（2013）渝一中法民终字第02300号
裁判日期: 2013-07-24
公开日期: 2015-12-26
案件名称
尹飞与李界糖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹飞,李界糖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第02300号上诉人（原审原告）：尹飞，住安徽省巢湖市居巢区。委托代理人：马平原，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李界糖，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：罗某，重庆特殊钢厂退休职工，系李界糖之婿。上诉人尹飞与被上诉人李界糖房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年4月7日作出（2013）沙法民初字第02118号民事判决，尹飞不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月26日对本案进行了审理。尹飞及其委托代理人马平原、李界糖及其委托代理人罗某均到庭参加了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：位于重庆市沙坪坝光荣坡315号房屋系李界糖所有，该房屋建筑面积为62.87平方米。2011年9月16日，尹飞（乙方）与李界糖（甲方）签订房屋买卖协议，约定将李界糖所有的位于沙坪坝区光荣坡315号自有房屋出售给乙方，房地产权证号为1××号房地证2006字第000592号，房屋价款为150000元，双方约定在签订本合同时，李界糖将配合尹飞办理该房屋出售（或办理拆迁事项）委托公证书、在房屋权属登记中心办理该房屋抵押等手续，尹飞同时支付购房首付款120000元，李界糖同时将该房屋产权证原件、户口、身份证、单身证明及该房屋有关的一切资料交给乙方；李界糖须在2011年9月16日将该房屋交付给尹飞，尹飞同时支付剩余30000元。李界糖交房迟延一个月，须支付给尹飞违约金人民币9600元，如李界糖在2011年12月15日前还未交出房屋给尹飞，尹飞有权申请沙坪坝区法院裁决，并申请强制执行。如李界糖未按时交房给乙方，并在每月16日前按时支付违约金，尹飞同意将交房时间延迟至2012年2月15日前。如李界糖在2012年2月15日前能够全额支付违约金并退还全部购房首付款，双方可以解除本《房屋买卖协议》，尹飞同时退还该房相关资料给李界糖。合同还就付款方式、纠纷解决办法做了约定。同日，李界糖向尹飞出具收据，注明收到尹飞的沙坪坝区光荣坡315号房屋首付款120000元，罗某作为见证人在收条上签字，当日李界糖实际收到110000元，剩余10000元，尹飞于2011年9月19日通过中国银行转账给罗某。2011年9月16日，出借方尹飞（甲方）向贷款方李界糖（乙方）出借150000元，李界糖将涉案房屋作为抵押物进行担保，借款期限自2011年9月16日起至2012年2月16日止，并签订了重庆市房地产抵押合同，办理了抵押登记。同日双方在重庆市沙坪坝区公证处办理公证，在公证员面前签订借款协议，要求赋予该协议强制执行效力，重庆市沙坪坝区公证处出具（2011）渝沙证字第9342号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予借款协议强制执行效力。同日，尹飞在中国银行存入70000元，凑足150000元，将其转入李界糖的账户。李界糖将收到的150000元，取现60000元，转账给罗某90000元。之后，尹飞申请一审法院执行借款150000元以及相应利息，执行过程中，法院对涉案房屋进行了评估拍卖，但是流拍，后李界糖向尹飞返还了120000元，剩余的款项分别从罗某、李界糖的退休工资中按月扣取。审理中，尹飞陈述是在2011年9月16日前两天罗某在重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心咨询借款时认识的，而与李界糖是通过罗某认识的。其买李界糖房屋的目的是为了获取差价，该房屋办理抵押是因为借款没有抵押物，临时决定将涉案房屋作为抵押，由于对李界糖的信任，所以总共支付给李界糖的金额超过了该房屋的价值。另尹飞还陈述，其110000元的购房款是通过现金支付。一审尹飞诉称：2011年9月16日，尹飞与李界糖就李界糖所有的位于重庆市沙坪坝区光荣坡315号房屋签订《房屋买卖协议》，合同约定：房屋成交价为150000元，在签订协议时，尹飞支付李界糖购房首付款120000元，李界糖在2011年9月16日将房屋交付给尹飞，同时将房屋中的户口迁出，尹飞同时支付剩余30000尾款。合同同时约定，如李界糖迟延交房，需按月向尹飞支付违约金9600元，如李界糖在2011年12月15日前未交房，尹飞有权向沙坪坝区人民法院提起诉讼。合同签订后，尹飞按约向李界糖支付120000元首付款，在签订合同的同时，李界糖、罗某表示资金太少周转不开，还需借点款，并许诺以银行同期贷款利息的四倍支付利息，同时承诺3个月内归还，为了稳妥，尹飞要求把已经买卖的房屋暂时作借款的抵押物，抵押给尹飞。