（2013）渝一中法民终字第02948号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2015-12-31
案件名称
徐君与重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐君,重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第02948号上诉人（原审原告）：徐君。委托代理人：李燕，重庆国彦律师事务所律师。委托代理人：赵瑜洁，重庆国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区五红路19号商务楼。法定代表人：蒋思海，该公司董事长。委托代理人：何家胜，重庆万忠律师事务所律师。上诉人徐君与被上诉人重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司（以下简称弘景公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年5月30日作出（2013）江法民初字第02886号民事判决，徐君对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年7月9日进行了询问。上诉人徐君的委托代理人李燕、赵瑜洁，被上诉人弘景公司的委托代理人何家胜参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年2月2日，弘景公司取得江北区石马河街道金科·10年城三期B3幢的《商品房预售许可证》。同年4月29日，徐君、弘景公司签订《商品房买卖合同》，徐君（乙方）购买由弘景公司（甲方）销售的该幢13-7号（13跃14）房屋一套，房屋建筑面积105.92平方米，套内建筑面积84.1平方米，房屋总成交价为848767元，乙方签合同时支付258767元，余下59万元银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》包括有以下内容：第七条：甲方应当在2012年11月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条：甲方逾期交房在45日内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金；甲方逾期交房超过45日后，乙方有权要求解除合同，甲方自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金。第十二条：双方应相互配合办理商品房合同登记备案，如因乙方原因未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交合同登记备案，取得登记机关出具的登记受理单的，逾期90日内甲方按日向乙方支付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过90日按日支付房价款百分之1的违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交合同登记备案，取得登记机关出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第十六条：甲方交付使用的商品房建筑材料、设备安装标准应符合双方约定的（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准完善，如甲方不完善，由甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件一为房屋“平面图”，徐君所购房屋平面图位置没有标注“楼梯”字样。合同附件三为“金科·十年城B1、B2、B3、B4、B5#住宅楼工程配置标准”，约定按“毛坯房”交付，对墙面、屋面、门窗、卫生间、厨房、水电气、通讯、智能化可视对讲及户内安防系统等方面的交付标准有明确约定，但对跃层房屋内楼梯的修建或标准无明示约定。合同附件五为“补充协议”，其中第六条“基础设施和其他房屋、设施的特别约定”中第1项约定：该房屋所属项目属分期开发建设，甲方对该项目的绿化、景观、道路、环境及相关市政基础设施及其他设施等按甲方的总体规划和分期开发计划逐步实施并完成。“补充协议”第十一条“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定”第1项为：预售商品房的，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款（一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准。采用按揭付款的，以乙方付清全部首付款且银行将按揭贷款划入甲方账户或乙方以现金方式补足后付清）后30日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预售商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理，乙方应在付清全部房价款时，将办理合同登记备案的资料提供给甲方，甲方应在本合同生效且乙方付清全部房价款后30日内，向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预售商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。