（2013）滨中行终字第14号
裁判日期: 2013-07-25
公开日期: 2014-01-10
案件名称
崔新芹与滨州市房地产管理局等房屋行政登记二审行政判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
崔新芹,滨州市房地产管理局,于川,山东黄河河务局滨州黄河河务局
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十二条第一款；《房屋登记办法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十一条
全文
山东省滨州市中级人民法院行 政 判 决 书（2013）滨中行终字第14号上诉人（原审原告）崔新芹，女，1963年9月2日出生，汉族，山东黄河河务局滨州黄河河务局职工。委托代理人胡延波，山东众成仁和（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滨州市房地产管理局。法定代表人张海，局长。委托代理人张晓东，滨州市房地产交易中心主任。委托代理人耿延滨，滨州市房地产管理局法律顾问。原审第三人于川，男，1990年5月12日出生，汉族，学生。委托代理人张戈，山东中捷律师事务所律师。原审第三人山东黄河河务局滨州黄河河务局。法定代表人张庆彬，局长。上诉人崔新芹因与被上诉人滨州市房地产管理局（以下简称滨州市房管局），原审第三人于川、山东黄河河务局滨州黄河河务局（以下简称滨州河务局）房屋行政登记一案，不服博兴县人民法院（2011）博行重初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人崔新芹及委托代理人胡延波，被上诉人滨州市房管局的委托代理人张晓东、耿延滨，原审第三人于川的委托代理人张戈到庭参加诉讼，原审第三人滨州河务局经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定如下事实：2009年7月21日，第三人滨州河务局和第三人于川共同作为申请人向被告滨州市房管局提出申请，办理房屋所有权转移登记。被告受理申请后，依据《房屋登记办法》第十八条、第三十三条之规定，查验了交易双方的身份证明、该房屋产权情况、证明材料以及房屋买卖契约等转移登记申请材料，并对需进一步明确的其他有关事项询问了第三人于川。2009年8月4日，被告给于川发放了滨州市房权证中区字第20090800**号《房屋所有权证》。发放此房产证之前，滨州河务局分别与于川和崔新芹签订房地产买卖契约。原告崔新芹不服涉案《房屋所有权证》的发放行为，诉至法院，要求撤销被告作出的具体行政行为。原审法院认为，（一）关于原告崔新芹是否具有原告主体资格问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，被告滨州市房管局于2009年8月4日给于川发放滨州市房权证中区字第20090800**号《房屋所有权证》。发放此房产证之前，滨州河务局分别与于川和崔新芹签订房地产买卖契约。因此，被告滨州市房管局所作的房屋所有权转移登记行为与原告崔新芹有法律上的利害关系，原告崔新芹依法具有提起本案行政诉讼的主体资格。（二）被告滨州市房管局所作的房屋所有权转移登记是否合法问题。从被告所举证据来看，申请人向滨州市房管局提交了初始登记申请表、房屋所有权初始登记询问表、转移登记申请表、转移登记询问表、滨州河务局出具的授权书、房屋所有权证、房地产买卖契约，被告收取的登记材料符合《房屋登记办法》第三十三条第一款的规定。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”《房屋登记办法》第九十二条第一款规定：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。”由此可见，登记机关在房屋登记时不对申请材料的真实性、合法性进行审查，只对其作形式审查，即审查法律、法规规定应提供的登记材料是否完备、齐全以及是否符合其他法定形式要件。原告崔新芹称已按照购房协议履行了约定义务，应当为涉案房产的合法产权人，与滨州市房管局依照申请办理房屋所有权转移登记是不同的法律关系，应通过其他法律途径解决。