（2013）海民初字第11891号
裁判日期: 2013-07-30
公开日期: 2015-08-27
案件名称
曹继光与李凤艳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹继光,李凤艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第11891号原告曹继光，女，1974年2月26日出生，公民身份号码×××。委托代理人张竹音（曹继光之夫）。被告李凤艳，女，1964年9月13日出生，公民身份号码×××。原告曹继光诉被告李凤艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月22日作出（2012）海民初字第21934号判决。曹继光不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，2013年3月1日，北京市第一中级人民法院裁定：撤销原判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹继光及委托代理人张竹音，被告李凤艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹继光诉称，我于2012年2月20日租用李凤艳在北京四季青乡龚村7号楼信息服务用房1层112室的房屋用于办公。自入住后，屋内卫生间马桶出现不上水和漏水等问题，小区物业维修人员在检修后说是装修的问题，装修的人说是物业的维修问题，物业管理人员又说原因不明。我多次电话通知李凤艳，但其从未到场解决该问题。我无奈之下自行多次向物业报修，但在数月期间一直无法正常使用，导致我无法正常使用房屋并造成经济损失。李凤艳拒不履行维修义务，在无法和李凤艳沟通的情况下，我只好依据合同于2012年8月29日以手机短信方式通知李凤艳单方解除合同。但对方拒不返还押金及租金。故诉至法院，要求解除我与李凤艳签订的合同，并要求李凤艳退还押金5500元，返还2012年6月13日至11月20日期间的租金25726元，支付违约金5500元，赔偿经济损失11000元、交通费500元，并承担本案的诉讼费用。李凤艳辩称，曹继光确实打电话告诉我其承租的一楼马桶出现不出水的问题，我派人以及物业人员均去进行了维修，没有查出原因，其实马桶不能使用是曹继光没有买中水的缘故，其2012年8月29日确实向我发送了短信，说要解除合同，但没说具体解除合同的理由。我知道其于2012年8月20日左右搬离该住处，其应于2012年10月20日交纳下一季的租金，故此我于2012年10月31日向曹继光发送解除合同的快件，以其未按时支付租金为由解除合同。2012年11月3日，我找的开锁公司将出租房强行撬开，并另行租于他人。综上，不同意曹继光的全部诉讼请求。经审理查明，2012年2月20日，李凤艳与曹继光签订《北京市房屋租赁合同》，约定曹继光租赁位于北京市海淀区四季青乡龚村7#信息服务用房1层112房屋用于办公，租赁期限自2012年2月20日至2013年2月19日，租金每月5500元。合同第十条第（二）款约定租赁期内乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。2012年2月14日，曹继光向李凤艳交纳5500元押金以及2012年2月20日至2012年5月20日的房租共计22000元。2012年7月20日，曹继光向李凤艳交纳2012年8月20日至2012年11月20日房租16500元。该诉争房屋在使用过程中，因卫生间马桶出现问题，物业维修人员分别于2012年6月13日、8月29日到房屋中维修马桶，处理结果为原因不明。曹继光主张其于2012年8月29日搬离该房屋，当天以短信方式向李凤艳解除合同，理由系马桶不能正常使用，为此，曹继光向本院提交了证人证言、物业维修单、收条予以佐证。李凤艳对证人证言及物业维修单的真实性不予认可，对于收条的真实性予以认可，辩称2012年7月20日其收到的租金是8月20日至10月20日的租金。同时，李凤艳称2012年8月29日当天确实收到过曹继光解除合同的短信，但辩称曹继光并未提出解除合同的理由为马桶不能正常使用。为此，李凤艳向本院提交了2012年6月13日、2012年8月29日物业维修单以及销售记录予以佐证。曹继光对上述证据的真实性均不予认可。另，李凤艳认可曹继光已于2012年8月29日之前搬离该房屋，其辩称曹继光应于2012年10月20日交纳下一季的租金，以此为由于2012年10月31日向曹继光送达解除合同的快件，理由系曹继光未按时支付租金。曹继光认可收到该快件，但对于李凤艳主张的解除合同理由不予认可。李凤艳于2012年11月3日撬开上述房屋房锁，并将该房屋另行出租于他人。曹继光要求李凤艳赔偿经济损失11000元，并支付交通费500元，未就该项主张向本院提交证据。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、物业维修单、证人证言、销售记录等证据在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，曹继光主张其承租的房屋内马桶经过多次维修后仍不能正常使用，以此为由于2012年8月29日与李凤艳解除合同，向本院提交了物业维修单、证人证言予以佐证。李凤艳认可马桶确实出现了不出水的问题，经过多次维修也未查出原因，亦认可于当天收到曹继光解除合同的短信，但对于曹继光主张的解除合同理由不予认可，向本院提交了物业维修单及销售记录予以佐证。通过提交的上述证据，本院认为并不能充分证明曹继光主张的马桶影响其正常居住使用，故其以此为理由要求解除合同明显不当。曹继光2012年8月29日单方与李凤艳解除合同，依据租赁合同第十条第（二）款的约定，其应向李凤艳支付违约金5500元，李凤艳应退还其2012年9月9日至2012年11月20日的租金13383元。曹继光要求李凤艳退还其余租金，于法无据，本院不予支持。鉴于双方已于2012年8月29日解除合同，现李凤艳辩称其于2012年10月31日以曹继光未按时支付租金为由解除合同，无事实及法律依据，本院对此不予认可。合同解除后，李凤艳应向曹继光退还押金5500元，鉴于曹继光应向李凤艳支付违约金5500元，故两项折抵，李凤艳无须向曹继光退还此笔押金。李凤艳辩称其2012年7月20日收到的租金是8月20日至10月20日的租金，依据不足，本院不予采信。曹继光要求李凤艳支付违约金5500元，无事实及法律依据，本院不予支持。其要求李凤艳赔偿经济损失11000元，并支付交通费500元，未就该项主张向本院提交证据，故本院对其此项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，李凤艳向曹继光退还二○一二年九月九日至十一月二十日期间的租金一万三千三百八十三元。二、驳回曹继光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零六元，由曹继光负担七百二十七元，已交纳三百六十五元，余款三百六十二元于本判决生效后七日内交纳；由李凤艳负担二百七十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一千零六元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 汤苏莉人民陪审员 梁铭全人民陪审员 王叔洁二〇一三年七月三十日书 记 员 王 迪 更多数据：