（2013）南市民一终字第871号
裁判日期: 2013-07-27
公开日期: 2014-11-04
案件名称
(2013)南市民一终字第871号上诉人邓世桂与被上诉人牙祖相土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓世桂,牙祖相
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第871号上诉人（原审原告）：邓世桂。委托代理人：黄大波。委托代理人：文海沧。被上诉人（原审被告）：牙祖相。委托代理人：韦仲想。委托代理人：叶少军。上诉人邓世桂因与被上诉人牙祖相土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月15日受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人黄大波、文海沧，被上诉人委托代理人韦仲想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年3月31日，邓世桂与南宁市西乡塘区上尧街道办事处上尧村第三组（以下简称“上尧村第三组”）签订《场地租赁合同》，约定由邓世桂承租上尧村第三组位于木塘岭的20亩集体土地用于建房，租赁期限为2006年5月1日至2021年4月30日，第一年至第八年的租金为每亩每年5000元，第九年至第十五年的租金为每亩每年5500元。合同第七条约定：“乙方（邓世桂）在承租期间内，如遇国家征用该场地，乙方必须无条件服从，征用土地所付土地补偿费、安置费、青苗费三费归甲方（上尧村第三组）所有。乙方所建的房屋及生产设备所得的补偿归乙方所有。如果在合同生效期间的前期二年（即2007年12月前）征用土地的，甲方将按合同规定收取实际租用月数租金，多收部分退还给乙方。”2005年12月30日，邓世桂与牙祖相签订《场地租赁合同》，约定由邓世桂将前述20亩土地中的4.6亩转租给牙祖相用于建房并开办蓝天学校，租赁期限为2006年4月30日至2021年4月30日，第一年至第七年的租金为每亩每年1万元，第八年至第十五年的租金为每亩每年11000元。合同第六条约定：“乙方（牙祖相）在承租期间内，如遇到国家征用该场地，乙方必须无条件服从，征用土地所得土地补偿费、安置费、青苗费归上尧三组所有。乙方所建的房屋及水电设施得的补偿归甲方（邓世桂）30‰乙方70%。”合同签订后，邓世桂将场地交由牙祖相使用。后场地因心圩江内河整治工程项目建设被征用，牙祖相所建房屋被拆迁，所得地上附着物补偿费共计93万元。现邓世桂因牙祖相未依照《场地租赁合同》第六条的约定向邓世桂支付补偿费，双方协商未果，遂诉至一审法院，请求判令：1、牙祖相支付邓世桂房屋及水电设施补偿费279000元；2、本案诉讼费由牙祖相承担。一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，牙祖相与邓世桂签订《场地租赁合同书》，将其从南宁市西乡塘区上尧村三组所承租的集体土地转租给邓世桂用于非农建设，违反法律、行政法规的禁止性规定，应属无效合同。无效合同自始无效，对双方均不具有约束力，故邓世桂要求牙祖相按照该合同第六条的约定向其支付补偿款，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邓世桂的诉讼请求。案件受理费5485元（邓世桂已预交），由邓世桂负担。上诉人邓世桂上诉称：一、本案讼争的补偿费93万元是根据被上诉人与拆迁单位签订的《房屋拆迁协议》而取得的合法所得，即使《场地租赁合同书》无效，也不影响补偿费的合法性。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。本案中，拆迁单位及农村集体经济组织即上尧村民委员会都认为被征用土地上的地上附着物即被上诉人所建房屋属于被上诉人所有，因而将该地上附着物补偿费给了被上诉人。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，征收土地及补偿是一种政府行为，而且要经过严格的审批程序。还有，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。从以上规定中不难看出，被上诉人所获取的93万元是政府经过法定程序给予的，理所当然是合法所得。而被征用土地的地上附着物中就包含有上诉人投入的部分，被上诉人所得到的补偿费也就应有上诉人的一份。早在2005年12月30日，双方就约定了如租赁土地被征用时所得补偿费的分配比例，即上诉人得30%，被上诉人70%。既然补偿费是合法所得，那么当事人对合法所得的分配约定并不违法，即便《场地租赁合同书》无效，该合同中关于合法财产的约定条款不应无效，当事人的合法财产权应受法律保护。二、上诉人和被上诉人所签的《场地租赁合同书》不应认定为无效合同。（一）一审判决认定合同无效的根据是《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，结合该法的其他条文，其立法的原意应该是限制建设用地，保护耕地，保护农村农民的利益。但近十年来，南宁市的城区范围不断地快速向外扩张，市中心的压力越来越大，租赁地块及类似地块许多都用于建厂建校，以缓解城中心地拥堵。如只限于农业用途，显然已跟不上城市发展的需要。被上诉人在租赁地块上建蓝天学校，解决了在附近打工的农民子女的上学问题，而要在寸土寸金的市内建学校是很难的。