（2013）浦民初字第384号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告黄某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
浦北县人民法院
所属地区
浦北县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
黄某某；浦北＊＊房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款
全文
浦北县人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第384号原告（反诉被告）黄某某，女，汉族，住浦北县。委托代理人张某某，广西＊＊律师事务所律师。被告（反诉原告）浦北＊＊房地产开发有限公司，住所地：浦北县。法定代表人黄某某，董事长。委托代理人彭某某，广西＊＊律师事务所律师。原告黄某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月24日立案受理后，被告＊＊公司在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员陈德忠担任审判长、审判员蔡大悦、人民陪审员吴秀琼组成的合议庭，于2013年4月2日、5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某某，被告＊＊公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄某某诉称，被告是房地产开发建设公司，在＊＊新区·浦北＊＊街开发建设商品房销售。2009年4月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买浦北＊＊街＊＊阁2幢5单元602号房，被告应于2009年7月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告已于2009年4月25日向被告支付了购房首付款32003元，2010年12月6日，原告又向被告支付了购房款16000元，2011年4月10日办理按揭贷款109000元交给了被告，但被告没有按时履行交房义务，逾期至2013年1月12日才交房给原告，被告已构成违约，按合同约定，被告应向原告支付违约金元，现请求法院判令被告向原告支付违约金28543.6元。被告（反诉原告）＊＊公司答辩并反诉称，原、被告是于2009年4月25日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的浦北＊＊街＊＊阁2幢5单元602号房一套，价款157003元，首付32003元，余款按揭贷款支付，按揭贷款手续在合同签订10日内办理，2009年7月30日前交付房屋。合同签订当天原告虽交了首付款32003元，于2010年12月20日，才又支付购房款16000元，直到2011年4月10日才办理按揭贷款109000元，原告逾期办理贷款的，视为违约，应承担违约责任，按照合同约定，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。按合同约定，原告逾期付款16000元达578天，逾期付款10900元达733天，按应付款万分之二分别计算违约金，违约金为17829元。原、被告之间的合同履行义务是有先后顺序的，即原告应于2009年5月6日前办理按揭贷款手续并取得贷款，而交房时间为2009年7月30日，即原告付款在先，被告交房在后，但直到交房期限届满，原告仍未履行先行义务，违约在先，被告有权行使后履行抗辩权，即拒绝交房。原告的诉讼请求违背事实，不应得到支持，而被告的反诉请求有事实和法律依据，请求法院支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。原告黄某某针对被告＊＊公司的反诉辩称，原告遵守合同的约定，没有违约，不应承担违约责任，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2009年4月25日，原、被告双方经协商一致后订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发建设的建筑面积119.50平方米的浦北＊＊街＊＊阁2幢5单元602号房以每平方米1313.83元的价格预售给原告，原告以支付首付款和银行按揭贷款的方式付款。合同还约定，被告应于2009年7月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告逾期付款，逾期30日内的，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订当天即2009年4月25日，原告已向被告支付首付款32003元。2010年12月6日原告增加首付款16000元。2009年4月被告公司股东之间产生纠纷向法院提起诉讼，楼盘停工，浦北县农村信用合作联社江城信用社暂停发放贷款。2010年11月23日浦北县农村信用合作联社江城信用社恢复对被告所建设的楼盘发放贷款。2011年4月10日，原告与浦北县农村信用合作联社江城信用社签订了按揭贷款合同，2011年4月10日，浦北县农村信用合作联社江城信用社将原告的按揭贷款109000元发放给被告。2013年1月12日，被告将房屋交付给原告，逾期交房1261天。上述事实，有原、被告双方的陈述以及原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购（建）房担保借款合同》、收款收据、借款借据、个人按揭贷款补充协议等证据予以证实。本院认为，原、被告双方于2009年4月25日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效合同，双方应严格遵守合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了首付款，并与银行签订了按揭贷款合同，按揭部分房价款虽逾期支付，但这不是原告的原因，而是由于被告公司股东之间产生纠纷并向法院提起诉讼、楼盘停工、银行暂停发放贷款所致，责任不应由原告承担，原告黄某某没有违约行为，不承担违约责任。被告没有在合同约定的期限内将房屋交付给原告，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告黄某某要求被告＊＊公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金按逾期交房时间和双方约定的比率分段计付，违约金为32003元×2／10000×1261天=8071.16元，16000元×2／10000×767天=2454.4元，109000元×2／10000×642天=13995.6元，合计24521.16元。原告请求的违约金28543.6元过高，本院只支持24521.16元。被告的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告浦北＊＊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某违约金24521.16元；二、驳回被告浦北＊＊房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费514元（原告黄某某已预交），反诉案件受理费123元（被告浦北＊＊房地产开发有限公司已预交），共637元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长 陈德忠审 判 员 蔡大悦人民陪审员 吴秀琼书 记 员 陆美华二〇一三年七月十七日 更多数据：搜索“”来源：