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，原审判决：驳回原告崔新芹要求撤销被告滨州市房地产管理局2009年8月4日发放给第三人于川的滨州市房权证中区字第20090800**号《房屋所有权证》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告崔新芹承担。原审原告崔新芹不服一审判决上诉称，（一）原审判决将上诉人提交的全部证据认定为“原告与第三人滨州河务局之间的房屋买卖行为，属民事争议范围，不予确认”，属于认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据可证实上诉人为涉案房产的合法买受人，第三人于川不具有购房资格，还可以证实被上诉人为第三人办理初始登记和转移登记之前，涉案房屋抵押登记的事实。被上诉人在涉案房屋载有他项权利的情况下为于川办理房产证的行为违法。上诉人证据能够证实，滨州河务局已将建设单位变更为恒泰公司，其不可能也无权以自己名义为涉案房屋办理初始登记和转移登记。并且滨州河务局对于将房产登记在于川名下并不知情，该具体行政行为依法应予撤销。（二）被上诉人在办理涉案房产的初始登记和转移登记时违反法定程序，未尽到严格审查义务。1.被上诉人为滨州河务局错误办理了涉案房屋的初始登记。2.转移登记材料中缺少对滨州河务局的转移登记询问表，于川未到现场接受询问，转移登记申请表中未体现滨州河务局的委托代理人身份，欠缺于川购买涉案房屋的原始购房合同和购房发票。3.于文清作为于川的姑母，同时作为卖方（滨州河务局）和买方（于川）的代理人，代办了所有权转移登记的全过程，这种代理行为明显违反法律规定。于文清正是利用被上诉人审查的疏忽，将上诉人的房屋错误地登记在于川名下。（三）原审判决对《房屋登记办法》部分法条存在片面理解和错误适用。原审判决适用《房屋登记办法》第十一条和九十二条的规定，认为登记机关在房屋登记时只作形式审查，属于法律理解错误。上述规定只是明确了申请人的诚信义务，以及违反诚信义务时的责任承担，并不能得出登记机关“不对申请登记材料的真实性、合法性进行审查”的结论。我国不动产物权登记采用的是实质审查，而非形式审查，登记机关在审查过程中，可询问登记申请人，必要时还应当进行实地查看，登记机关因登记错误造成他人损害的应承担赔偿责任。请求：1.撤销（2011）博行重初字第1号行政判决，改判为支持上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人滨州市房管局答辩称，（一）原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予维持。答辩人为原审第三人于川发放滨州市房权证中区字第20090800**号《房屋所有权证》的具体行政行为证据确凿、适用法律法规正确、符合法定程序。上诉人崔新芹从未向答辩人提出过有关该房屋的所有权登记申请，崔新芹与第三人滨州河务局是否签订购房协议，崔新芹是否是该房屋的真正权利人，答辩人作为房屋登记机构无权主动调查，无此法定义务。（二）上诉人崔新芹之上诉理由无任何事实及法律依据，依法应驳回其上诉。首先，原审判决将上诉人提交的证据认定为“原告与第三人滨州河务局之间的房屋买卖行为，属民事争议范围”并无不当，谈不上认定事实不清。其次，答辩人的具体行政行为不存在可撤销的情形，上诉人主张答辩人违反法定程序、未尽到严格审查义务均无任何事实及法律依据。再次，依据《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律、规章之规定，登记机关在房屋登记时的审查是形式审查而非实质审查。请求驳回上诉人的上诉。原审第三人于川口头陈述称，（一）第三人与上诉人之间属于顶名购房的关系，第三人才是真正意义上的房屋购买人，上诉人在该民事关系中仅仅是提供了购房名额，无权要求住房和登记。且涉案房屋已交付第三人使用多年，原审判决不应认定上诉人的原告主体资格。（二）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，明确了此类案件的处理原则是先民事后行政，在民事案件没有处理前应中止诉讼或驳回起诉，第三人认可原审的判决结果。请求维持一审判决。