若李界糖能够还清所有的借款和利息，退还尹飞的首付款和支付违约金，可以不履行《房屋买卖协议》。尹飞又借款150000元给李界糖。到了约定的还款日期，李界糖一直拒绝归还借款，也不交付房屋，为了维护尹飞的合法权益，特诉至法院，请求判决李界糖继续履行房屋买卖协议，协助尹飞办理房屋产权过户登记，诉讼费用由李界糖承担。一审李界糖辩称：尹飞与李界糖之间确实签订了房屋买卖协议，但是是废弃的，当时是罗某为了向尹飞借钱，由李界糖拿自己的房产证作抵押担保，尹飞为了资金安全，与李界糖签订了这份房屋买卖协议，之后又去公证处公证，公证人员提议做一份借款协议，就将房屋买卖协议中的定价150000元做成借款150000元来公证。由尹飞、李界糖及罗某三方签字，为了取得公证文书，李界糖配合尹飞在中国银行作了一个150000元转账凭据，尹飞拿着转账凭据去公证处领取了正式的公证书，尹飞所称的李界糖出据的120000元收条与公证处借款协议的150000元实际是同一笔钱，尹飞后来依据公证债权文书申请执行借款，并申请对李界糖的沙坪坝区光荣坡315号房屋进行评估和拍卖，现李界糖已经归还了尹飞的借款，尾款还在执行中，不同意将房屋过户给尹飞。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。尹飞虽提供了其与李界糖签订房屋买卖协议、购房款收据等证据支持其诉讼请求，但结合双方签订的房屋买卖协议，购房款收据、以及双方的借款合同履行情况，其陈述内容与常理相悖。该房屋买卖协议约定，在签订合同的当天尹飞仅支付120000元首付款，却约定李界糖将房屋交付给尹飞，同时结清水电气等相关费用，且将该房屋中的户口同时迁出，尹飞同时支付剩余30000元；双方不约定办理房屋买卖手续，却约定办理房屋抵押手续。该协议从内容上看明显与日常房屋交易习惯不符。且在迟延交房的违约金约定中，需按月支付迟延交房违约金9600元，对一个作价只有150000元的房屋来说，其约定的违约金明显过高。对于尹飞提交的购房款收据，尹飞陈述其当日向李界糖支付260000元（包括现金110000元），却未举证证明相应资金来源，且在签订房屋买卖协议的当天，尹飞与李界糖之间还存在以转账方式进行的另一笔150000的借款的交易行为，并在涉案房屋上进行了抵押登记。在申请执行公证债权文书的过程中，该房屋被进行了评估拍卖，对于已经签订了房屋买卖协议，且已经支付了80%房款的购房者来说，再在这套即将属于自己的房屋上办理抵押甚至想通过拍卖以实现其150000元借款的债权，尹飞的做法与日常生活交易习惯明显不符。综上，尹飞未能举证证明房屋买卖协议的真实性，且房屋买卖交易行为疑点较多，无法排除购房款与借款是同一笔款的可能性。故对尹飞要求判令李界糖协助其办理重庆市沙坪坝区光荣坡315号房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告尹飞的诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元，由原告尹飞负担。尹飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判李界糖交付房屋并办理房屋过户手续，或发回重审；二审诉讼费用由李界糖承担。主要事实和理由：1、尹飞采用的二手房交易规则，并非与常理相悖；尹飞是二手房串串，常用全款购买便宜房；委托公证是为避免二次过户，节省交易成本；约定抵押是因该房偏远，愿长期持有，又为防止一房数卖，减少交易风险；订买房合同当天，李界糖要多借15万元并给银行四倍利息，以尹飞已购买房屋作抵押，实际交房延后三个月，故约定违约金9600元／月。2、尹飞已举示李界糖书写的12万元收条，非巨款，一审法院未要求提供资金来源证明；见证人罗某系李界糖女婿，是维护李界糖利益情况下书写的；借款抵押是保护交易安全和担保的双重作用；15万元借款是银行转账，并有附有强制执行效力的公证书为证；同一天两个法律关系行为，法律并不禁止，是正常行为。3、在将27万元借给李界糖后，每月都催要违约金，房屋因拆迁被冻结，不能过户，才知抵押和过户只能实现一个权利，才觉得中了圈套，尹飞才选择申请执行公证债权文书。4、房屋买卖交易疑点是因尹飞与李界糖并非直接的交易方式，本案是基于各种特殊情况导致不符合日常房屋交易习惯的交易。李界糖辩称：尹飞是买房串串，在买房短时间内就签订了三份协议，实际是罗某急用钱借款，尹飞实际付款只有12万元，但协议金额远超出实际付款，尹飞在借款时还预先收回3万元的利息，所以收条只写12万元。写收条时12万元没有完全付清，差额1万元还是后来补足的。二审中，尹飞提交了委托公证书20份、银行交易明细21页、房屋评估报告和房交所证明各1份，拟证明尹飞从事房屋买卖交易与本案交易方式一致，其账户月交易额在50万元以上，有支付涉案27万元的实力，本案房屋不属拆迁范围，其拍卖评估价为18万元。李界糖质证表示，房屋评估报告和房交所证明的真实性无异议；委托公证书和银行交易明细与本案无关，不认可尹飞的证明目的。