（2013）成民终字第3530号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2014-03-11
案件名称
李文臣与张建梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文臣,张建梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第3530号上诉人（原审被告）李文臣。被上诉人（原审原告）张建梅。上诉人李文臣因与被上诉人张建梅房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2014号民事判决，向本院提起上诉，本院2013年6月19日受理后依法组成合议庭，于2013年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人李文臣，被上诉人张建梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2008年3月5日，张建梅（甲方）与李文臣（乙方）签订《租房协议》，约定：1.租赁房屋为成都市青羊区青羊大道288号附53号；2.租用期限为2008年3月10日至2013年3月9日；3.合同期内未经甲方同意，不得转租他人，若甲方同意转租他人，乙方有权收取转让费用；4.若续租请提前30日通知甲方，乙方有续租优先权；5.付款方式：2008年3月10日至2009年3月9日，年房租为15600元，付款方式为每季支付，2009年3月9日后，每月房租为1380元。合同签订后，双方按照约定履行房屋租赁合同，2009年3月9日后，李文臣按照每月1400元的标准向张建梅支付租金。原审另查明，2013年4月21日，青羊区双顺众翼房地产经纪服务部出具证明一份，载明：兹证明青羊大道288号附53号门面目前市面月租金价格不低于2500元。原审认定以上事实，采信的证据包括：双方身份证明、房屋权属证明、《租房协议》、收条及当事人陈述等。原审认为，张建梅与李文臣订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务并享有合同权利。按照《租房协议》约定，房屋租赁期间为2008年3月10日至2013年3月9日，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定，现租赁期间已经届满，双方房屋租赁合同终止，承租人应当返还租赁物，故李文臣应当腾退租赁房屋。现张建梅起诉要求李文臣支付2013年3月10日至实际腾退之日止的房屋使用费，计算标准为每月2500元，但对该计算标准未提供充分证据予以证明，原审认为每月2500元的计算标准过高，李文臣应按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，即按照每月1400元，自2013年3月10日计算至实际腾退房屋之日止。李文臣关于张建梅应当赔偿其经济损失、退还多收租金并双倍退还保证金的主张，因其未在法定期限内提起反诉，故原审法院不予支持，李文臣可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李文臣在本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区青羊大道288号附53号房屋腾退给张建梅；二、李文臣在本判决发生法律效力之日起十日内向张建梅支付房屋使用费（按照1400元／月的标准，自2013年3月10日计算至实际腾退房屋之日止）。三、驳回张建梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由李文臣负担。宣判后，李文臣不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回张建梅的全部诉讼请求或者发回原审法院重审，本案一审、二审诉讼费由张建梅承担。其主要上诉理由为：一审认定事实不清，李文臣与张建梅于2008年签订租赁合同前，约定的房屋为闲置状态，张建梅为了出租给李文臣，口头承诺只要李文臣能够经营，可以一直按照《租赁协议》约定的条件租下去，为此，李文臣按照使用15年至20年的期限对承租的房屋进行了装修、添置。现租赁期限届满，张建梅否认当初承诺，给李文臣造成重大经济损失。被上诉人张建梅答辩称，1、双方签订的租赁合同明确了租赁时间为五年，现租赁期限届满，李文臣无故占用房屋至今，已严重侵犯了张建梅的合法权益。2、李文臣作为具有完全民事行为能力的成年人，其应当知晓合同约定的5年期限，如果按照李文臣的陈述合同期限为15至20年，为什么没有明确的书面确认，李文臣的陈述完全是其个人意见。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。因当事人对一审查明的事实均无异议，故对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，李文臣与张建梅之间签订了《租赁合同》，双方据此建立了房屋租赁关系，且均应按照合同约定履行义务。本案中，租赁合同约定的租赁期限为五年，即从2008年3月10日至2013年3月9日。张建梅提起诉讼之时，租赁期间已经届满，双方房屋租赁合同终止，承租人应当返还租赁物，故李文臣应当腾退租赁房屋。原审认定李文臣支付2013年3月10日至实际腾退之日止的房屋使用费正确，应予维持。至于上诉人李文臣认为张建梅口头承诺租赁期限为15至20年，因无书面证据印证，且张建梅予以否认，故李文臣该上诉理由因无证据支持，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费方式不变；二审案件受理费100元，由李文臣负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 傅 敏代理审判员 陶田源二〇一三年七月三十日书记 员代 智 鹏 来自：