（2013）威民一终字第426号

裁判日期: 2013-07-17

公开日期: 2014-09-16

案件名称

关文莉与威海华金房产经纪有限公司、崔宇委托合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

威海华金房产经纪有限公司,关文莉,崔宇

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2013）威民一终字第426号上诉人（原审被告）威海华金房产经纪有限公司。法定代表人李桂芝，董事长。委托代理人徐承良，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）关文莉，女，1970年1月30日出生，满族。委托代理人王准，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）崔宇，男，1960年12月4日出生，汉族。上诉人威海华金房产经纪有限公司因委托合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2012）威环商初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告威海华金房产经纪有限公司（以下简称华金公司）原名称为威海华金装璜有限公司，2008年4月1日变更为现名称。2007年7月8日，威海中顺房地产开发有限公司向被告华金公司出具代理证书，该证书载明：威海中顺房地产开发有限公司与被告华金公司是战略合作伙伴关系，威海中顺房地产开发有限公司委托被告华金公司销售威海文登南海新区金滩明珠小区楼盘，关于售房手续均由威海中顺房地产开发有限公司出具。2007年7月18日，威海中顺房地产开发有限公司作为甲方与被告华金公司作为乙方又签订了金滩明珠外销合同书一份，该合同书载明：本次分销委托的项目为金滩明珠，项目位于文登市小观镇许家村南，委托权限自2007年7月18日至收盘；甲方委托乙方销售的房产销售价格按附件价格表执行，代理佣金为乙方每月完成3套以上（含3套）按销售额的5％提取佣金，乙方每月完成4套以上按销售额的6％提取佣金；甲方除向乙方支付以上代理费用之外，不再向乙方支付任何形式代理费用，除此之外的一切销售费用全部由乙方负责。该合同由威海中顺房地产开发有限公司与被告华金公司双方盖章确认，并由威海中顺房地产开发有限公司委托的代理人张春霞和被告华金公司委托的代理人崔宇签字确认。2008年8月13日，被告崔宇代原告与威海中顺房地产开发有限公司签订了二份内容不同的《金滩明珠项目认购协议书》，其中一份协议书（以下称第一份协议书）约定：一、原告优先购买威海中顺房产开发有限公司开发的金滩明珠4号楼2单元304室，该商品房建筑面积约92.57平方米（以政府有关部门最终测量核实的数据为准），单价为人民币2750元×0.98／平方米，购房款总额为249476元（以政府有关部门最终测量核实的数据为准计算房价，购房款多退少补）；另一份协议书（以下称第二份协议书）约定：原告优先购买威海中顺房产开发有限公司开发的金滩明珠4号楼2单元304室，该商品房建筑面积约92.57平方米，单价为人民币2750元×0.98／平方米，房价总额为人民币249476元（该协议书的末尾手写添加了“溢价款43971元给华金公司。”）2008年8月13日、8月21日，原告通过银行共计汇款给被告崔宇109106元。2008年8月18日，原告给被告崔宇出具了经威海市威海卫公证处公证的委托书一份，载明委托人原告购买了位于文登市小观镇金滩明珠4号楼2单元304室房产，现委托受托人崔宇全权办理以下事项：一、代为签订《房屋买卖合同》及支付房款；二、代为办理所购房屋的抵押登记的一切相关手续；三、代为办理房屋交付手续和领取房屋钥匙；四、代为办理和领取该房屋产权证书和土地使用证。受托人崔宇因办理上述事项过程中所签署的有关文书，委托人均予以承认。委托期限：办完此事为准。受托人无转委托权。2008年10月17日，被告崔宇代原告与威海中顺房地产开发有限公司签订了文登市小观镇金滩明珠居民小区4号2单元304室商品房买卖合同一份，合同约定，该商品房座落于文登市小观镇金滩明珠居民小区4号2单元304室，建筑面积共92.57平方米，单价为每平方米2220元，总金额为255505元。威海中顺房地产开发有限公司收到原告购房款255505元。2012年2月7日，原告诉至原审法院，要求被告返还多收取的购房款43601元并支付利息9410元，合计53011元，同时要求被告归还其签订的商品房买卖合同和按揭贷款资料。