（2012）芝民简初字第1152号

裁判日期: 2013-07-26

公开日期: 2015-11-06

案件名称

烟台金属材料交易中心有限公司与烟台市枫林不锈钢有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市芝罘区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台金属材料交易中心有限公司,烟台市枫林不锈钢有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十六条

全文

山东省烟台市芝罘区人民法院民事判决书（2012）芝民简初字第1152号原告烟台金属材料交易中心有限公司，住所地烟台市芝罘区芝罘屯路73号。法定代表人宋志强，总经理。委托代理人于湘水，山东金律通律师事务所律师。被告烟台市枫林不锈钢有限责任公司，住所地烟台市芝罘区芝罘屯路73号。法定代表人初文桥，总经理。委托代理人牟德和，山东盛信律师事务所律师。原告烟台金属材料交易中心有限公司诉被告烟台市枫林不锈钢有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于湘水与被告法定代表人初文桥及其委托代理人牟德和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2001年1月1日，原烟台金属材料交易中心（以下简称交易中心）与被告签订租赁合同，约定交易中心将房屋及场地一宗、设备7台出租给被告使用，其中房屋、场地的租赁期限至2007年12月31日止，库棚用地租赁期限至2028年6月30日止。2004年10月，交易中心经主管部门批准改制为烟台金属材料交易中心有限公司即本案原告，原告承继了原交易中心在上述租赁合同中的权利义务。后原、被告继续履行上述租赁合同，被告依合同约定支付租金至2007年12月31日，之后的租金再未支付。2007年12月29日租赁期限即将届满，原告多次发书面通知，但被告既不续订合同，也不交纳占用费用。故具状请求解除双方就库棚用地（760.70平方米）签订的租赁合同；被告支付房屋场地占用费用1015482.60元（按每年223592.50元标准计算至2012年7月16日）；被告支付利息163035元（按所欠占用费总额1015482.60元的年贷款利率7.755%计算至2012年9月30日），同时自2012年10月1日至判决确定给付之日止仍按上述标准主张利息）。被告辩称，1、原告要求解除我公司与原交易中心就库棚用地签订的租赁合同无法律事实依据。首先，双方在合同中约定库棚用地使用期限30年，该库棚系原烟台市金属材料公司批建，花费的177326.09元全部由我公司支付，故当时烟台市金属材料公司与我公司约定该库棚我公司除每年交纳土地税金外，无偿使用30年。其次，我公司系1996年由原烟台市金属材料公司出资35万元（公司实际并未出资），个人股东出资15万元设立的法人企业，1996年烟台市金属材料公司分流了19名职工到我公司，烟台市金属材料公司为维持我公司的经营和安置19名职工，才将场地与房屋租赁给我公司。2003年10月，烟台市金属材料公司改制时未将该19名职工列入改制范围，直接导致这19名职工未得到安置和待遇，仅靠我公司经营生存。故原告要求解除库棚用地于情于理均不合，我公司无法接受。2、原告要求支付财产占用费和利息没有依据，我公司要求按照原合同约定的租赁标准支付使用费。首先从历年原告发给被告的“关于交纳房屋、场地、设备使用费的通知”内容看，原告只是要求我公司支付租金，并未要求腾还房屋，而我公司一直实际使用房屋，只是对租金数额双方未达成一致意见，故应视为原租赁合同的延续。租金应按原租赁合同约定的每年6.8万元计算。其次，原租赁合同第八条约定，我公司对于承租的房屋场地有优先购买权。2003年企业改制时应通知我公司行使优先购买权，但我公司并未得到通知。原属于企业的资产通过改制形式出售给了个人，这是一种实际转让出售，我公司享有优先购买权，我公司承租的该部分资产应由我公司参照2003年的市场价格优先购买。