（2013）江宁汤民初字第2号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-02-17
案件名称
原告徐恭德与被告甘慧敏、南京蓝德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐恭德,甘慧敏,南京蓝德物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百二十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁汤民初字第2号原告徐恭德，男，1940年9月14日生，汉族。原告甘慧敏，女，1944年11月30日生，汉族。被告南京蓝德物业管理有限公司（以下简称蓝德物业公司），住所地南京市江宁区麒麟街道麒东路138号。法定代表人谷秀芳，系该公司经理。委托代理人尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。原告徐恭德、甘慧敏与被告蓝德物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由代理审判员王庆辉适用简易程序，公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年6月14日公开开庭进行了审理。原告徐恭德、甘慧敏及被告蓝德物业公司的委托代理人尹有芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐恭德、甘慧敏诉称，原告于2002年购买锦绣花园丹桂园106栋208室房屋。2003年5月21日交付房屋时由开发商提供格式合同书指定与蓝德物业公司签订物业管理费收缴协议，协议约定每月每平方米0.4元的收费标准。原告已按上述标准缴纳至2011年6月30日。被告于2011年7月1日起，单方撕毁合同，要求原告以每平方米0.5元缴纳，否则拒收，还贴出通知对原告进行威胁，影响了原告作为业主的合法权益和在小区内的各项正常活动的进行。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还多收取的物业费211.3元；2、被告向原告公开赔礼道歉、消除影响；3、承担本案诉讼费用。被告蓝德物业公司辩称，1、根据南京市江宁区物价局江宁价字（2002）070号文件，在2002年就已经确定原告应当交纳物业服务费为0.5元。2003年原告购买房屋时，原被告确实签订了缴费协议，确定了每月每平方米为0.4元，该标准是在物价局规定的标准上按八折的优惠来进行收取的，而且该协议第五条也明确该标准自2003年5月21日起至被告调整管理费标准和重新签订新收费协议为止。这句话包含两个意见，一是被告调整，二是重新签订收费协议。那么所谓重新签订收费协议显然是指物业公司如果继续履行物业合同的话，要和新成立的业主委员会签订一个新收费协议，但自以严世田为主任的业主委员会成立以后并没有和被告方签订过任何收缴协议，也没有定过新的标准，被告认为责任在前业主委员会。这样就造成从2003年到2012年长达9年的时间，被告无法根据社会发展的物价水平来进行收费，给被告造成很多困难。在此情况下，被告于2011年7月1日起根据江宁物价局的批文调整到每月0.5元每平方。2、被告向原告贴出催交通知是工作上的正常行为，并不构成威胁，原告以此要求被告赔礼道歉和消除影响没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告徐恭德、甘慧敏系南京市江宁区麒麟街道锦绣花园丹桂园106栋208室业主，房屋建筑面积为132.07平方米。被告蓝德物业公司为锦绣花园前期物业管理服务企业。2002年6月6日，南京市江宁区物价局江宁价字（2002）070号文批复锦绣花园多层住宅公共服务费试行收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.5元。2003年5月21日，原、被告签订一份锦绣花园物业管理费收缴协议，约定被告应缴纳物业管理费标准为每月每平方米0.4元，交费时间为每月10日前，逾期则按每天万分之五的标准计算应付管理费的滞纳金，协议有效期自2003年5月21日至蓝德物业公司调整管理费标准重新签订新收费协议为止。原告按协议约定缴纳了2011年6月30日前的物业管理费。2011年3月，蓝德物业公司以张贴公告的方式宣布：自2011年7月1日起，蓝德物业公司将物业费由0.4元／㎡调整为0.5元／㎡。原告于2011年8月11日按0.5元／㎡缴纳了2011年7、8月的物业管理费，之后原告因对收费标准有意见，一直未按0.5元／㎡缴纳物业管理费。2012年8月10日，被告向原告张贴缴费通知，要求被告缴纳2011年9月至2012年8月的物业管理费，并注明“如果到期不交公司将采取相应措施”。原告于2012年10月22日缴纳了2011年9月至2012年10月的物业管理费共计924.4元。另查明，锦绣花园小区首届业主委员会于2008年1月31日成立，但至今未与被告重新签订物业服务协议。被告亦未与业主重新签订新收费协议。审理中，由于双方意见不一，致调解未成。上述事实，有南京市江宁区物价局江宁价字（2002）070号文、锦绣花园物业管理费收缴协议、告知、发票、缴费通知及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告自2011年7月1日起按每平方米0.5月每月收取物业费有无事实和法律依据；2、原告要求被告公开赔礼道歉、消除影响有无事实和法律依据。针对第一焦点问题，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中蓝德物业公司与徐恭德、甘慧敏之间属于前期物业服务，双方签订的物业管理收费协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行协议。协议约定：“协议有效期自2003年5月21日至蓝德物业公司调整管理费标准重新签订新收费协议为止”，协议签定后，蓝德物业公司既未与业主重新签订新收费协议，也未与业主委员会重新签订新收费协议，故蓝德物业公司只能按原协议收取物业管理费，而不得单方擅自调整。被告将“蓝德物业公司调整管理费标准重新签订新收费协议为止”理解为包含两层含义，即“一是被告调整，二是重新签订收费协议”，显然歪曲了原意，对此辩解意见本院不予采纳。被告辩称南京市江宁区物价局江宁价字（2002）070号文已确定原告应交纳物业费为每月每平方米0.5元，但物业局的批复只是指导价，系对物业费的最高限制，具体收费标准应由物业公司与业主在指导价范围内进行约定。本案中，原、被告双方签订的物业管理收费协议在指导价范围内进行了约定，故应按协议约定的收费标准执行。综上，被告自2011年7月1日起按每平方米0.5月每月收取物业费无事实法律依据，被告违反约定，擅自提高收费标准，原告请求其退还多收取的费用，本院予以支持。蓝德物业公司应将2011年7月至2012年10月多收取的物业管理费211.3元（0.1元×132.07㎡×16月）予以退还。针对本案第二焦点问题，本院认为，被告向原告张贴缴费通知属正常行为，虽然缴费通知上附有“如果到期不交公司将采取相应措施”，但此句话并没有不妥之处，被告亦没有对原告采取违法措施，故原告要求被告公开赔礼道歉、消除影响无事实和法律依据，对原告的该项主张，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蓝德物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐恭德、甘慧敏211.3元。二、驳回原告徐恭德、甘慧敏要求被告蓝德物业公司赔礼道歉、削除影响的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费130元，由原告徐恭德、甘慧敏负担80元，由被告蓝德物业公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处。账号：033401059040001276。审 判 长 王庆辉人民陪审员 吴宝生人民陪审员 秦 春二〇一三年七月三十日见习书记员 张学琴 关注公众号“”