原审第三人滨州河务局未出庭应诉，亦未提供书面答辩意见。当事人在一审中提交的证据随卷移送至本院。二审开庭时，上诉人崔新芹将一审中提交的滨州河务局的证明、黄河园职工住宅房产证发放表、西区住宅楼估价表，加盖了滨州河务局的印章后重新提交，证明崔新芹为涉案房屋的购买人，在滨州河务局的购房户中，没有于川的信息。上述证据在一审中作为8、3、9号证据提交，均未被确认为有效证据。对这三份证据，被上诉人滨州市房管局认为滨州河务局无权出具房屋所有权证明，房主证明与滨州河务局申请办理房屋登记时提交的相关材料存在矛盾，其余证据属于滨州河务局内部管理事项，被上诉人并不知情，也不属于办理登记时所审核的事项。原审第三人于川认为该证据进一步印证了于川与上诉人顶名购房的事实，所以在滨州河务局的内部文件中，该房属于上诉人，但实际上是于川的，不一致时应以办理房屋登记时的材料为准。上诉人崔新芹向本院申请调取下列证据：1.2013年3月5日、6日山东黄河河务局调查组关于涉案房屋房产证办理的专项调查结论；2.滨州河务局提交的崔新芹购买涉案房屋，办理抵押权登记、注销手续及办理房产证的相关原始资料；3.山东恒泰工程集团有限公司与崔新芹签订的《房地产买卖契约》及办理房产证的相关原始材料；4.第三人于川在滨州黄河河务局是否有购房及办理房产证的相关原始材料；5.滨州河务局从未授权于文清为涉案房屋办理初始登记及房屋转移登记的相关情况。对于上诉人崔新芹在二审中再次提交的三份证据，其中滨州河务局出具的涉案房屋房主为崔新芹的证明，出证的时间是2010年10月27日，此时滨州市房管局已为于川颁发了房产证，原一审（2010）博行初字第3号行政诉讼也正在审理中，滨州河务局出具的房屋所有权证明不具有法律效力。另两份系崔新芹与于川之间民事争议的证据，也不属于房屋登记机构在办理登记时必须要审查的内容。一审均未确认为有效证据，二审同意一审的认证意见。对于上诉人崔新芹申请本院调取的证据，有些与本案无关联性，有些仅为证明崔新芹与于川之间民事争议的证据。申请调取的第1、2项内容在一审中未提出申请，其余的内容在一审未获准许，本院同样不予准许。二审认可一审确认的事实，另确认，涉案房屋原审第三人于川自2007年已开始入住至今。本院认为，被上诉人滨州市房管局在办理涉案房屋所有权转移登记时，审核了申请人提交的转移登记申请表、申请人身份证明、滨州河务局的初始登记权属证书、滨州河务局与于川签订的房地产买卖契约，并就转移登记事项询问了申请人，已尽到了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十二条和《房屋登记办法》第三十三条规定的房屋所有权转移登记审查职责。虽然一审判决认为登记机关的审查职责是形式审查不符合法律规定的精神，但不影响其认为被上诉人已尽到了法定审查职责的结果正确。至于上诉人崔新芹称其与滨州河务局之间也存在房屋买卖关系，应为房屋的真正产权人，因崔新芹与滨州河务局并未向滨州市房管局提出房屋所有权转移登记申请，被上诉人无法获知该房屋存在权属争议，也对此无审查义务。至于上诉人崔新芹称涉案房屋已办理抵押登记，滨州市房管局在房屋载有他项权利的情形下办理转移登记违法的主张。经审查该抵押材料，这是上诉人崔新芹在办理银行按揭贷款时所做的抵押，房屋登记机构在抵押合同上盖章确认，抵押合同签订时，涉案房屋尚未办理初始登记。这不同于房屋所有权已登记后的抵押，对这种抵押，房屋登记机构需要将抵押事项记载于房屋登记簿，从而在后续权利变动时必须要予以审查，也不属于《物权法》规定的预告登记，构成对后续权利处分的障碍。对于仅仅在抵押合同上盖章确认抵押登记，不属于登记机构在所有权转移登记时必须要审查的内容。至于上诉人崔新芹称涉案房屋的初始登记错误，因本案的诉讼标的是滨州河务局与于川之间的转移登记行为，对初始登记，当事人并未起诉，不属于本案的审查范围。综上，被上诉人滨州市房管局在办理涉案房屋所有权转移登记时，基本尽到了法律规定的审查职责，其存在的程序瑕疵不影响整个登记行为的合法性。一审判决驳回原告的诉讼请求并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔新芹承担。本判决为终审判决。审 判 长 李景春审 判 员 牛淑华代理审判员 王 杰二〇一三年七月二十五日书 记 员 吕庆艳 来自：