“补充协议”第十五条“口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定”第3项约定：乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容。请乙方在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。上述《商品房买卖合同》签订后，徐君支付了首付款及契税、大修基金。2011年6月14日，徐君、弘景公司签订的上述《商品房买卖合同》在重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了预售商品房买卖合同登记备案。2011年7月14日，徐君按揭贷款59万元转入弘景公司账户。2012年11月14日，弘景公司修建的金科·十年城三期B3—B6号楼工程取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年12月25日，弘景公司向徐君邮寄《接房通知书》并在重庆晨报刊登《接房通知》，通知徐君在2013年1月2日前接房。徐君到现场接房时认为弘景公司违约，未办理接房手续。截止2013年1月2日的逾期交房违约金，弘景公司已支付给徐君。同年2月26日后，徐君接房。本案诉讼中，徐君主张弘景公司印发的宣传资料是合同的组成部分，针对诉讼请求，徐君举示了以下资料，拟证明弘景公司存在违约：1、《规划示意图》一张及2012年12月底拍摄的现场照片。徐君主张弘景公司印发的《规划示意图》画面反映了小区中庭有水景、亭子，小区主入口处有瀑布水景和缓坡。而现场照片表明中庭没有水景和亭子，小区主入口处是梯子，无水景。2、《金科10年城幸福日记》画册一本、电话语音公证书。徐君主张弘景公司对小区绿化、周边交通、公园作了承诺，而实际均未兑现，是虚假宣传。3、2013年1月3日，区信访办与业主代表、弘景公司代表就业主反映的问题所作的《协调会议记录》（系复印件）。徐君主张针对业主提出的小区问题（包括虚假广告、停车位、大门设置升降电梯、中庭绿化、生活阳台存在安全隐患、房屋质量、公共区域设置风机等），弘景公司同意整改，此前的交房违约金已由弘景公司支付业主。弘景公司对以上证据的质证意见为：宣传资料不属于要约，不能成为合同的内容。《协调会议记录》是复印件，弘景公司对业主提出的问题已在进行整改。另，徐君认为弘景公司没有提供跃层楼梯，要求弘景公司赔偿楼梯造价7000元，并申请造价评估。弘景公司举示了《工程施工图》和《户型图》，主张《工程施工图》标注了“楼梯由用户自理”内容，户型宣传资料上也注明了相同内容，表明弘景公司是告知了业主不修建楼梯。徐君质证表示，施工图是弘景公司与施工单位之间的约定，对购房人不具有约束力。户型图不属于合同内容。徐君一审诉称：2010年12月19日，徐君、弘景公司签订了标的物位于金科·10年城小区的商品房销售合同。在合同订立时，弘景公司的宣传资料《规划示意图》对开发规划范围内的小区设施作了具体的说明和允诺，即小区中庭有水景和凉亭、人行步道，小区大门入口为水景缓坡。同时弘景公司还向徐君展示了已经建好的西区、东区的配套设施，并承诺徐君购买的北区比西区、东区还要好。基于弘景公司的上述宣传，徐君与弘景公司签订了合同。但弘景公司没有按约履行。弘景公司逾期合同备案、逾期54天通知徐君接房，应承担违约责任。徐君购买是跃层，弘景公司没有修建楼梯导致徐君无法正常使用，弘景公司需整改承担逾期交房责任，并对徐君予以楼梯造价赔偿。徐君进入小区，发现小区大门是梯坎，没有水景。小区内中庭没有水景和凉亭，人行道变成了消防车道，小区内只有稀稀疏疏的草坪和小树，与售房时宣传图册上的说明与允诺严重不符，弘景公司变更规划设计属违约，应当修建规划范围内的设计和相关设施，并参照合同第九条第一项（2）的约定（总房价的百分之5）承担违约金。弘景公司诱人的宣传让徐君选择了与其签订合同，但事与愿违。徐君多次向弘景公司交涉，未见成效。请求：1、判令弘景公司支付徐君逾期办理合同登记备案违约金1443元；2、判令弘景公司支付徐君逾期交房（2013年1月3日起至同年2月26日止）违约金13750元；3、判令弘景公司赔偿徐君楼梯造价7000元；4、判令弘景公司兑现其在宣传图册中属于规划范围内的设计及相关设施：修建中庭的水景和凉亭，修建小区正大门的水景缓坡；5、判令弘景公司支付徐君变更规划设计的违约金42438元。诉讼费由弘景公司承担。弘景公司一审答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》附件五第11条约定，徐君付清了全部房款后30日内，由弘景公司办理预售商品房合同登记备案，弘景公司已按此要求为徐君办理了合同登记备案，没有违约。弘景公司认可逾期交房，但已承担责任。房屋符合交房条件后，弘景公司已通知徐君接房，不应承担通知后的逾期交房责任。合同附件五第15条明确约定了口头承诺、宣传资料、样板房仅作参考，不作为合同内容。徐君所举示的宣传资料证据系要约邀请，不能成为合同的组成部分。