证住址或经常居住地住址，收件人并非张远军本人，而且该深圳同城速递业务详情单中并未注明《致函》的内容，在孙四红对该份邮件提出异议的情况下，原审法院对张远军当庭提交的《致函》内容真实性不予认可。根据双方确认的孙四红发出的律师函的内容，张远军在2012年6月16日签收后应在三日内答复是否解除合同，逾期视为其单方解除合同。虽然庭审中孙四红、张远军均确认张远军并无实际使用涉案房屋，但因房屋已经交付张远军，张远军依法应向孙四红支付交付期间即2012年5月15日（合同约定的起租时间）至2012年6月19日（律师函约定的时间）的房屋占有使用费28184.03元（23850元×17天／31天＋23850元×19天／30天）。关于押金和违约金部分，因双方签订的合同无效，孙四红的该项请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙四红与张远军签订的《厂房租赁合同》无效；二、张远军于本判决生效之日起三日内向孙四红支付房屋占有使用费28184.03元；三、驳回孙四红的其他诉讼请求。如张远军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2439元，由孙四红承担2159元，由张远军承担280元。上诉人张远军不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回孙四红的全部诉讼请求，并由孙四红承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：2012年5月，孙四红招租称有厂房出租，张远军前往洽淡，得知该厂房属某供销社，在其再三保证观涧供销社同意转租的前提下，商定5月4日签订《厂房租赁合同》；5月4日当天下午合同签订后，孙四红以B公司名义、收取了张远军定金支票2万元1张，约定供销社同意转租盖章生效能够办理消防手读予以承兑，然后迁入厂房后支付租金。5月5日星期六供销社无人上班。5日7日星期一，某供销社盖章无果，张远军不能办理公安消防手续，于是提出解除合同，并于5月8日向孙四红发出解约《致函》；该《致函》是根据《专用收据》内载明的地址和电话投送的，尽管孙四红对内容不予认可，毕竟是签收了，与人民法院邮寄送达以“签收为准”性质相同，张远军同时也拒付定金。2012年5月10日孙四红收到张远军《致函》后，延至到6月15日，才通过律师发来一封毫无法律约束力的《律师函》。事实上，本案《厂房租赁合同》，从合同签订之日起，由于条件不成就，就没有履行，依法自始无效。同时，房屋也没有交付张远军使用，一直由孙四红占有、使用、收益，张远军没有占有使用涉案房屋，不应当承担费用。被上诉人孙四红答辩称：张远军的上诉没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：孙四红在二审开庭过程中称，合同约定交房时间为2012年5月5日，孙四红在2012年5月5日通过交付钥匙的方式向张远军交付了房屋。张远军称孙四红没有向其交付钥匙，也没有实际交付房屋。孙四红在一、二审期间没有提交证据证明其向张远军交付了钥匙，也没有提交证据证明其向张远军实际交付了房屋。除以上事实外，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。原审法院以涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证，认定双方签订的房屋租赁合同无效，认定正确。根据双方当事人二审的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：孙四红有无向张远军交付房屋，张远军是否应当向孙四红支付房屋占有使用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，孙四红主张其于2012年5月5日向张远军交付了涉案房屋，但未提交证据证明。对孙四红的上述主张，本院不予采信，本院认定孙四红并未向张远军交付涉案房屋。因房屋未交付，张远军无需向孙四红支付房屋占有使用费。原审法院判决张远军向孙四红支付房屋占有使用费，处理错误。综上，上诉人张远军上诉有理，依法应予支持。原审法院认定事实错误，导致裁判结果错误，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1481号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1481号民事判决第二项；三、驳回孙四红的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2439元，二审案件受理费504.6元，均由被上诉人孙四红负担。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　路　德　虎代理审判员　许　莹　姣二〇一三年七月三十日书　记　员　刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”