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、认购协议书、公证书、收款收据、银行汇款单、商品房买卖合同、（2009）文商重字第639号民事判决书、（2011）威民一终字第844号民事判决书等在案为凭。原审法院认为，被告崔宇作为被告威海华金公司的员工，代表华金公司与威海中顺房地产开发有限公司签订代理合同并对外销售房屋，事实清楚。被告崔宇在销房过程中与原告相识，并由其代理原告与威海市中顺房地产开有限公司签订认购协议书、收取房款以及签订商品房买卖合同，其目的是为原告节省时间、为被告华金公司售房提供方便，而被告崔宇在履行原告委托事务时，主要目的是为被告华金公司销售房屋，被告崔宇的行为是实际上是代表被告华金公司履行的职务行为，由该行为产生的法律后果约束原告与被告华金公司，故原告与被告华金公司之间存在委托合同关系。被告华金公司现已完成了原告委托事务，双方争议的焦点为原、被告华金公司之间是有偿委托还是无偿委托、被告华金公司收取原告的43601元款项性质如何认定及被告是否应当返还。委托合同可以是有偿的也可以是无偿的，委托合同是否有偿，由当事人双方约定，当事人双方没有约定给付受托人报酬的，且法律没有另外规定，则为无偿合同。该委托合同中，双方对是否给付报酬没有约定，对被告华金公司多收取原告的43601元购房款存有争议，事后亦没有达成一致意见，故双方之间是无偿委托合同。一方面，被告华金公司提交的由被告崔宇代原告签名与威海中顺房地产开发有限公司签订的二份《金滩明珠项目认购协议书》，内容虽不尽相同，但认购协议书仅代表向威海中顺房地产开发有限公司购房的意向，最终的合同条款包括房屋价款应以签订正式的合同为准，购房人支付购房款的数额也应以最终的正式合同为准；另一方面，认购协议书中处分原告财产权利的内容未经原告授权和追认，且二份认购协议书内容相互矛盾，不符合常规，故被告华金公司多收取原告的购房款43601元，无合法依据，被告华金公司应当返还该款，并自原告起诉之日起，按照中国人民银行规定的同期基准贷款利率赔偿原告损失。被告崔宇作为原告委托事务的实际经办人，在履行委托事务时，未经原告授权直接将该款项给付被告华金公司，事后亦未得到原告的追认，且被告崔宇系被告华金公司职员，二被告之间有利害关系，故可以认定二被告相互串通，损害原告的利益，被告华金公司与被告崔宇应负连带责任。原告在起诉时，已提交了商品房买卖合同，证实原告已直接或间接地持有该合同，故原告再要求被告返还，理由不当，不予支持。原告要求被告返还银行按揭贷款资料，证据不足，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条之规定，判决：一、被告威海华金房产经纪有限公司于判决生效后十日内返还多收取原告的购房款43601元；二、被告威海华金房产经纪有限公司自2012年2月8日起至上述第一项确定履行之日止，以欠款金额43601为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率赔偿原告利息损失；三、驳回原告要求被告返还文登市小观镇金滩明珠居民小区4号2单元304室商品房买卖合同和银行按揭贷款资料的诉讼请求。上述一、二项义务，被告崔宇与被告威海华金房产经纪有限公司互负连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元、财产保全费560元，共计1123元，原告负担25元、被告负担1098元。上诉人威海华金房产经纪有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人崔宇代理被上诉人关文莉签订认购协议书及商品房买卖合同的行为系其个人行为，与上诉人华金公司无关，该行为不属于双向代理，上诉人华金公司与被上诉人崔宇之间亦不存在恶意串通的事实；二、上诉人华金公司系按照威海中顺房地产开发有限公司的要求收取被上诉人崔宇交付的“溢价金”，该款的收款主体为威海中顺房地产开发有限公司，被上诉人关文莉应当向威海中顺房地产开发有限公司主张权利而非向上诉人主张；三、被上诉人关文莉的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人关文莉答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人崔宇答辩称，其收取被上诉人关文莉的购房款并将部分款项交付给上诉人系征得了被上诉人关文莉及威海中顺房地产开发有限公司的同意，被上诉人崔宇并未多收取购房款，不应承担返还款项义务。