（2013）双流民初字第1824号

裁判日期: 2013-07-03

公开日期: 2014-09-30

案件名称

邓琴与徐涵敏、廖波合同纠纷一审民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓琴,徐涵敏,廖波

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十八条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条

全文

四川省双流县人民法院民事判决书（2013）双流民初字第1824号原告邓琴。委托代理人陈小玲，上海市锦天城（成都）律师事务��律师。被告徐涵敏。委托代理人曾莉，四川致高守民律师所事务所律师。被告廖波。委托代理人陈武，四川致高守民律师事务所律师。原告邓琴与被告徐涵敏、廖波合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓琴的委托代理人陈小玲，被告徐涵敏的委托代理人曾莉、被告廖波及其委托代理人陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓琴诉称，2011年5月8日，原告与被告徐涵敏签订了一份转让协议，约定被告徐涵敏将其拥有的其单位自行建设并内部分配的职工小区购房资格号转让给原告，同时，被告保证本次转让的购房资格号能及时在其单位进行变更，原告能与其单位顺利签订相应的一切购房手续，以及办理房屋产权证和土地证，并且原告能获得与被告单位其他购房者同等权益。双方根据被告的预期约定该房��登记变更日期不迟于2011年12月31日。被告廖波自愿为该转让协议项上被告徐涵敏的所有义务承担保证责任。协议签订后，原告如约向被告支付了定金10万元，但徐涵敏并未履行为原告办理该房屋的购房资格号变更登记及签订房屋买卖合同，该资格号所对应的房屋至今未竣工交付。从被告承诺的最后期限2011年12月31日起至2012年8月，原告多次催促被告履行合同义务，被告均不予答复，因此，原告于2012年8月10日向被告发出解除转让协议的通知，该解除通知已发生法律效力。转让协议所涉房产至今未能竣工交付，且被告怠于妥善处理，致使原告合同目的不能实现，原告遂依法解除了合同。根据相关法律规定，被告应承担双倍返还定金的法律责任，同时还应承担给原告造成的其他损失，故原告诉至人民法院，请求：1、判令被告徐涵敏向原告返还定金10万元，并根据定金原则��偿原告10万元；2、判令被告徐涵敏从2012年8月14日起向原告支付约定利息直至清偿全部债务之日止（以10万为基数按约定利率月息1%计算，从2012年8月14日起至付清之日止）；3、判令被告廖波对被告徐涵敏上述返还定金、支付赔偿金和利息的义务承担连带责任。被告徐涵敏辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的。合同对双方权利与义务进行了约定，被告无违约行为。原告的诉请无法律和事实依据，要求法院驳回原告全部诉请。被告廖波辩称，同意被告徐涵敏的意见。被告徐涵敏无违约行为，保证人廖波不承担违约责任。经审理查明，2011年5月8日，原告邓琴（乙方）与被告徐涵敏（甲方）签订了一份《转让协议》，协议主要内容约定：1、乙方自愿购买甲方拥有的其单位自建并内部分配的位于双流县牧马山的职工小区购房资格号（房号为D4A），转让费30万元；2、乙方先支付甲方定金10万元，待甲方协助乙方将其所在单位房屋登记名称变更为乙方，并得到甲方所在单位认可，乙方与甲方所在单位就本协议所指定房产签订完所有购房合同后，乙方再将剩余的转让费20万元支付给甲方；3、本协议一经签订，甲乙双方应全面履行本协议，若甲方要求与乙方解约，应返还乙方所支付的定金10万元，并再支付乙方违约金10万元，若乙方违约不再接受房屋买受权利，则乙方交纳的10万元定金归甲方所有，乙方不得追偿；4、甲方由于双方认可的客观原因（非甲方自身原因，如甲方单位不允许本次转让行为等）导致无法办理房屋登记名称变更手续及签订购房合同，甲方应在获知通知后第一时间告知乙方，本协议随即自动解除，甲方需在告知乙方10个工作日内返还乙方已付定金10万元，逾期不付则需支付乙方相应的利息，利率为月息1%；5、甲方预计房产登记变更日期不迟于2011年12月31日。协议还对其它有关事宜进行了约定。被告廖波在徐涵敏签名下保证人处签字。协议签订后，邓琴向徐涵敏交纳了10万元。2012年8月10日，邓琴通过邮政特快致函徐涵敏，主要内容为，由于徐涵敏没有在2011年12月31日前为邓琴办理变更登记，更没有交付转让资格对应的房屋，因此，邓琴特致函通知解除双方2011年5月8日签订的《转让协议》，并要求徐涵敏返还10万元定金并再支付违约金10万元。徐涵敏收悉了该函件。2013年4月11日，邓琴诉至本院，请求判令二被告承担相应责任。另查明，徐涵敏已向其所在单位办理了D4A号房屋购买的全部手续，该单位知晓并同意徐涵敏将购房资格转让给他人，将按照相应规定办理购房的各项手续。