（2013）鼓民初字第781号
裁判日期: 2013-07-22
公开日期: 2015-02-28
案件名称
原告黄向红与被告南京凯丽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄向红,南京凯丽商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第781号原告：黄向红，女，1968年9月5日生，汉族。被告：南京凯丽商业管理有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区湖北路**号。法定代表人：王某乙，董事长。委托代理人：陈辉、王波，江苏苏砝律师事务所律师。原告黄向红与被告南京凯丽商业管理有限公司（以下简称凯丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄向红、被告凯丽公司的委托代理人陈辉、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄向红诉称：2011年12月10日原告与被告签订《南京凯丽服饰港商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告的位于南京市商铺，期限为2011年12月8日至2013年2月28日。同年12月8日原告支付被告租金15000元、保证金5000元。2012年2月3日南京市鼓楼区公安消防大队出具《公安处罚决定书》，责令被告停止位于南京市鼓楼区湖北路68号负一层的商场营业，因此被告提供的设施不符合消防安全要求。而且被告也没有取得上述商场营业执照，造成原告无法正常营业。因此被告构成根本违约，侵害原告的合法权益。故请求法院依法判决原、被告解除合同；判令被告返还租金、保证金20000元；判令被告支付违约金4500元（年租金的30%）；被告承担诉讼费用。被告凯丽公司辩称：原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告未经被告同意，无正当理由擅自关门歇业至今，其行为违反合同第七条第五项的约定，被告多次向原告发出书面警告及整改通知，原告视而不见，给商场和其他正常经营的业主造成极其恶劣的影响。因此对于原告缴纳的租金、保证金等费用，被告不予退还。被告在商场营业期间内已取得合法有效的消防验收合格证，原告因此主张被告根本违约，无事实和法律依据。综上，原告的过激行为已经构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年3月26日南京某公司（出租方，该场所的所有权人）与南京某旅店公司（承租方，法定代表人王某甲）、王某乙（担保方）签订房屋租赁合同，出租方将房屋出租给承租方。后南京某旅店公司的关联公司被告凯丽公司对天狮百盛地下层房屋进行管理，以“凯丽服饰港”名义经营并对外出租。2011年12月8日原、被告签订《商铺租赁合同》及附件，约定由原告黄向红（乙方）租赁被告凯丽公司（甲方）管理的南京市湖北路68号负一层88号、130号商铺，期限为2011年12月8日至2013年2月28日。双方约定：租金，甲方出租给乙方商铺及设施使用费，乙方在签订合同时，按年度一次性向甲方交纳。保证金，为确保本合同的全面履行，签订本合同时，乙方须向甲方交纳保证金5000元；乙方有违反甲方指定的管理制度且拒不接受甲方处理的等情况的，甲方有权从乙方保证金内先行支付相应的金额，保证金不足的部分，乙方须在处罚之日起三日内向甲方补齐，否则按乙方违约处理；乙方有违约行为等，甲方所收乙方保证金不予退还；乙方未出现违反本合同第五条第二项规定的，并从本合同终止之日起满六个月内未出现出售商品投诉或其他遗留问题的，甲方将保证金凭收据无息退还乙方。乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早退，未经同意不得随意停业营业，擅自停业关门处以200元／天的罚处（保证金中扣除）。在合同有效期内，甲方非不可抗力因素或乙方违约，未经乙方同意，甲方单方要求提前终止合同，甲方须承担违约金，违约金的数额为乙方月租金的三倍和乙方合同总额违约罚金，同时退还乙方已交纳的物业费、广告费保证金。本合同相关通知须书面签收或挂号信、特快专递方式寄出；一方有证据证明该通知已按本合同载明的通讯地址寄出的，则经过合理的邮递期限后视为合同他方收到该通知；通讯地址的变更需以书面形式通知合同他方，否则不产生变更效力。双方的合同签订后，原告于2011年12月8日向被告支付8个月租金15000元（包含2个月的免租期，实际为6个月的租金），保证金5000元。2012年2月18日被告告知原告等经营者，2月29日前为免租期；2012年4月30日被告又告知原告等经营者，免租期为5月31日至8月31日。2011年12月30日南京市工商行政管理局鼓楼分局向原告颁发个体工商户营业执照，经营地点为南京市湖北路68号负一层88号。2012年9月1日“凯丽服饰港”正式营业。另查明：2003年4月7日南京市公安消防局作出《关于天狮百货商厦消防验收合格的意见》，认为天狮百盛商厦（地上5层，地下2层、总建筑面积18000平方米）工程建设基本符合原设计和消防审核意见的要求，消防验收合格；2011年1月17日中国人民武装警察部队南京市消防支队防火处，在上述意见书尾部盖章，并注明“经检查合格”。2012年11月15日被告取得企业法人营业执照，一般经营项目为“商业企业管理服务，场地租赁，物业管理”。