（二）《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。被上诉人自2005年就在租赁地上建房建校，直到该地于2010年被征收，在这五年的时间内，土地管理部门不可能不知道租赁地用于非农业用途的情况，但他们没有对土地租赁当事人发出限期整改命令，更谈不上处罚。由此可以推论，土地行政主管部门并不认为上诉人租赁土地的行为违反土地管理法第六十三条的规定。（三）根据土地管理法及相关法规，政府在征收土地之前要对被征收的土地进行调查了解，制定征收方案，报批后才能实施，整个过程当中都有土地行政主管部门的参与。现拆迁单位与被上诉人签了拆迁协议并支付了补偿费，完全可以理解为政府对被上诉人在租赁地上所建房屋合法性的认可，同时也是对上尧村民委员会、上诉人和被上诉人三方之间的租赁及转租关系合法性的认可。综上，一审法院判决合同无效并驳回上诉人诉讼请求的判决是错误的。请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人房屋及水电设施补偿费279000元，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人牙祖相辩称：本案租赁土地是集体土地，双方改变了土地的性质和用途，违反了国家法律的强制性规定，属无效合同。原合同针对土地征用补偿约定是上诉人按千分之三十分配，被上诉人是按百分之七十分配。被上诉人与有关的拆迁主体没有达成协议，也没有93万元的拆迁补偿款。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。当事人争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》效力应如何认定，上诉人主张被上诉人支付房屋及水电设施补偿费279000元是否合法有据。二审期间，被上诉人未向本院提交证据。上诉人向本院提交如下证据：1、南国土征预（2006）155号公告，证明租赁土地经过南宁市国土资源局公告，属于城市建设工程用地征收范围；2、桂国土资预审字（2006）37号批复，证明广西区国土资源厅批复通过包括租赁土地在内的建设用地的预审；3、桂发改投资（2005）410号批复，证明租赁土地属于广西发改委批复的利用亚行贷款进行南宁市基础建设项目的子项；4、建设用地规划许可证，证明在上诉人与上尧村三组签订土地租赁合同以及上诉人将土地转租给被上诉人建蓝天学校之前，租赁土地已经获得建设用地规划许可证，该土地的性质已由农用地转为建设用地；5、南宁心圩江环境综合整治景观总平面图，证明邓世桂租赁上尧村三组木塘岭的20亩土地属于心圩江环境综合整治工程项目的征地范围；6、房屋交接单，邓世桂租赁上尧村三组木塘岭的20亩土地属于心圩江环境综合整治工程项目的征地范围；7、法律法规文件，租赁土地的预征公告、预审、批复以及建设用地规划许可证的取得均有法律依据，符合法律程序；8、南府发（2005）141号通知，租赁土地符合南宁市人民政府关于征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法的通知，93万元是获得政府认可的合法拆迁补偿。被上诉人经质证认为，证据1-5、7、8均是政府文件，只能证明政府部门征用了土地，并不代表政府部门认可改变土地性质是合法的，上述证据与本案无关；证据6是上诉人的单方行为，不能证明土地性质改变，也不能证明被上诉人与拆迁单位达成协议并领取了93万元拆迁补偿款。本院认为，上诉人提交的上述证据，仅能说明相关部门对心圩江环境综合整治工程进行整体规划及办理征用划拨土地手续，尚不足以证明涉诉土地已办理农用地转为建设用地的相关审批手续，故上述证据与本案缺乏关联性，且被上诉人亦有异议，本院不予采纳。上诉人对一审查明的事实未提出异议。被上诉人对一审查明的部分事实有异议，认为其并没有获得地上附着物补偿费93万元。对一审查明的事实，除被上诉人有异议的部分外，对于双方无异议的部分本院予以确认。二审另查明：经本院向征地单位南宁市投资开发公司调查，南宁市投资开发公司与南宁市西乡塘区蓝天学校于2010年7月12日签订了《征收集体土地地上构建物补助协议书》，由南宁市投资开发公司给予南宁市西乡塘区蓝天学校地上构建物补助费539649.16元，租用新校址租用费100000元，老师失业安置费50000元，老师房屋拆迁临时过渡补助费5400元，共计695049.16元。南宁市投资开发公司已向南宁市西乡塘区蓝天学校支付了上述款项。南宁市西乡塘区蓝天学校的法人为苏兰，股东为张桥、乐政锋、黄玉权、韦家周、韦晓峰、牙祖相。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同书》，将其从南宁市西乡塘区上尧村三组所承租的集体土地转租给被上诉人用于非农建设，且未能举证证明已办理农用地转为建设用地的相关审批手续，违法了法律、行政法规的禁止性规定，应属无效合同。无效合同自始无效，对双方均不具有约束力，故上诉人要求被上诉人按照合同约定向其支付补偿款，于法无据，本院不予支持。一审判决适用法律和处理结果正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5485元，由上诉人邓世桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 萌代理审判员 唐荣娜代理审判员 刘媛媛二〇一三年七月二十七日书 记 员 李 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”