3、我公司原属于烟台金属材料公司的19名职工在原交易中心改制时应按规定给予相关待遇。4、原烟台金属材料公司设立我公司时，应出资的35万元不到位，应当补足。5、原烟台金属材料公司收取我公司的利润应当返还。该公司自1996年至1999年共收取我公司管理费933676.83元。而我公司作为一个有限责任公司，具备完全独立的法人资格，烟台金属材料公司无权收取所谓管理费，故应予返还。经审理查明，烟台市金属材料公司系1981年3月注册成立的国有企业，注册资本3355万元，职工554人，杨吉涛自1998年10月至2004年11月任法定代表人，住所地芝罘区芝罘屯路73号，隶属于烟台商业物资控股有限公司。烟台市金属材料交易中心系1999年3月注册成立的国有企业，注册资本100万元，杨吉涛自1999年3月至2004年11月任法定代表人，住所地芝罘区芝罘屯路73号，隶属于烟台商业物资控股有限公司。被告系1996年11月27日由原烟台金属材料公司申请成立的有限责任公司，其法定代表人初文桥与现职工共计19人，其中15人为原烟台金属材料公司的职工，另外4人系被告1996年成立时聘用的合同制工人。原告系杨吉涛等49名自然人出资100万元于2004年11月注册成立的有限责任公司，法定代表人为庄永辉，住所地芝罘区芝罘屯路73号。2004年10月8日，烟台市财贸办公室、经济体制改革办公室、烟台市国有资产管理局、发展计划委员会、财政局联合下发烟财办（2004）60号“关于对烟台市金属材料交易中心整体改制的批复”的文件，同意将交易中心的固有产权一次性整体转让给杨吉涛等49名内部职工共同出资成立的原告，原告承接原交易中心的的债权、债务及一切遗留问题，接收原企业的全部职工，同时还要全部接收、管理原烟台市金属材料公司的职工和离退休人员。2004年10月18日，烟台商业物资控股有限公司与杨吉涛等49人签订了产权转让合同。2001年1月1日，交易中心（以下简称出租方）与被告签订租赁合同，约定：1、出租方出租给被告使用的财产及租金为设备7台，每年租金1.02万元，分类明细见附表；房屋、场地1465.46平方米，每年租金7.45万元，分类明细见附表。2、出租方履行管理职责，被告每年向出租方交纳管理费1.95万元。3、合同期内设备维修、迁移、工厂厂房改造、扩建、翻建以及此间发生的误工费等均由被告承担，为此出租方每年予以一定额度的折让。4、综合前述条件，被告共需向出租方每年交纳租金及管理费6.8万元，由被告每月30日前向出租方财务部门交纳当年租金的月平均额。5、租赁期限，资产附表所列第4项之库棚用地租期按被告建棚时双方约定使用30年，扣除已用年限后，租期为27年零6个月，即自2001年1月1日起至2028年6月30日止。除前款后的房地产、设备租期暂定3年，即自2001年1月1日起至2003年12月31日止，期满后如无不可抗力，合同有效期自动顺延至2007年12月31日。合同第7条约定，被告有下列情形之一的，出租方可终止合同：（1）被告利用承租资产进行非法活动、损害社会公共利益的；（2）被告拖欠租金累计超过3个月的。第8条约定，出租方将资产所有权移交给第三方时，合同由新的所有权单位继续执行至2007年12月31日止；出租方出卖所出租财产，须在3个月前通知被告，同等条件下，被告有优先购买权并适用出租方有关优惠条件。合同第10条违约责任约定，违约方负责赔偿因违约给另一方造成的经济损失并按总标的的5%向另一方支付违约金。合同后的资产附表包括设备与房地产二份，其中设备在清算原企业资产时已拍卖处分，当时双方约定的设备年租金为10000元，原告在庭审中明确表示不再主张附表中所列的设备的租金。被告承租的房地产附表内容为：不锈钢商场面积128.38平方米，年租金每平方米380元，按80%计算为3.9万元；办公室124.38平方米，年租金每平方米380元，按80%计算为2.786万元；仓库212平方米，每平方米年租金12.5元，年租金计0.265万元；库棚用地760.70平方米，每年每平方米租金5元，年计0.38万元；场地240平方米，每年每平方米5元计算为0.12万元。