（2013）南民初字第10696号
裁判日期: 2013-07-26
公开日期: 2015-02-09
案件名称
张鸣与綦善声、郭孝德房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鸣,綦善声,郭孝德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第10696号原告张鸣。委托代理人辛建华，山东雅君律师事务所律师。委托代理人刘春兰，山东雅君律师事务所律师。被告綦善声。委托代理人张卫东，系青岛市南东海法律服务所法律工作者。被告郭孝德。委托代理人张卫东，系青岛市南东海法律服务所法律工作者。原告张鸣与被告綦善声、被告郭孝德房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年6月4日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭审理了本案。原告张鸣的委托代理人辛建华、刘春兰，被告綦善声及被告郭孝德的委托代理人张卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告位于青岛市市南区亢家庄63号房屋于1998年拆迁，拆迁单位于2000年为原告安置青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX户房屋一处。原告与被告綦善声就涉案房屋权属存在争议，青岛市中级人民法院（2007）青民一终字第417号民事判决书判决涉案房屋归被告綦善声所有。2007年10月11日，被告綦善声办理了涉案房屋的权属登记，并于同日与被告郭孝德签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给被告郭孝德，并办理了产权变更登记。原告不服（2007）青民一终字第417号民事判决，申请再审，山东省高级人民法院作出（2010）鲁民监字第407号民事判决书，认定原告与被告綦善声签订的房屋买卖合同无效，驳回被告綦善声对涉案房屋所有权的诉讼请求。被告綦善声与被告郭孝德的配偶孙日超系同事关系，两人系台东旧城改造指挥部的同事。原告诉至法院，请求依法判令：1、确认被告綦善声与被告郭孝德于2007年10月11日签订的青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX户房屋的《房地产买卖契约》无效；2、青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX户房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称，被告綦善声依据（2007）青民一终字第417号民事判决书，依法取得涉案房屋并办理产权登记。被告取得涉案房屋依据的是合法有效的法律文书，之后将涉案房屋出售给被告郭孝德，具体价款不清楚。被告郭孝德认为涉案房屋与其无关，原告仅与被告綦善声形成债权债务关系，并不涉及被告郭孝德合法买卖涉案房屋的行为。经审理查明，1983年2月25日，原告与被告綦善声签订房屋买卖契约，约定原告将其所有的原青岛市市南区亢家庄63号房屋出售给被告綦善声。1998年该房屋拆迁，双方当事人对房屋权属产生争议，拆迁单位新安置青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX室房屋一处，未与双方签订拆迁协议。2005年被告綦善声将原告诉至本院，请求判令涉案房屋归其所有，后本院裁定驳回起诉。该案经青岛市中级人民法院指令实体审理后，本院作出（2005）南民初字第11950号民事判决书，判决驳回被告綦善声的诉讼请求。被告不服，提起上诉，2007年6月20日，青岛市中级人民法院作出（2007）青民一终字第417号民事判决书，判决涉案房屋归被告綦善声所有。2007年9月7日，青岛市市南区房产管理处出具房屋产权注销证明，证明原告名下青岛市市南区亢家庄63号房屋已办理注销手续。2007年10月11日，被告綦善声办理涉案房屋的产权登记，登记类型为裁决登记，并取得房地产权证书。同日，被告綦善声与被告郭孝德签署《房地产买卖契约》一份，约定被告綦善声将涉案房屋出售给被告郭孝德，成交价格35万元。同日，被告綦善声又将涉案房屋过户至被告郭孝德名下。原告不服（2007）青民一终字第417号民事判决，申请再审，青岛市中级人民法院做出（2008）青民再终字第226号民事判决书，维持原判。原告又向山东省高级人民法院申请再审，2011年4月22日，山东省高级人民法院作出（2010）鲁民监字第407号民事判决书，认为原告与被告綦善声签订的房屋买卖协议属无效合同，原青岛市市南区亢家庄63号房屋一直由原告一家居住至拆迁时，并由原告将房屋交付给拆迁单位，物权始终未发生转移，判决原告与被告綦善声签订的房屋买卖协议无效；驳回被告綦善声对涉案房屋所有权的诉讼请求。原告据此向本院提起行政诉讼，要求撤销被告綦善声名下的涉案房屋的房地产权证。2012年11月30日，本院作出（2012）南行初字第35号行政判决书，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为被告綦善声核发涉案房屋房地产权证的具体行政行为。原告称，原告及其家属、子女一直居住在涉案房屋中至今，户口也均在涉案房屋中。两被告之间涉案房屋的成交价格明显系不合理低价，且价款是否实际支付被告应举证，且被告綦善声与被告郭孝德的配偶孙日超系同事关系，两被告早就认识，被告郭孝德从未到涉案房屋中进行查看，其不属于善意取得。涉案房屋系拆迁安置房，依据省高院的判决，涉案房屋的所有权应归原告所有。两被告提交拆迁安置协议书、登记申请表各一份，证明2000年1月16日，被告綦善声与青岛市重点工程道桥建设指挥部签订拆迁安置协议一份，原亢家庄63号房屋拆迁后即分得涉案房屋。被告以5000元价格购买亢家庄63号房屋后，一直在其中居住，直至房屋拆迁时，原、被告发生争议；两被告是在（2007）青民一终字第417号案件判决前，通过朋友介绍认识的。原告质证称证据均为复印件，无法核实真实性，且亢家庄63号房屋系由原告上交至拆迁单位。上述事实，有民事判决书一宗、房地产档案材料、协议书、申请表及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，依据山东省高级人民法院作出（2010）鲁民监字第407号民事判决书，被告綦善声并非青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX室房屋的所有权人，其取得的涉案房屋的房地产权证亦被撤销，因此，被告綦善声将涉案房屋转让给被告郭孝德，系无权处分。另，2007年10月11日两被告签订的《房地产买卖契约》上约定的涉案房屋成交价格35万元，明显低于市场价格，在庭审过程中，两被告未提交证据证明涉案房屋的实际成交价格及价款是否实际支付，且被告綦善声在取得涉案房屋的当日即将其转让给被告郭孝德，并办理了产权转移登记，综上，本院认为，被告郭孝德并非善意取得涉案房屋，因此，两被告签订的青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX室房屋的《房地产买卖契约》无效。原亢家庄63号房屋系登记在原告张鸣名下，且原告张鸣一直居住在该房屋中并在拆迁时将房屋交付给拆迁单位，原亢家庄63号房屋拆迁后安置的房屋为青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX室房屋，原告应享有该房屋的所有权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告綦善声与被告郭孝德于2007年10月11日签订的青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX户房屋的《房地产买卖契约》无效。二、青岛市市南区金坛路26号楼3单元XXX户房屋归原告张鸣所有。案件受理费11391元，保全费4316元，由两被告负担。因上述费用，原告已经预交，两被告于本判决生效之日起十日内给付原告15707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 徐丽华人民陪审员 韩丽华二〇一三年七月二十六日书 记 员 刘成荫 来自