2012年2月因被告作为商场经营者未经消防安全检查擅自投入营业，南京市鼓楼区公安消防大队对被告作出行政处罚决定书，责令被告停止位于南京市鼓楼区湖北路68号负一层的商场营业，并处罚款30000元。2012年10月25日，凯丽服饰港部分经营业主代表与凯丽公司在南京市鼓楼区公安分局湖南路派出所就消防安全问题等进行调解，未达成一致意见。2012年11月26日，被告取得所在经营场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年3月被告经营的“凯丽服饰港”不再营业。被告凯丽公司于2013年2月提起反诉，未在规定时间内缴纳反诉费用。庭审中，原告黄向红称，因怕失火，于2012年10月18日停止营业，后撤走货物。被告凯丽公司认为，是2012年10月18日停止营业的，但此后陆陆续续有营业；双方的合同租赁期限于2013年2月28日到期，所以被告让原告清理货物。同时被告提供《书面警告、罚款通知》及EMS信件存单，证明被告以邮寄等方式要求原告开门营业。原告认为收到过EMS信件两次。上述事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同、公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、收据、EMS国内特快专递邮件详情单等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，原告黄向红与被告凯丽公司签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，并未违反相关的法律法规的规定，合法有效。合同签订后，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。南京市公安消防局2003年4月7日作出的《关于天狮百货商厦消防验收合格的意见》，可以看出天狮百货商厦（包括被告经营的场所）在当时符合设计和消防审核意见的要求，消防验收合格，并没有违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用的强制性规定。后来被告经营“凯丽服饰港”即天狮百货商厦地下2层是对该场所一种变更，其消防工程需要进一步完善、整改，并需要消防部门验收。被告未经消防安全检查擅自投入营业，被消防部门处罚，由此导致原告认为被告没有通过消防验收，致其无法正常营业，要求解除合同。原告在进场前对该场地的状况等应该是了解的，而且双方的租赁合同中并没有约定涉及到消防未经验收合格可以导致合同的解除。现原告提供的证据不足以证明该场所的消防安全问题影响其正常营业，进而无法实现合同的目的。而且被告后来也取得了消防安全检查合格证。所以该场所的消防安全问题并没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，而导致原、被告之间租赁合同的解除，因此原告无权单方以此为由解除合同，被告也不应该为此承担违约责任。原、被告约定的租赁期限为2011年12月8日至2013年2月28日（已经支付租金15000元）；2012年2月29日前均为免租期，2012年5月1日至8月31日为免租期，非免租期约8个月，因此原告应缴纳租金为8个月，而原告实际缴租金是6个月。原、被告签订的合同于2013年2月28日到期，双方也没有续签合同。凯丽服饰港的消防安全问题并没有导致原告无法实现合同的目的，因此原告自2012年10月便不在“凯丽服饰港”经营，是对其经营权的处分，不必然导致租金的返还。原告要求被告返还租金的请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告提供的营业执照载明经营项目是“商业企业管理服务，场地租赁，物业管理”，因此被告具有商场的经营资格。而且原告也在该场所取得了个体工商户营业执照，可证明原告可以在此经营。因此原告以此来主张解除合同，并要求被告承担违约责任的理由亦不成立。原告与被告签订的商铺租赁合同，是格式合同，该合同中的条款约定“乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早退，未经同意不得随意停业营业，擅自停业关门处以200元／天的罚处（保证金中扣除）”，并约定“擅自停业的，甲方可以解除合同，乙方已交付的租金、保证金等费用不予退还”，上述约定是对合同平等主体的另一方原告相关权利的限制、剥夺，加重原告的责任，排除原告的权利。原告作为承租方，向被告支付租金后，可以根据自己的意愿行使经营权，经营商铺，被告利用租赁合同中的格式条款对原告的权利进行限制、排除是无效的。因此被告主张原告停业构成违约，进而主张原告已交付保证金不应退还的抗辩理由是不成立的。对于原告要求被告退还保证金的请求，本院予以支持。被告提起反诉后，未在规定的期限内交纳反诉费用，应按撤诉处理。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告南京凯丽商业管理有限公司于本判决生效起十日内返还原告黄向红保证金5000元。二、驳回原告黄向红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告黄向红负担220元，被告南京凯丽商业管理有限公司负担200元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为03×××76）代理审判员 周力文人民陪审员 常永明人民陪审员 董 彬二〇一三年七月二十二日见习书记员 庄 妮 微信公众号“”