关于该租赁合同第2条约定的被告每年交纳19500元管理费，原告称系原交易中心为租赁业户提供服务和管理所约定的管理服务费用。被告则表示系按被告分流人员管理所收的费用，是交纳被告单位员工三金及发放工资、档案管理所收取的费用。原告于2004年11月注册成立后，承继了原交易中心与被告在2001年所签订的租赁合同的权利义务，原、被告双方按上述租赁合同约定履行至2007年12月31日，被告自2008年始未再向原告交纳有关费用。原告之后于2007年12月29日、2008年12月16日、2009年12月16日、2010年12月13日、2011年12月12日向被告发出通知，要求被告交纳使用费，其中2007年12月29日的通知内容为：“你公司于2001年1月1日与我公司签订的租赁合同将于本月31日期满，期满后你公司可优先继续承租原承租的房屋和土地，新租期内房屋和土地的年租金将有所调整，具体调整如下：房屋252.66平方米，年租金176862元、土地320平方米，年租金4800元、库棚用地760.70平方米，年租金11410.50元、库房212平方米，年租金21200元、棚房（车间宿舍）116.5平方米，年租金9320元、7台设备年使用费10000元，租金、设备使用费合计为233592.50元。”之后每年年底的通知都是通知被告交纳当年的租金与设备使用费，直至2012年9月20日原告提起诉讼。2008年1月15日，被告接到原告第一份通知后给原告出具回复函，内容为：“你方通知内容与双方在2001年1月1日的租赁合同内容明显矛盾，具体理由如下：双方合同约定库棚用地使用30年，扣除已用年限后，租期为27年零6个月，至2028年6月30日止，你方通知与原合同约定不符；原合同第8条约定出租方出卖出租财产，须在3个月前通知承租方，承租方有优先购买权并适用出租方有关优惠条件。你公司已取得了租赁物的所有权，按合同约定我方应按你方的优惠条件购买这部分租赁资产，否则我方也不可能满足你方要求接受你方15名职工。我方按你方优惠条件购买租赁资产的条件已成就，这部分资产理应由我方出资购得，不存在所谓的再行租赁问题，你方让我续签合同并提高租金与双方当时的约定不符；希望本着尊重合同尊重双方真实意思的情况下，妥善解决以上二个问题，使我方能按照合同以你方享受的优惠条件购买租赁物。如你方不能按原租赁合同约定的条件满足我方要求，我方将通过法律途径维护合法权益。”之后双方一直未就此达成协议。2012年7月16日，原告将包括被告承租的房屋及场地在内的所有土地及房屋均出让给了烟台仁和物流有限公司，并于同日将房产权证过户至烟台仁和物流有限公司名下。原告诉请的原租赁物占用费主张至所有权转让之日即2012年7月16日。关于上述760.70平方米的库棚用地，烟台金属材料公司向税务部门申请费用抵税，被告提供了记帐凭证的收据及发票证实建棚费用17万余元系被告支付。同时被告称每年交纳的每平方米5元并非租金，而是土地使用税，且称当时金属公司成立了十几个与本公司性质相同的下属公司，在2004年还向各公司下达经营计划，其中被告2004年的销售额定为1200万元。为证明交纳的库棚每年每平方米5元系土地使用税，被告提供了1997年由原烟台金属材料公司申请设立的有限责任公司烟台市金昊金属材料有限责任公司出具的书面证明称：1998年烟台金属材料公司统一筹建院内库棚用于各公司存放物资，当时总公司规定，各公司所使用的库棚均由各公司自行出建设费用，总公司统一给予30年的使用期限，30年内不收取使用费。在库棚建好后，包括我公司与被告，总公司都给了30年使用期，并在房屋及场地租赁合同中给予了注明。这30年的使用期限是出资买断的，金属总公司不再收取任何租金，但因库棚用地每年需交纳土地税，这部分土地税当时定的是由我们各公司自己承担。为了方便管理和收取这部分土地税，所以在合同附件中虽写的租金，实际为土地税，我公司和被告公司都是这种情况。