证明上述事实的证据有原、被告身份信息，《转让协议》、收条、收据、邮政特快信函、情况说明等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案证据。本院认为，原告邓琴与被告徐涵敏签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。协议签订后，邓琴向徐涵敏给付了10万元，后邓琴以被告未能在约定时间内办理房产变更、未向其交付房屋为由单方解除了协议。本案争议的焦点是原告能否适用定金罚则要求被告双倍返还的问题。对此，本院作如下评判：（一）关于本案中徐涵敏是否具有违约情形的问题。邓琴认为徐涵敏未能在约定时间内办理房产变更、未向其交付房屋，因此，徐涵敏违反了约定，其据此行使了法定解除权。本院认为，双方在《转让协议》中第6条约定“甲方（注：徐涵敏”预计房产登记变更日期不迟于2011年12月31日，关于此处“房产登记”的理解，原、被告各执一词，邓琴认为应是办理商品房买卖合同的备案登记，徐涵敏认为是向公司办理将购房资格登记变更的日期，当时房屋已经在修建，不可能半年内就能办理房产证。关于此处“房产登记”真实意思的理解，根据双方签订的协议、庭审中的陈述及出示的证据可以认定，本案所涉房产系未完工房产，对其何时能竣工验收合格、何时能取得房产的权属登记具有不可预知性，结合徐涵敏的陈述，徐涵敏关于此处“房产登记”的陈述更符合双方真实意思表示及生活常理，对徐涵敏的关于“房产登记”解释本院予以确认。而且此处的“房产登记”的日期也只是徐涵敏预计的日期，并且庭审中徐涵敏也举证证明了其公司知悉并同意徐涵敏将购房资格转让给他人，将按照相应规定办理购房的各项手续，��此，邓琴享有的购房资格并未丧失，故徐涵敏不存在“未在约定时间内办理房产变更”的违约情形。关于交房时间问题，双方在协议中并未进行约定，且房屋当时的修建状况作为邓琴来讲应当是明知的，而徐涵敏向邓琴转让的也只是购房资格号，因此，邓琴未能取得房屋也并非徐涵敏的违约行为造成的。如前所述，本案中，徐涵敏不具有违约情形。（二）关于邓琴向徐涵敏所交纳的10万元的性质问题。虽然《转让协议》中双方约定了10万元是定金，徐涵敏出具的收条也显示收到邓琴交来的10万元定金，但是，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，邓琴与徐涵敏签订的《转让协议》中约定购房资格转让费为30万元，该30万元即为主合同的标的额，因此，双方约定的定金最高应不超��60000元，而邓琴实际向徐涵敏支付了10万元，所以本院认定其中60000元为定金。（三）关于邓琴单方解除《转让协议》效力的问题。邓琴2012年8月10日通过邮政特快专递向徐涵敏发出的解除《转让协议》的函件送达给了徐涵敏，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，徐涵敏对邓琴的函件并未向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁来否定其效力，因此，双方签订的《转让协议》自徐涵敏收到该函件时就解除了。（四）对本案原告的诉讼请求应如何处理的问题。如上所述，《转让协议》自徐涵敏收到邓琴发出的函件时就解除了，双方的权利义务终止，《中华人��共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《转让协议》第5条第1款约定“本协议一经签订，甲乙双方应全面履行本协议，若甲方要求与乙方解约，应返还乙方所支付的定金10万元，并再支付乙方违约金10万元，若乙方违约不再接受房屋买受权利，则乙方交纳的10万元定金归甲方所有，乙方不得追偿”，因此，虽然《转让协议》解除了，但该条款仍然是有效的，由于邓琴解除了协议，根据该条款的约定，其就丧失了要求返还定金的权利。综上所述，徐涵敏不具有违约情形，邓琴单方解除《转让协议》后，关于双方适用定金的条款仍然有效，由于邓琴解除了协议，根据定金罚则，其所交纳的定金不予返还；而邓琴交纳的10万元中有60000元应为定金，其丧失对该部分要求返还的权利，其余40000元不属定金，��涵敏占有该部分金钱没有法律依据，属不当得利，应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告徐涵敏于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓琴现金40000元。二、驳回原告邓琴的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费1199元，由原告邓琴负担899元，被告徐涵敏负担300元（该费用原告已预交，被告徐涵敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都��中级人民法院。审判员　　韩立二〇一三年七月三日书记员　　郑瑶来自：