本院认为，该证据均有原件，对证据真实性予以采信，但证明目的，本院结合其他证据及查明的事实予以综合评判。二审查明：尹飞提供的多家银行交易显示，2011年9月14日尹飞在建设银行取现金6万元，在工商银行存款6万元；2011年9月15日尹飞在建设银行取现金2.97万元，在中国银行现金存款4.885万元和3万元；2011年9月16日尹飞在工商银行先取款5万元、又存款5.4万元、再取款12.4万元。2011年9月16日李界糖向尹飞出具收条写明“今收到尹飞购沙坪坝区光荣坡315号房屋的首付款人民币壹拾贰万元整（120000）”，李界糖签名并盖手印，罗某作为见证人在收条上签名并盖手印。2011年9月16日双方银行交易显示，尹飞在其中国银行账户存入7万元，凑足15万元，并通过银行转款入李界糖当日在中国银行新开的账户上；当日李界糖将收到的15万元，取现6万元，转账给罗某9万元。用该银行转账15万元凭据，同日，双方在公证机关做了借款15万元并具有强制执行效力的公证债权文书。尹飞和李界糖未按《房屋买卖协议》的约定办理房屋出售（可办拆迁事项）委托公证书，也未按约移交房屋。房屋抵押登记是办理的借款抵押登记，所附借款合同与公证书借款合同不一致，借款金额均为15万元，但无借款利息约定。尹飞于2011年9月19日通过中国银行转账给罗某1万元。借款案执行过程中，一审法院对涉案房屋进行了评估拍卖，评估价为18.92万元。李界糖庭审中称，2011年9月16日当天通过罗某与尹飞认识，当天收到尹飞部分现金和银行转款总共11万元，取现的款给了尹飞4万元，2万元给了罗某，当时借款15万元就扣了3万元利息，故李界糖向尹飞出的12万元收条，差1万元尹飞出有欠条，过后尹飞才又转账1万元给罗某；房屋买卖合同的违约金9600元／月就是借款12万元的利息按每月利率8分计。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方争议的焦点是，2011年9月16日尹飞与李界糖是否真实存在房屋买卖和借款两个法律关系，尹飞是否实际履行了房屋买卖和借款两个协议的付款义务，李界糖应否履行房屋买卖协议的过户义务。首先，房屋买卖协议约定，房屋成交价15万元，李界糖每月16日前按时支付违约金，尹飞同意将交房时间延迟至2012年2月15日前；如李界糖在2012年2月15日前能够全额支付违约金并退还全部购房首付款，双方可以解除房屋买卖协议。同一天，尹飞与李界糖办理公证借款15万元，借款期限自2011年9月16日起至2012年2月16日止。尹飞和李界糖未按《房屋买卖协议》的约定办理房屋出售（可办拆迁事项）委托公证书，也未按约移交房屋。房屋抵押登记是办理的借款抵押登记，所附借款合同与公证书借款合同不一致，借款金额均为15万元，但无借款利息约定。因此，买卖房屋价格与借款金额一致为15万元，约定解除买卖协议时间与借款到期时间一致，该房屋买卖协议符合名为买卖协议，实为借款协议特征。再者，双方陈述认识仅一、两天，属临时认识。在2011年9月16日同一天，尹飞将自己已出资80%购买评估价值为18.92万元的房屋，又将其作为李界糖向自己借款的抵押，抵押给自己，不符合常理，也明显与临时认识的交易当事人保护其交易安全不符。故尹飞主张与李界糖在2011年9月16日存在房屋买卖关系，证据不足，本院不予支持；相应主张同一天存在房屋买卖和借款两个法律关系，本院也不予支持。其次，尹飞称在2011年9月16日前两天通过罗某认识李界糖，在此两天，尹飞提供的多个银行交易明细表明，2011年9月14日尹飞在建设银行取现金6万元，在工商银行存款6万元；2011年9月15日在建设银行取现金2.97万元，当天又在中国银行现金存款4.885万元和3万元。2011年9月16日尹飞在工商银行先取款5万元、又存款5.4万元、再取款12.4万元；在中国银行现金存款7万元，后又转账15万元至李界糖账户。尹飞的取款金额与存款金额相当，不能排除系账户间转款，也不能据此证明在2011年9月16日向李界糖支付了11万元现金和15万元借款的银行转款。李界糖出具的收条未注明系现金还是银行转账，同一天又有银行转款凭据，相应借款却无收条，无法区分，故尹飞主张收条的款与银行转款是两笔款项的支付并实际履行了房屋买卖和借款两个协议，证据不足，本院不予支持。第三，据以上的分析，尹飞未能证明房屋买卖协议的真实性，无法排除购房款与借款是同一笔款的可能，故对尹飞要求判令李界糖协助其办理重庆市沙坪坝区光荣坡315号房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。尹飞称其系二手房交易的串串，非直接的交易方式，本案是基于各种特殊情况导致不符合日常房屋交易习惯的交易，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，尹飞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由尹飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立新审 判 员 邓 山代理审判员 张 薇二〇一三年七月二十四日书 记 员 江 波 来自