（2013）杭滨民初字第777号
裁判日期: 2013-07-26
公开日期: 2014-06-18
案件名称
杭州天骐物业服务有限公司与王婷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州天骐物业服务有限公司,王婷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭滨民初字第777号原告杭州天骐物业服务有限公司。法定代表人徐扬舸。委托代理人（特别授权）周晓芳、陈依。被告王婷。委托代理人（特别授权）黄春英。原告杭州天骐物业服务有限公司（以下简称天骐公司）诉被告王婷物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。原告天骐公司委托代理人陈依、被告王婷委托代理人黄春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骐公司诉称，原告受杭州滨文苑小区业主委员会委托，对滨文苑小区进行物业服务管理，并依法签订物业服务合同，服务管理期限为2008年7月1日至2011年2月28日止。2008年7月1日至2009年2月28日期间住宅按每月0.7元／平方米计收物业服务费，2009年3月1日至2011年2月28日期间住宅按每月0.85元／平方米计收物业服务费，公共能耗费按每月0.4元／平方米预收，据实结算。原告依约对小区进行了物业管理，被告系滨文苑小区的业主，应依约向原告缴纳物业管理费、能耗费。截止目前，被告尚欠缴2010年3月1日至2011年2月28日期间物业服务费1347.83元、能耗费690.69元。另外，在服务期间，原告依约代缴了小区水费，被告尚欠缴2010年4月1日至2011年2月28日期间的水费265.35元。为维护原告的合法权益，请求判决：1、被告向原告支付物业服务费1347.83元、能耗费690.69元及相应滞纳金；2、被告向原告支付水费265.35元及相应滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告撤回对能耗费、水费及其相应滞纳金的诉讼请求。原告天骐公司为支持其诉讼请求，提供的证据有：1、物业服务委托合同二份，证明原告在2008年7月1日至2011年2月28日止期间依法对滨文苑小区进行物业管理的事实。2、查档证明一份，证明被告的业主身份。3、催缴单一份，证明原告向被告催缴的事实。4、案件受理通知书一份，证明原告在诉讼时效到期前提起过诉讼。被告王婷辩称，原告没有以书面形式向被告催交物业服务费，原告的起诉不符合受理条件。业主委员会未经业主大会表决通过，无权擅自选择物业服务公司。原告在签订合同时尚未进行工商登记注册，也未取得相应的物业服务资质，故物业服务委托合同并非合法有效。2009年12月20日，业主大会表决结果显示，业主对原告的满意度只有5.3%，按合同约定，物业服务委托合同自2010年3月1日起自动解约，原告的诉请没有合同依据。原告的诉请已经超过两年诉讼时效。被告未按时缴纳物业服务费，是因为原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵，故原告主张迟延缴纳物业费滞纳金没有法律依据。原告多收取的能耗费、水费以及因违约应向被告支付的违约金，应折抵原告应支付的物业费、能耗费和水费。请求驳回原告的诉讼请求。被告王婷为支持其辩称主张，提供的证据有：1、公告及证明各一份，证明滨文苑小区业主对原告的物业服务满意度未达到涉案《物业服务委托服务》约定的三分之二以上等事实。2、杭滨民初字第283号判决书一份，证明原告在对滨文苑小区提供物业服务质量存在严重瑕疵，已经构成根本违约等事实。3、能耗费及水费清单、水费价格说明一份，证明浙江大学求是物业管理有限公司在为滨文苑小区提供服务期间，被告的能耗费平均为0.2元／月每平方米，水费单价为1.6元／吨等事实，原告在提供物业服务期间多收取了能耗费及水费等事实。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：被告对原告提供的证据1、2、4真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2及水费价格说明真实性无异议，故对上述证据客观真实性予以确认。原告提供的证据3，被告未提供证据对其真实性予以否定，故对该证据客观真实性予以确认。被告提供的清单系2011年3月之后清单，与本案无关联性，不予采纳。根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：2008年6月28日，滨文苑小区业主委员会与天骐公司签订《物业服务委托合同》，约定由天骐公司为滨文苑小区提供物业服务，委托服务期限自2008年7月1日0时起至2009年2月28日24时止。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.7元／平方。合同第十六条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。合同签订后，天骐公司即入驻滨文苑小区进行了物业管理服务。2009年3月25日，双方续签《物业服务委托合同》，合同第九条约定，委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.85元／平方收取。合同第十八条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。2009年12月20日，滨文苑小区召开业主大会，对天骐公司满意度表决结果为满意票54票，不满意票151票，弃权票58票。2009年12月31日，滨文苑小区业委会公告“…按照物权法规定，由于每个议题均达不到全体业主的1／2，经征询杭州市滨江区建设局房管科和杭州市12345市长公开电话，本次业主大会各议题表决结果无效。经咨询上级部门，由于表决结果不足以提前终止与天骐公司的合同，为防止小区管理出现意外情况，从小区具体情况出发，维护小区稳定，我们正式通知天骐物业公司继续履行合同。业委会将继续维护业主利益，督促物业努力改进各项管理工作。”天骐公司继续在滨文苑小区提供物业服务至2011年3月10日从小区撤出。王婷尚欠2010年3月至2011年2月物业服务费1347.83元，天骐公司经催收未果诉至本院。另查明，部分业主认为天骐公司在提供物业服务过程中存在对电梯、水泵、监控设施未及时维修等物业服务瑕疵。天骐公司于2013年2月27日前分别对王婷等业主向本院提起诉讼，后撤回起诉。本院认为，天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，王婷作为业主，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者。天骐公司撤场时，业主未交纳物业费等款项，天骐公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始计算，天骐公司已在二年内提起诉讼，故对王婷关于已超过诉讼时效的主张，不予采纳。王婷未提供足够证据证明天骐公司多收水费、能耗费，故对其要求折抵费用的主张，不予支持。滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，而天骐公司已实际履行合同提供物业服务管理，虽然王婷以天骐公司提供的物业服务存在瑕疵进行抗辩，但该抗辩理由尚不足以达到拒付物业服务费条件，故对天骐公司要求王婷支付尚欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。因双方当事人对物业服务质量存在着争议，故对天骐公司要求王婷支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，天骐公司撤回部分诉讼请求，系对其自身权益的处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王婷于本判决生效之日起七日内支付原告杭州天骐物业服务有限公司物业服务费1347.83元。二、驳回原告杭州天骐物业服务有限公司对被告王婷迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果被告王婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告王婷负担。王婷于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审判员 蔡智群二〇一三年七月二十六日书记员 白佳燕 关注公众号“”