（2013）宜民终字第726号
裁判日期: 2013-07-24
公开日期: 2014-12-02
案件名称
唐玉平、廖茂清与甘炎生、罗尧明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐玉平,廖茂清,甘炎生,罗尧明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宜民终字第726号上诉人（原审原告）：唐玉平，男。上诉人（原审原告）：廖茂清，女。二上诉人委托代理人：邓仕兵，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘炎生，男。被上诉人（原审被告）：罗尧明，女。二被上诉人委托代理人：陈有木，四川戎星律师事务所律师。上诉人唐玉平、廖茂清因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2012年9月19日，甘炎生、罗尧明与唐玉平、廖茂清签订《购房指标转让协议》，约定甘炎生、罗尧明将其在宜宾片区监狱民警职工生活基地个人享有的购房指标转让给唐玉平、廖茂清，该合同载明所转让的房屋系有限产权，五年后可上市交易，在按届时同等地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。合同还约定：所转让的房屋的住房性质为经济适用房；住房面积为70㎡-85㎡；购房指标转让费13000元；甘炎生、罗尧明一旦将购房指标转让唐玉平、廖茂清后，甘炎生、罗尧明不得以任何借口收回指标，否则将按唐玉平、廖茂清已付款总额（含购房费、指标转让费、房屋装修费及其他费用）的三倍赔偿唐玉平、廖茂清。协议签订当天，唐玉平、廖茂清向甘炎生、罗尧明支付转让费13000元，其后，唐玉平、廖茂清向甘炎生、罗尧明支付购房款25000元。2013年3月唐玉平、廖茂清以“甘炎生、罗尧明反悔违约，拒不履行协议”为由向原审法院起诉，请求判决甘炎生、罗尧明返还房屋转让费38000元并赔偿违约金114000元。原审庭审中，双方对所签《购房指标转让协议》系无效协议不持异议。唐玉平、廖茂清在诉状上和庭审中均明确其要求甘炎生、罗尧明赔偿的114000元为违约金。原审法院认为：《中华人民共和合同法》第五十二条第（四）项规定：损害社会公共利益，合同无效；第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第十四条规定：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。该解释对合同无效作了进一步的限制性规定，认为只有违反效力性规范的才能确认合同无效。而通常情形下，效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。本案中，原被告签订的《购房指标转让协议》中所涉房屋属经济适用房。在我国，经济适用房制度设计的初衷就是为了解决低收入家庭的住房困难问题。从2007年原建设部、国土资源部等七部门颁布的《经济适用房管理办法》可以看出，经济适用房是保障性质的政策性住房，国家从各个方面对经济适用房建设给予优惠和支持，购房者私自转让，将严重扰乱经济适用房的管理秩序，损害社会公共利益，同时也侵害了其他低收入家庭的合法权益。为此，国务院国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条明确规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。该规定虽未明确规定违反该规定将导致合同无效，但鉴于转让经济适用房会损害国家利益和社会公共利益，故该规定应属应属效力性强制规范。原被告之间转让经济适用房的行为因损害社会公共利益，其所签《购房指标转让协议》符合《中华人民共和合同法》第五十二条第（四）、第（五）项关于合同无效的规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案原告向被告支付了转让费13000元及购房款25000元，共计38000元，此款被告应予返还原告。对于原告主张被告支付违约金114000元，因双方对违约金的支付问题并无约定，且双方所签协议系无效协议，故原告该请求于法无据，本院不予支持。判决：一、被告甘炎生、罗尧明返还原告唐玉平、廖茂清房屋转让费、购房款共计38000元，限本判决生效之日起7日内付清；二、驳回原告唐玉平、廖茂清的其他诉讼请求。案件受理费3340元，减半收取1670元，由原告唐玉平、廖茂清负担1254元，被告甘炎生、罗尧明负担416元。宣判后，唐玉平、廖茂清不服，向本院提起上诉称：一、原判回避了二被上诉人的错误致使上诉人受到损失属认定事实不清；二、原判未适用合同法第五十八条的规定判决被上诉人赔偿上诉人损失属适用法律错误，请求二审法院撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿上诉人损失114000元。被上诉人甘炎生、罗尧明答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，本案中双方当事人签订的《购房指标转让协议》因违反国家对经济适用房转让的相关规定属无效合同，双方当事人对合同无效也不持异议。甘炎生、罗尧明基于无效合同取得的38000元应当依法退还唐玉平、廖茂清。唐玉平、廖茂清上诉称甘炎生、罗尧明应当按照合同约定按已付款的三倍金额支付违约金114000元，但因合同系无效合同，双方对违约金的约定也无效，故唐玉平、廖茂清的这一请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2580元，由上诉人唐玉平、廖茂清负担。本判决为终审判决。审判长 陈淑玉审判员 张雪萍审判员 张先海二〇一三年七月二十四日书记员 宋明明 关注公众号“”