（2013）朝民初字第16097号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京山水文园物业管理服务有限公司与马浙东物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京山水文园物业管理服务有限公司,马浙东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第16097号原告（反诉被告）北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人李艳敏，董事长。委托代理人甘若甡，男，1978年8月26日出生。被告（反诉原告）马浙东，男，1957年11月24日出生。原告（反诉被告）北京山水文园物业管理服务有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）马浙东（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘若甡，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系山水文园中园小区A号楼B单元C室（下称诉争房屋）业主，我公司负责对该小区进行物业管理，双方于2003年5月8日签订《物业管理服务协议书》，协议约定物业费按照每建筑平米2.98元收取，每年12月31日前一次性交清物业费用，逾期交纳的，按日加收交费总和3‰的滞纳金。现我公司已经按照约定提供了相应的物业服务，被告至今仍拖欠2006年5月1日至2011年12月31日的物业管理费26310.71元、滞纳金27649.45元。因多次催要未果，故我公司诉至法院，要求被告支付拖欠的上述物业管理费及滞纳金。被告辩称：2006年5月1日至2011年12月31日的物业管理费我的确没有交，但并非恶意拖欠。原告并未按照约定提供相应的物业服务，给我造成了极大的损失，故我不同意支付物业费及滞纳金。诉争房屋交房日期为2003年4月30日，交验房屋时，我就发现两个卫生间未安装暖气空调盘管和风机，向原告工作人员提出后，至今未解决；2003年10月房屋装修后，我在11月中旬供暖期发现客厅吊顶内的暖气水管跑水，使我不得不重新更换吊顶及木地板，造成了不应有的损失；2006年7月12日，原告在园区内施工，吊车吊石头时将我家落地窗玻璃打碎，至今未予赔偿；保险公司快递员于2007年8月给我送保单，当时我不在家，原告工作人员拒绝代收，称他们不向我提供服务。被告反诉称：鉴于原告未按照约定提供相应的物业服务，并给我造成了经济损失，我反诉请求原告为我安装两个卫生间的空调暖气盘管和风机并保证能达到正常使用，赔偿因暖气跑水造成的损失人民币76400元，赔偿落地窗玻璃损失8700元。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，请求驳回。被告所述的前两项反诉请求是房屋质量问题，属于跟房屋开发商之间的房屋买卖合同关系，与物业公司无关，不属于物业服务合同的内容；被告所述的落地窗玻璃打碎与否也跟物业公司没有关系，物业公司并没有找过施工单位在园区内施工。经审理查明：诉争房屋产权现登记于被告之妻李海虹名下，该房屋建筑面积为129.84平方米。原告具有物业服务企业资质，曾用名为“北京九天物业管理有限公司”，于2010年6月25日经核准变更为现在的名称。2003年5月8日，原、被告及诉争房屋所在小区的房地产开发企业北京荣泰恒嘉房地产开发有限公司签署《房屋使用、管理、维修公约》承诺书一份，约定由原告对该小区进行物业服务、管理，该公约中约定有物业费的收费项目、标准及缴付付日期、违约金等：物业管理费收费标准为人民币2.98元／平方米·月，以实测建筑面积为准；产权人交纳物业服务费从开发企业向产权人发放的《入住通知书》中注明该单元交付使用之日起计算，并于每年的同期时间之前，向物业管理企业预先交付其单元应交付的一年物业服务费；产权人未按时交纳物业费的，物业管理企业可按每日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。该公约明确物业服务的基本内容包括“房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查”。另，诉争房屋所在小区至今未成立业主委员会。被告自2003年4月一直居住于诉争房屋内，未交纳2006年5月1日至2011年12月31日期间的物业服务费26310.71元，被告认可原告曾向其催缴物业费。庭审中，被告提交《吊顶、地板拆除及安装合同》、《更换落地窗中空玻璃安装合同》、交费收据、发票、玻璃破碎的照片、施工现场照片及施工人员书写的“证明”，上载有：“2006年7月12日15号楼门前景观河施工吊车在吊石头时钢索断开，将5-3-701落地窗玻璃打碎”。被告据此欲证明因暖气管跑水及施工人员将落地窗玻璃打碎，给其造成经济损失共计85100元。原告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。以上事实，有资质证书、企业名称变更通知书、承诺书、房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《业户手册》、照片、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订有物业服务合同，双方之间已产生物业服务合同关系，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，被告应当依约履行缴费义务，故关于原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求，本院应予支持。关于滞纳金，双方在合同中明确约定有物业费的缴费日期及违约金的支付标准，现被告无正当理由拖欠物业费至今，故关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院应予支持，但其主张的标准过高，本院将酌情予以调整。关于反诉，根据双方合同约定，物业公司仅负责对诉争房屋所在园区公共建筑及设施的基本维修、养护，被告所主张的要求原告为其安装卫生间暖气空调盘管和风机、赔偿室内暖气跑水损失均不属于物业服务合同的内容，故对其该二项反诉请求，本院不予支持。另，被告并未提供有效证据证明落地窗玻璃破碎系原告所为，故其主张原告赔偿该项损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马浙东于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京山水文园物业管理服务有限公司支付二○○六年五月一日至二○一一年十二月三十一日的物业服务费二万六千三百一十元七角一分及滞纳金七千元；二、驳回原告（反诉被告）北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马浙东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京山水文园物业管理服务有限公司负担5元（已交纳），由被告马浙东负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费964元，由被告马浙东负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 罗淼二〇一三年七月十七日书记员 吴玲 微信公众号“”