（2013）镜民二初字第00657号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-12-27
案件名称
芜湖市康居物业有限责任公司与周涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖市康居物业有限责任公司,周涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）镜民二初字第00657号原告：芜湖市康居物业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：余婉兵，总经理。委托代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托代理人：戴文静，安徽兴皖律师事务所律师。被告：周涛，男，1983年7月10日出生。委托代理人：孔海云，女，1986年10月30日出生。原告芜湖市康居物业有限责任公司诉被告周涛物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理，依法由审判员徐学海适用简易程序独任审判，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。原告芜湖市康居物业有限责任公司委托代理人王文、戴文静，被告周涛委托代理人孔海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖市康居物业有限责任公司诉称：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市“东方海伦堡”小区业主。2006年12月18日，双方签订了物业服务合同，约定由原告向被告提供物业服务，被告则向原告支付物业管理费等相关费用。被告于2007年12月18日起一直拖欠上述费用至今未付，截至2013年4月1日，被告拖欠物业管理费等相关费用8769.1元（其中物业费5719.1元，水处理维护费2859.5元，楼道电费190.5元）。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费等相关费用4760.1元；2、被告承担诉讼费用。被告周涛辩称，自入住东方海伦堡小区以来，发现被告住房及居住环境存在诸多问题，如原告未履行房屋维修、管理公共秩序以及公共设施及附属和配套设施的维修养护义务；小区开设棋牌社至今，原告从未制止；原告部分物业费主张（2011年4月1日以前的物业费）超过诉讼时效，不应得到支持。因此，对原告的诉讼请求不能认可，请法庭公正判决。经审理查明，原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市“东方海伦堡”业主（购房合同载明房屋建筑面积173.2平方米）。2006年6月30日，被告以“承诺书”形式签署了“东方海伦堡---业主手册”，该业主手册对物业管理服务费用规定如下：管理服务费每平米0.78元（其中包含每平米0.26元住宅区水体维护费）；单元电子防盗门在厂家一年保修期结束后，按3元／月.户标准收取维护费；单元楼道及门禁对讲系统产生的公共电费由实际使用的业主或物业使用人分摊……业主新入伙时物业费按全年交纳，入住后每半年交纳一次，业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务，逾期不交纳的，按从逾期之日起每天5‰的标准交纳滞纳金。被告取得开发商交付的上述房屋后，初期按规定交纳物业费，但从2007年12月18起拒绝按原告要求交纳物业费、水体维护费及楼道电费等相关费用。截至2013年4月1日，按原告主张的物业费收费标准（0.52元／月.平方米）计算，被告拖欠物业费计5719.07元。本案审理中，原告方对被告反映的物业管理服务工作有欠缺，水体维护不到位、环境较差等问题未持异议。另查明，2006年4月19日，芜湖市物价局批准“东方海伦堡住宅小区物业综合服务费”收费标准为0.52元／月.平方米。原告为向被告主张楼道电费，向本院提交了不同楼道单元、不同月份的电费（12个月）发票共计6张，平均电费为每月9.46元。上述事实，有“东方海伦堡---业主手册”、“承诺书”、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：（一）原、被告双方的物业服务合同关系。“东方海伦堡---业主手册”反映了该小区物业管理服务关系双方的权利义务内容，经被告以承诺书形式签署后，可以按物业服务合同关系对待。被告作为芜湖市“东方海伦堡”小区业主，与原告之间形成了物业服务合同关系，双方应当按照业主手册约定履行各自义务。物业公司应当按约定给予小区业主符合服务标准的物业服务，包括为业主提供符合服务标准的居住生活环境，于此同时，交纳物业费既是每个业主的合同义务，也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。（二）关于原告诉讼请求的分析处理。尽管被告对原告的物业服务状况指出较多的问题，但原告已经为被告提供了相当程度的物业管理服务，应为不争的事实，故被告应当交纳相应的物业管理服务费。至于交纳费用的具体标准，应当按照权利义务相一致的原则合理确定。原告主张的物业费（0.52元／月.每平米）已经物价部门批准，具有合法依据，但鉴于目前原告物业管理服务工作存在欠缺，故宜以此标准为基准适当减少物业费的数额，结合本案实际酌按90%计算（即0.52元×90%）；关于水处理维护费（水体维护费），“业主手册”虽有规定，但该部分收费标准未经物价部门批准，基于权利与义务相一致的合同关系准则，在小区水景环境实际状况较差的情况下，显不能按原告主张的收费办法和收费标准确定被告的交费义务，根据本案实际，原告可按照其水体维护实际开支的具体事实来主张该项费用。鉴于原告未举证说明该项费用分摊办法以及该项费用的实际支出事实，故本案对该项费用请求不予支持；关于楼道电费，因“业主手册”规定“由实际使用的业主或物业使用人分摊”，该项规定反映的是据实收取的意思，原告主张按3元／户.月标准收取该项费用并不符合双方约定。结合合同约定及原告提供的部分楼道单元、不同月份电费缴费发票记载，对楼道电费宜按楼道单元月平均值予以认定和支持（按每单元12户计算，平均每户每月电费为9.46÷12=0.78元）。（三）关于本案诉讼时效的问题。原告对被告主张的诉讼时效问题未能举出时效中止或中断的证据，故被告关于诉讼时效的主张应予采纳，本案只能对2011年4月1日以后的物业费及楼道电费主张予以支持，经计算为1964.1元（0.52×90%×173.2×24＋0.78×24）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周涛于本判决生效后十日内向原告芜湖市康居物业有限责任公司交纳物业服务费及楼道电费1964.1元（已计算至2013年4月1日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告负担15元，被告负担10元（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 徐学海二〇一三年七月十七日书记员 汪艳虹附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 关注公众号“”