请求依法改判。经二审审理查明，上诉人华金公司在二审中提交了其与案外人梁晓敏签订的合作协议书及业绩确认清单一份，以证明被上诉人关文莉购买的涉案房屋系案外人梁晓敏销售，与上诉人华金公司无关。被上诉人崔宇对该证据无异议，被上诉人华金公司对该证据不予认可。另查明，被上诉人崔宇认可第二份认购协议书中被上诉人关文莉的签字系其代被上诉人关文莉所签并收取了被上诉人关文莉交付的购房款。上诉人及被上诉人崔宇均认可被上诉人崔宇将其多收取被上诉人关文莉的款项43601元直接给付上诉人华金公司。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议的焦点为：一、被上诉人崔宇多收取的被上诉人关文莉的购房款是否系职务行为；二、上诉人收取被上诉人关文莉的部分购房款是否有合法依据，是否应当承担还款义务，上诉人与被上诉人崔宇应否承担连带责任；三、威海中顺房地产开发有限公司是否为还款主体，被上诉人关文莉的诉讼请求是否超过了诉讼时效。对于焦点一，被上诉人关文莉向被上诉人崔宇出具了签订房屋买卖合同的授权委托书，被上诉人崔宇代理被上诉人关文莉与威海中顺房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被上诉人关文莉对该合同予以认可，故应当认定该合同系被上诉人关文莉的真实意思表示，属有效合同。上诉人与威海中顺房地产开发有限公司之间系委托代售合同关系，上诉人因此取得了销售涉案房屋的权利，被上诉人崔宇作为上诉人的员工，其基于上诉人与威海中顺房地产开发有限公司之间的委托代售合同关系代理被上诉人关文莉签订商品房买卖合同，应当认定被上诉人崔宇的行为系职务行为，现上诉人认可被上诉人崔宇将收取的43601元给付了上诉人，故上诉人作为收款主体，其负有返还款项的义务。对于焦点二、被上诉人崔宇提交的第二份认购协议书手写部分虽载明“溢价金”给付上诉人，但该协议书中被上诉人关文莉的签名系被上诉人崔宇所签，且该协议书签订日期是在被上诉人关文莉出具授权书之前，被上诉人关文莉对该协议书不予追认，被上诉人崔宇亦无法提供证据证明被上诉人关文莉同意其签订该协议书，故无法认定该认购协议书系被上诉人关文莉的真实意思表示，在被上诉人关文莉不予追认的前提下，该协议书应对被上诉人关文莉不具有约束力。同时，认购协议书只能说明购房者的购房意向，当签订了正式的商品房买卖合同时，双方应当按照商品房买卖合同的约定履行合同义务。因此应当认定，被上诉人关文莉与威海中顺房地产开发有限公司约定的购房款为双方签订的商品房买卖合同中载明的价款，即255505元，被上诉人崔宇多收取了被上诉人关文莉的购房款43601元，其该行为没有事实及法律依据。被上诉人崔宇系上诉人的职工，基于其二者之间的该特殊关系，上诉人应当知晓被上诉人崔宇签订合同的行为，而被上诉人崔宇签订的认购协议书与商品房买卖合同约定的购房价款不一致，其未能举证证明在签订认购协议书时取得了被上诉人关文莉授权及征得被上诉人关文莉同意，在此情况下，被上诉人崔宇仍将多收取的被上诉人关文莉的购房款给付上诉人，故上诉人与被上诉人崔宇的上述行为足以认定二者之间系恶意串通，损害了被上诉人关文莉的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此上诉人与被上诉人崔宇应当连带返还被上诉人崔宇多收取的购房款。对于焦点三，上诉人虽主张收款主体为威海中顺房地产开发有限公司，应由其承担还款义务，但威海中顺房地产开发有限公司并未多收取被上诉人关文莉的购房款，且上诉人未能举证证明其收取诉争款项经过被上诉人关文莉同意或根据威海中顺房地产开发有限公司的要求而为，故威海中顺房地产开发有限公司不应负有返还义务。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。上诉人未能举证证明其在原审中提出过诉讼时效的抗辩，故其在二审中主张被上诉人关文莉的诉讼请求已超过诉讼时效理由不当，不应予以支持。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1126元，由上诉人威海华金房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宋智慧代理审判员　　郑华章代理审判员　　蒋　涛二〇一三年七月十七日书　记　员　　黄　诺来源：百度“”