弘景公司已按规划设计的要求施工，并取得了竣工验收备案登记证，具备合同约定的交房条件，无违约行为，也不存在给徐君造成损失的问题。徐君房屋的施工图已明确注明楼梯由用户自理，弘景公司通过宣传册也告知了徐君，故弘景公司没有义务搭建楼梯，不应支付徐君楼梯造价费。请求驳回徐君的诉讼主张。一审法院认为，2010年12月19日，徐君、弘景公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的附件和补充协议是主合同内容的组成部分，是对主合同内容的补充和细化，在主合同约定不明确或明确告知以附件内容为准的情况下，应当以附件内容确定双方的权利义务。针对当事人的诉讼请求，结合当事人举示的证据及本案查明的事实，作如下综合评判：第一、根据“补充协议”第十一条“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定”第1项约定，办理合同登记备案的前提和期限是徐君付清全部房价款后30日内提交登记备案资料。2011年7月14日徐君按揭贷款59万元转入弘景公司账户，此时全款付清。而双方签订的《商品房买卖合同》已在2011年6月14日办理合同登记备案，备案时间早于付款时间。弘景公司没有逾期办理合同登记备案的违约事实，故，徐君要求弘景公司承担违约金的主张，本院不予支持。第二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。徐君举示的《规划示意图》，画面反映中庭有水景和凉亭，小区正大门有水景缓坡，但水景、凉亭、缓坡的大小、高度、坡度均没有文字或数字标注，不符合上述规定的条件。而合同附件五“补充协议”第十五条明确约定“广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容”，实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料、销售手册、楼盘模型等排除在合同内容以外。故本案《规划示意图》仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为合同内容。徐君以此主张弘景公司违约，要求弘景公司修建中庭的水景和凉亭及小区正大门的水景缓坡的诉讼请求，因无合同依据，本院不予确定和支持。徐君以此为理并要求弘景公司按合同解除条款（第九条第一项（2）的约定：总房价的百分之5）承担违约金的诉讼请求，亦应予驳回。第三、逾期交房违约金问题。合同约定交房条件和期限为：在2012年11月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。2012年11月14日徐君所购房屋取得《建设工程竣工验收备案登记证》，弘景公司2012年12月25日通知徐君接房，截止2013年1月2日的逾期交房违约金，弘景公司已支付给徐君。2013年1月3日之后，交房条件已具备，弘景公司也通知了徐君接房，徐君以弘景公司规划设计变更为由拒绝接房的理由不成立，其要求弘景公司支付2013年1月3日至同年2月26日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。第四、关于跃层楼梯修建问题。目前我国建筑法规或部门规章性文件，尚无跃层商品房必须修建室内楼梯的强制性规定。是否修建室内楼梯，应当以双方的约定为判断依据。首先，合同附件一“平面图”，没有标注“楼梯”字样。其次，合同附件三“住宅楼工程配置标准”，约定是按“毛坯房”交付而非接房即可入住使用的房屋，其配置内容和标准应当以明示约定内容为准，但该配置标准并无涉及室内楼梯修建和交付的内容，表明楼梯不属配套设施的交付内容。故徐君要求弘景公司赔偿其楼梯造价的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。虽然徐君在本案中提出了楼梯造价评估申请，鉴于本院已认定徐君没有向弘景公司主张楼梯赔偿的合理依据，评估结果与本案的处理结果没有关联性，本院对徐君的评估申请未予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回徐君的诉讼请求。本案案件受理费减半收取620元，由徐君负担。徐君不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判弘景公司支付徐君未修建跃层楼梯导致不能正常使用期间的违约金13750元；赔偿楼梯造价7000元；兑现弘景公司在宣传图册中属于开发商规划范围内的设计及相关设施；赔偿损失42438元；一、二审诉讼费用由弘景公司负担。主要事实和理由：1、弘景公司要求徐君签订的《补充协议》由弘景公司单方拟定并未与徐君协商，对于加重徐君责任的条款未提请徐君注意，一审法院适用《补充协议》的约定认定不应支付逾期办理合同备案违约金错误；2、一审法院根据弘景公司《规划示意图》上的水景、凉亭、大门水景缓坡没有文字或数字标注认定其不属于要约，不符合相关立法的本意；3、弘景公司未经小区业主同意擅自变更规划，侵害了小区业主的利益，徐君可以仅此为由拒绝接房，并要求弘景公司支付逾期交房违约金；4、合同附件一的房屋平面设计图中标注了楼梯的位置和宽度、长度，弘景公司应当根据该图修建楼梯，并承担赔偿责任。