（2013）渝五中法民终字第02498号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-01-05
案件名称
聂XX与XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
聂ｘｘ；陈ｘｘ；重庆ｘｘ置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第02498号上诉人（原审原告）聂xx。上诉人（原审原告）陈xx。二上诉人的委托代理人贺xx，重庆展瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆xx置业发展有限公司。法定代表人肖xx，该公司执行董事。委托代理人傅xx，重庆言实律师事务所律师。上诉人聂xx、陈xx与被上诉人重庆xx置业发展有限公司（以下简称xx置业）商品房预售合同纠纷一案，上诉人聂xx、陈xx不服綦江区法院作出的（2013）綦法民初字第00568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2007年11月9日，聂xx、陈xx与xx置业签订《重庆市商品房买卖合同》，约定聂xx、陈xx购买xx置业xx新都3幢1—3—1号房屋一套。合同第六条约定：“属预售商品房的，xx置业应在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付聂xx、陈xx使用”。在该合同附件四：合同补充协议中，双方约定：“出卖人待买受人接房之日起12个月之内办理产权证和国土证”。合同签订后，聂xx、陈xx已付清合同约定房价款112453元。2009年5月13日，xx置业将尚未取得建设工程竣工验收备案登记的该房交付聂xx、陈xx使用，聂xx、陈xx实际接收了房屋。2012年9月22日，xx置业取得了该房的建设工程竣工验收备案登记。2012年11月22日，xx置业实际办理了该房的房地产权证。聂xx、陈xx向一审法院起诉称：聂xx、陈xx与xx置业签订商品房买卖合同，约定xx置业出售xx新都住房一套给聂xx、陈xx。合同签订后，聂xx、陈xx按约履行了义务，但xx置业延期交房和延期办证。聂xx、陈xx于2009年5月13日实际接房，合同补充协议约定接房之日起12个月内办证，因此要求xx置业以已付房款为标准按银行同期贷款利率6.4%每年计算支付2年半的延期办证违约金17992元，其余延期办证违约金自愿放弃。xx置业在一审中辩称：聂xx、陈xx所述双方存在商品房买卖关系是事实。根据双方约定，xx置业是在向聂xx、陈xx交付经过综合竣工验收备案登记的房屋后一年内办理产权证，而聂xx、陈xx购买的房屋取得综合验收备案登记是在2012年9月22日，2012年11月22日即实际办理了产权证。xx置业未构成违约，不应支付逾期办证违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。聂xx、陈xx与xx置业所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法有效，该合同及合同附件之一的补充协议对双方当事人具有约束力。双方在合同第六条约定：“属预售商品房的，xx置业应在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付聂xx、陈xx使用”，在该合同附件四：合同补充协议中双方约定：“出卖人待买受人接房之日起12个月之内办理产权证和国土证”，结合上述合同条款可以认定，双方合同约定的办证时间是xx置业向聂xx、陈xx交付符合国家和地方人民政府有关规定、已进行竣工验收备案登记的商品房之后12个月之内办理《房地产权证》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，聂xx、陈xx与xx置业双方约定的交付条件符合法律规定，双方应严格履行。本案中，xx置业虽于2009年5月13日向聂xx、陈xx实际交付了房屋，但实际交付时该商品房尚未取得竣工验收备案登记，不符合双方合同约定的交付条件。因此，聂xx、陈xx还可就xx置业交付的房屋不符合合同约定的已取得竣工验收备案登记的情形主张xx置业承担一定的违约责任，同时合同约定的xx置业办证期限的起算条件此时尚未成就。xx置业于2012年9月22日取得了该房的建设工程竣工验收备案登记，按合同约定才开始计算其一年的办证期限，因此，xx置业在2012年11月22日实际办理了该房的房地产权证并未超过合同约定的办证期限，不构成违约。综上，一审法院对聂xx、陈xx要求xx置业支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条判决如下：驳回聂xx、陈xx的诉讼请求。一审案件受理费340元，因适用简易程序，减半收取170元，由聂xx、陈xx负担。宣判后，上诉人聂xx、陈xx不服一审判决，向本院上诉称：上诉人已于2009年5月13日实际接房，根据上诉人与被上诉人签订的补充协议，被上诉人应于接房之日起12个月内办理房屋产权证，这里的接房之日指的是实际接房之日，一审法院作出了对上诉人不利的解释。因此，应改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人xx置业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，合同的约定对双方当事人均具有约束力。本案中，双方在合同第六条约定：“属预售商品房的，xx置业应在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付聂xx、陈xx使用”。同时，在该合同附件四：合同补充协议中约定：“出卖人待买受人接房之日起12个月之内办理产权证和国土证”，该补充协议的约定是对前述合同约定的交房时间后，何时办理房地产权证的进一步约定。这里所指的“接房之日”应指取得竣工验收备案登记的房屋，而非实际接房之日。被上诉人于2012年9月22日取得了该房的建设工程竣工验收备案登记，按合同约定应从此时开始计算其一年的办证期限，因此，被上诉人在2012年11月22日实际办理了该房的房地产权证并未超过合同约定的办证期限，不构成违约。一审法院关于这一问题的认定并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人聂xx、陈xx负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳审 判 员 邓方彬代理审判员 刘恋砚二〇一三年七月十七日书 记 员 徐 念 关注公众号“”