（2013）新民初字第2643号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-02-20
案件名称
毕海燕与连云港博大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕海燕,连云港博大房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2643号原告毕海燕。被告连云港博大房地产开发有限公司。法定代表人夏某，总经理。原告毕海燕与被告连云港博大房地产开发有限公司（以下称连云港博大房地产开发有限公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郭敏适用简易程序公开进行了审理。原告毕海燕及其委托代理人张某、被告连云港博大房地产开发有限公司委托代理人董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕海燕诉称，原、被告双方于2009年7月20日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的某花园C楼503室房屋，房屋总价款为594040元，被告应于2010年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如逾期交房超过30日，且原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告一直至2012年11月20日才向原告交房。原告认为被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。被告违约严重损害了原告的利益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金258400元。被告连云港博大房地产开发有限公司辩称，请求法院考虑公司的实际情况，连云港博大房地产开发有限公司因为楼盘违建，停工大概两年时间，这两年的逾期交房责任不应该全部由公司来承担。经审理查明，原告毕海燕与被告连云港博大房地产开发有限公司于2009年7月20日签订一份商品房买卖合同，双方约定原告和尹某共同购买被告开发建设的、位于本市某花园西沿街ABCD楼西沿街C楼503室房屋，面积为148.51平方米，单价为每平方米4000元，房屋总价为594040元。原告与被告还约定：1、商品房交付期限为2010年6月30日前；商品房交付条件为商品房经验收合格；出卖人可以延期交房的理由：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；遭遇政府及有关部门非出卖人原因，造成停工以及对本地区有普遍影响的战争、大雨、大雪、疾病等自然不可抗拒的因素，为配合连云港市政建设及市政配套等多种因素，造成工程延期，其交付房屋期限相应顺延。2、出卖人逾期交房的违约责任：除上述延期理由的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原、被告双方签订合同后，原告按合同约定交纳了购房款。2009年6月15日，连云港市建设工程质量监督站因被告连云港博大房地产开发有限公司开发的某花园西沿街工程18层以上施工图纸未经审查，向被告下发了工程局部停工（暂停）通知书，责令被告暂停施工。2009年6月25日，连云港市城市管理行政执法局因被告连云港博大房地产开发有限公司在某新城建设中有加层的行为，向被告下发了建设工程停工通知书，要求被告接受调查处理。2009年7月14日，因被告收到停工通知书未停止违法施工，连云港市城市管理行政执法局再次因被告加层建设行为向被告下发督促停工通知书，责令被告停止违法建设行为。被告连云港博大房地产开发有限公司于2010年3月30日停止施工。2011年7月8日，连云港市城市管理行政执法局向被告连云港博大房地产开发有限公司下发了复工通知书，要求被告对其开发建设的某新城A、B、C楼第18-22层和D楼第17-22层继续负责建设。争议房屋现已竣工。直至2012年11月20日，被告方将房屋交付原告。还查明，某花园西沿街ABCD楼西沿街C楼503室房屋为原告和尹某共有。在本案审理过程中，尹某放弃向被告主张逾期交房违约金的权利，该权利由原告一人享有。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的商品房销售合同、首付款收据、贷款凭证、共有人弃权申明，被告举证的督促停工通知书、建设工程停工通知书、复工通知书等证据在案予以证实。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。本案中双方的争议焦点为：一、被告因政府下令停工期间是否应当计算违约金；二、原、被告双方约定的日万分之五的违约金是否过高。关于第一个争议焦点问题，双方所签订的合同中对延期交房条件有明确约定，即“不可抗力”或者“政府及有关部门非出卖人原因造成停工”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均具有约束力。被告连云港博大房地产开发有限公司要求扣减的政府责令停工期间，是因为其在建的某新城A、B、C楼第18-22层和D楼第17-22层系违法施工，故停工系其自身原因导致，不符合双方约定的顺延工期条件，至2012年11月20日被告才交付房屋，故原告要求被告自2010年7月1日起至2012年11月20日止给付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求被告给付2010年6月30日当天的逾期交房违约金，超出原、被告合同约定的违约金起算日期，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，双方所签订的合同中对逾期交房超过30日的违约责任有明确约定，即买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，对此应理解为双方对违约损失计算方法的约定，该条款系双方自愿达成，未违反国家法律、法规的强制性规定，且不符合合同法规定的过分高于原告的损失的情形，故对于原告要求被告按照日万分之五计算违约金符合事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的自2010年6月30日至2012年11月20日期间的违约金具体数额，结合被告实际违约的时间以及原告交纳购房款的数额，被告应当支付原告毕海燕的逾期交房违约金为259595.48元。原告主张被告支付258400元逾期交房违约金系对自己权利的处分，未超出被告应支付的金额，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告毕海燕逾期交房违约金258400元。案件受理费5180元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5180元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。代理审判员 郭 敏二〇一三年七月三十日书 记 员 谭锦亭 来自：