对于租赁物使用费标准，原告提供了相同地段其公司与第三人签订的租赁合同4份，证实其出租价格为每平方米每年840元，原告要求被告按该标准支付使用费用。被告以原告仅提供租赁合同而没有提供交纳租金的证据为由，不认可原告主张的租赁物使用费用，且认为即使属实，因原、被告历史上的隶属关系，也应与企业外部的价格不同。经当庭询问，原、被告对于被告所使用的租赁物的价格均表示不申请鉴定。对于该库棚用地租赁合同应予解除的理由，原告称按照合同约定被告累计拖欠租金超过3个月。被告则称库棚用地并没有交纳租金，只是交纳土地税，不适用该条约定，且双方一直就原告要求上调费用在协商，故认为不适用拖欠租金3个月的约定，要求继续履行该合同条款。另查，2009年11月5日，烟台市金属材料公司向烟台市中级人民法院提出破产还债申请，烟台市中级人民法院于2009年11月7日做出（2009）烟民破字第5-1号民事裁定书，受理破产还债申请。交易中心整体改制时，被告单位的职工没有参与改制，且在被告成立后的1999年及2001年烟台金属材料公司对被告单位人员的工资调整仍下发文件调整审批。另外，被告称其房屋的大门在诉讼中被原告强制上锁，公司无法经营，且发生了原告工作人员将被告工作人员打伤的情况，被告已向公安机关报案。被告欲反诉，要求原告赔偿其经营等相关经济损失，本院已口头告知其另案诉讼，本案不予一并审理。诉讼中，根据原告的财产保全申请，本院依法裁定查封了被告45吨不锈钢装饰管，冻结了被告在中国工商银行股份有限公司烟台分行和烟台银行楚凤街支行账户内的存款130244.66元和47882.75元。以上事实，有租赁合同、资产租赁合同附表、政府文件、双方互发的通知函、单位证明、烟台市金属材料公司文件、企业改制资产评估报告书、不动产销售发票、房屋产权证书、土地使用权证书、最高人民法院生效的民事裁定书等为证，还有原、被告的庭审陈述为凭，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案被告与原交易中心签订的租赁合同是双方真实意思表示，应为有效。原告承继了原交易中心改制后的全部债权债务后，与被告形成租赁合同关系，被告在租赁期限内按原合同约定向原告交纳租赁费用，也应当在租赁合同期满后就继续使用的租赁物向原告支付使用费。原告已于2012年7月16日将被告承租的房屋及场地转让给了案外人，故原告主张自2008年1月1日起至转让之前2012年7月15日间的使用费，于法有据，本院予以支持。关于使用费支付标准，因原告提供的使用费标准被告不予认可，且双方均不申请评估，故仍应按原租赁合同约定的每年68000元的标准向原告支付使用费，原告超过部分的主张，本院不予支持。被告未按时支付使用费，应比照中国人民银行同期贷款利率标准分段向原告支付延期支付的利息。被告承租的760.70平方米的库棚用地，原告已于2012年7月16日转让给案外人，故原告主张解除该部分用地的租赁合同的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告烟台市枫林不锈钢有限责任公司于本判决生效之日起10日内偿付原告烟台金属材料交易中心有限公司房屋及场地使用费313917.81元（自2008年1月1日起至2012年7月15日止，按每年68000元计算），并按银行同期贷款利率向原告支付利息；二、驳回原告烟台金属材料交易中心有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费16453元，由原告烟台金属材料交易中心有限公司负担12394元，由被告烟台市枫林不锈钢有限责任公司负担4059元；财产保全费5000元，由被告烟台市枫林不锈钢有限责任公司负担。因原告已向本院全额预交案件受理费和财产保全费，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告9059元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长　于　英审判员　孙成旭审判员　姚　萍二〇一三年七月二十六日书记员　潘玉涵更多数据：