弘景公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，徐君与弘景公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的附件和补充协议亦属于合同的有机组成部分，是对主合同内容的补充和细化，对当事人亦具有法律效力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本院对双方当事人争议的相关问题分别评述如下：一、关于逾期办理合同登记备案违约金问题。双方的《商品房买卖合同》第十二条虽然约定自合同签订之日起10日内由双方申请办理合同登记备案，但双方签订的《补充协议》第十一条则约定合同登记备案于合同生效且徐君付清全部房价款后30日内申请办理。双方当事人达成的《补充协议》是对原合同进行的补充和完善，是对原合同进行的特殊性约定，其内容与原合同不一致的，应当以《补充协议》确定双方之间的权利义务。在《补充协议》的最后一条，弘景公司已经通过较大字体告知“所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解合同全部内容，双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部内容，并已按对方要求给予明确说明”等内容，徐君亦在《补充协议》上签字予以认可，现徐君又提出《补充协议》系弘景公司单方制定且未与其协商，加重徐君责任的条款未提请其注意等主张，其理由明显不能成立。在本案中，徐君付清房款的时间是2011年7月14日，而弘景公司已于2011年6月14日办理了案涉合同的登记备案，故弘景公司不存在逾期办理合同登记备案的事实，徐君要求弘景公司支付逾期办理合同登记备案违约金的理由不成立。二、关于徐君举示的《规划示意图》能否作为合同内容的问题。双方签订的《补充协议》约定，乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请乙方在签订本合同时慎重。在本案中，徐君举示的《规划示意图》属于弘景公司出具的宣传资料，但由于双方已经通过明确约定的方式将广告、宣传资料、销售手册、楼盘模型等排除在合同内容之外，故徐君举示的《规划示意图》仅应视为要约邀请，而不能作为要约，进而构成合同内容。因此，徐君要求弘景公司按照《规划示意图》修建中庭水景、凉亭等，没有法律和合同依据，一审法院对此未予支持并无不当。三、关于是否应当支付规划变更违约金的问题。首先，正如前述，《规划示意图》仅属于宣传资料，不构成合同内容，弘景公司未按该《规划示意图》进行施工，并非变更了规划。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，甲方规划变更、设计变更导致影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.5%的违约金。从双方的上述约定可知，弘景公司只有在商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等方面进行规划变更，徐君才有权退房，并要求弘景公司支付已付房价款0.5%的违约金，即使弘景公司未按《规划示意图》进行施工，亦不属于双方约定的徐君有权退房并要求弘景公司支付违约金的情形。最后，根据上述约定，如果弘景公司变更了规划和设计，弘景公司也仅在徐君要求退房的情形下才应承担向其支付已付房款0.5%违约金的责任，徐君在本案中并未要求退房，其要求弘景公司承担违约责任的条件不成就。综上，徐君请求弘景公司向其支付变更规划设计的违约金42438元，理由不成立，一审法院对此未予支持亦无不当。四、关于逾期交房违约金问题。根据双方的合同约定，弘景公司应当于2012年11月18日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付徐君使用，弘景公司实际于2012年12月25日通知徐君于2013年1月2日前接房，并已实际向徐君支付了2013年1月2日之前的逾期交房违约金。弘景公司已于此前取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，符合双方合同约定的交付条件，徐君未按时办理交房手续，系由其自身原因造成，其无权要求弘景公司支付2013年1月2日之后的逾期交房违约金。徐君认为弘景公司变更了规划设计，其有权拒绝接房，该理由明显不能成立。一审判决驳回徐君要求弘景公司支付2013年1月3日至2013年2月26日期间逾期交房违约金的请求，并无不当。五、关于楼梯修建的问题。根据双方合同附件三的约定，弘景公司向徐君交付的房屋属“按毛坯房交付”，该合同附件三、《商品房买卖合同》及其他附件中均未约定弘景公司交付的房屋需要修建楼梯，因此，徐君要求弘景公司赔偿因未修建楼梯所造成的损失7000元，没有合同依据。徐君认为双方合同附件一的房屋平面设计图中标注了楼梯的位置和宽度、长度，但该附件中并未标注“楼梯”字样，亦未标注楼梯的样式，徐君认为该附件中标注了楼梯，理由不充分。一审法院对其该项请求未予支持并无不当。综上所述，徐君的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人徐君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 谭振亚二〇一三年七月三十日书 记 员 喻 瑜 关注公众号“”