（2013）浔民初字第1638号
裁判日期: 2013-07-02
公开日期: 2014-04-24
案件名称
原告蒋善飞与被告桂平市金晟物业服务有限公司、第三人桂平市金晟房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
桂平市人民法院
所属地区
桂平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋善飞,桂平市金晟物业服务有限公司,桂平市金晟房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第十三条第一款
全文
广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2013）浔民初字第1638号原告蒋善飞，男，1970年2月28日出生，汉族。被告桂平市金晟物业服务有限公司。法定代表人覃振松，该公司经理。委托代理人玉善华，桂平市金晟房地产开发有限公司员工。委托代理人梁汉荣，桂平市金晟物业服务有限公司员工。第三人桂平市金晟房地产开发有限公司。法定代表人覃炳炎，该公司董事长。委托代理人玉善华，桂平市金晟房地产开发有限公司员工。委托代理人梁汉荣，桂平市金晟物业服务有限公司员工。原告蒋善飞与被告桂平市金晟物业服务有限公司、第三人桂平市金晟房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法由审判员黄建武适用简易程序，于2013年6月27日公开开庭审理了本案。书记员邹志存担任记录。原告蒋善飞，被告桂平市金晟物业服务有限公司（以下称金晟物业公司）和第三人桂平市金晟房地产开发有限公司（以下称金晟房地产公司）的委托代理人玉善华、梁汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋善飞诉称，原告与第三人于2007年10月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发坐落于桂平市西山镇凤凰新区金凤凰商业中心金贵苑22幢第四单元D602号房屋一间。第三人的房屋在没有经过验收合格就于2008年5月10日将房屋交付给原告，原告与第三人因商品房买卖合同纠纷，经桂平市人民法院作出（2011）浔民初字第577号民事判决书，确认合法的交房时间是2011年5月19日。第三人为了达到其不按规范收取物业费、不按规范建垃圾收集点，不按规范埋设水管的目的，没有依法为金贵苑小区选聘前期物业服务企业，而是内设机构设立桂平市金晟物业服务有限公司，作为金贵苑小区的物业企业。第三人与被告签订物业服务合同对原告是没有约束力，被告是无权向原告收取物业费的。此外，由于第三人安装的水管用量不规范，导致水厂的供水压力不足，供水无法供上四楼以上的住户，在这样的情况下，被告增设加压设备，向四楼的住户收取加压电费。再者，被告未经原告同意，擅自收取不明费用1元。在原告向法院起诉之后，被告以原告不交物业管理费为由，强行停原告的生活用电，在原告向桂平市公安局110指挥中心报警后，没有得到解决的情况下，原告无奈交纳1440元的物业管理费给被告。原告认为，上述被告和第三人的行为已构成了对原告的侵权，请求法院依法判决：一、确认被告与第三人签订的《前期物业服务合同》对原告没有效力；二、确认被告无权向原告收取供水加压费；三、判决被告返还物业费1488元给原告；四、判决被告返还二次加压费1.65元给原告；五、判决被告返还不明收费1元给原告；由被告承担本案受理费。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、商品房买卖合同。证实原告与第三人签订的买卖商品房合同的事实；二、牡丹灵通卡帐户明细清单，证实被扣押电费金额；三、《金贵苑2013年4月电费表》，证实被告把物业费、二次加压费充当电费；四、通知，证实被告从银行扣取物业费、二次加压的通知；五、代收电费收据，证实被告收取二次加压费，是直接供水，城镇给水网水压满足直接供水要求；六、水压记录仪照片，证实小区对水管理埋设不合格；七、加压站照片，证实加压站是新建的；八、入户供水管照片，证实原设计只有一种统一性质的供水；九、22栋前道路照片，证实到路边线与建筑的距离不符合规范；十、电源箱照片，证实被告切断原告生活电源；十一、催缴物业费通知单，证实原告受胁迫；十二、发票，证实原告受胁迫缴纳了1440元物业费；十三、通话单，证实5月23日被断电后原告打110报警。被告金晟物业服务公司辩称，被告金晟物业公司是经工商登记设立的物业服务公司，2010年3月29日被告与第三人签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，合同的主要内容是：由被告负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所以，被告是具有对管理的小区履行管理义务，收取物业服务费。并且，被告收取的物业服务费，是经过桂平市房产管理所核定物业费的收费标准，按业主房屋建筑面积每平方米收取0.6元，但被告只是按每平方米收取0.5元的标准收取。被告收取原告的物业服务费是按照原告的房屋面积96平方米，每月48元，从2010年10月1日至2013年4月30日，31个月的物业费1488元。原告起诉请求，确认第三人与被告签订《金贵苑小区前期物业服务合同》没有法律效力，请求被告返还物业服务费1488元，是不符合法律的规定。对于第三人增设供水加压设备，是因为桂平市自来水厂供水到小区的压力不足，无法供上小区四楼以上的用户，为了解决小区内四楼以上的业主的用水，所以，向业主收取二次加压电费，原告是受益人，被告收取加压电费1.65元，并无不当。故此，请求法院驳回原告要求返还1.65元的诉讼请求。对于原告诉请被告返还的1元不明费用，是工商银行按照行业规定，收取代扣电费的手续费，如果原告对此认为是工商银行乱收费，应当向工商银行提出。综上所述，被告认为，被告作为金贵小区的物业管理企业，在履行对小区的物业服务中，并无乱收费的行为，原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：一、营业执照，证实被告经桂平市工商局登记，是依法设立的物业管理企业；二、《金贵苑小区前期物业服务合同》，证实被告与第三人签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫；三、发票，证实工商银行收取的代扣电费的手续费。第三人金晟房地产公司陈述称，原告与被告发生物业服务纠纷，与第三人没有关系，请求法院驳回原告请求第三人返还物业费、供水加压电费的诉讼请求。第三人没有提供证据。经过开庭质证，原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为被告与第三签订《金贵苑小区前期物业服务合同》对原告没有约束力；被告对原告提供的证据的真实性无异议；第三人对原、被告提供的证据的真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与第三人于2007年10月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发坐落于桂平市西山镇凤凰新区金凤凰商业中心金贵苑22幢第四单元D602号房屋一间。第三人于2008年5月10日将房屋交付给原告。2010年3月29日被告与第三签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，合同的主要内容是被告负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫。合同签订后，被告开始履行对金贵苑小区物业服务管理。对于物业费的收取，按照桂平市房产管理所核定物业费的收费标准，该标准是按业主房屋建筑面积每平方米收取0.6元，但被告只是按每平方米收取0.5元收取。原告的房屋建筑面积96平方米，每月应交纳物业管理费48元，原告从2010年10月1日至2013年4月30日（31个月）的物业费为1488元。由于原告没有交纳物业费给被告，被告于2013年4月22日在原告存于工商银行牡丹灵通卡帐户扣划48元。2013年6月2日切断原告的生活用电，同日，原告向桂平市公安局110指挥中心报警，桂平市公安局新城派出所赴现场处理，由于原、被告是因物业管理费产生纠纷，公安机关未作处理。原告因被告切断用电，没有得到解决的情况下，而交纳了1440元物业费给被告。因为桂平市自来水厂供水到小区的压力不足，无法供上小区四楼以上的用户，为了解决小区内四楼以上的业主的用水，第三人于2012年4月在金贵苑小区增设供水加压设备，对桂平水厂的供水进行加压，加压产生的电费由受益的业主（小区四楼以上的住户）承担，原告户每月应交供水加压电费1.65元，由被告在原告的帐户内代扣。为了便于管理，被告收取业主的电费，是由被告委托工商银行桂平市支行在业主的帐户代扣，工商银行每户收取手续费1元。本院认为，本案原、被告争议的焦点，被告与第三人签订的《金贵苑小区前期物业服务合同》是否合法有效；被告收取原告物业费1488元及收取的供水加压电费1.65元和被告委托工商银行代扣原告电费，工商银行收取的手续费1元，被告应否返还给原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所以，被告是具有对管理的小区履行管理义务，收取物业服务费。并且，被告收取的物业服务费标准，是经过桂平市房产管理所核定备案，所以，该合同是合法有效的。对原告具有约束力。对于被告收取原告物业管理费1488元，收费标准是经过桂平市房产管理所核准备案，也符合物业管理合同的规定。故此，应确认被告收取物业管理费的民事行为合法。原告诉被告返还物业费1488元，本院不予支持。对于原告要求被告返还供水加压产生的用电量、收取其1.65元电费，理由不充分。因为，桂平水厂水压不足，居住在小区四层以上的业主无法正常用水，被告增设加压设备，为了小区业主的利益，由此产生的用电费用，由受益人承担，并无违反法律、法规的禁止性规定，所以，对原告的该项主张本院不予支持。关于工商银行代扣电费手续费1元，并非是被告收取，如果原告认为这项收费不是合理的，应当与收费单位协议解决，或者另案起诉解决纠纷，本院在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条的规定，判决如下：驳回原告蒋善飞的诉讼请求。案件受理费75元（按简易程序收取，原告已预交），由原告蒋善飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上述于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交案件受理费150元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院一诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部。账号：4551011012001893。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄建武二〇一三年七月二日书记员 邹志存 来自