（2013）济阳民初字第599号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-10-09
案件名称
朱立海与山东星星置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济阳县人民法院
所属地区
济阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱立海,山东中翰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省济阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）济阳民初字第599号原告朱立海，男，1952年1月8日出生，汉族，住济南市。被告山东中翰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人ＸＸ，该公司董事长。委托代理人李孝刚，男，1977年2月28日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。原告朱立海与被告山东中翰房地产开发有限公司（以下简称中翰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王莹适用简易程序，于2013年5月24日公开开庭进行了审理。原告朱立海及被告中翰公司的委托代理人李孝刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱立海诉称，原告朱立海于2006年11月25日与山东星星置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于济北开发区强盛街以北正安路以西名人商务会馆项目619房产，房屋的总价款为258921元，双方约定交房日期2007年10月1日前，合同另就房屋付款期限、违约责任等作出了约定。合同约定后，原告依约支付了全部购房款，但时至2013年4月25日被告尚未向原告交付符合条件的房产，原告多次找被告协商要求解决违约问题，均未果。被告的行为严重违反了合同约定，并给原告造成了巨大损失。为此，原告诉至法院，请求法院判决解除原被告之间签订的商品房预售合同，判令被告返还购房款258921元；要求被告按合同第九条第1款（2）条规定支付原告购房全款3%的退房违约金7767.63元；要求被告按购房全款258921元以同期银行贷款利率支付利息119660.34元，计算日期为签订购房合同之日起至2013年4月25日止；诉讼费用由被告承担。被告中翰公司辩称，1、我们认为原告要求解除合同没有事实和法律依据，本案双方的买卖合同已经由济阳县人民法院通过（2009）济阳民初字第1110号民事判决书予以确认，并判决被告支付延期交房违约金，双方的合同属于法院判决生效确认的合同，原告已经丧失了法定解除权。否则，就会出现前后判决矛盾的事实。另外，我们的合作单位金星餐饮公司与原告签订了委托管理协议，并支付了租金，房屋的接收人应是金星公司，对此上次诉讼时我们也陈述了理由。2、原告要求返还全部购房款没有事实及法律依据，（一）原告并未实际支付购房的首付款，我公司为其出具的首付款收据中的购房款，原告并未全额支付；（二）按照最高院人民法院关于审理商品房买卖的司法解释第二十五条第二款的规定，因为原告的按揭款是由银行支付给我公司，按照最高院的该司法解释，该购房款应当返还给银行，而不是原告。3、原告要求的退房违约金没有事实及法律依据。因为济阳县人民法院（2009）济阳民初字第1112号民事判决书已经判决支付原告延期交房违约金，且数额巨大，原告无权再要求退房违约金，这属于重复要求。4、我方认为应该追加按揭银行为本案的第三人，按照最高院关于审理商品房买卖的司法解释第二十五条第二款的规定，本案的审理与贷款银行具有重大利害关系，应追加银行为第三人，否则我方认为是遗漏参加诉讼的当事人。5、要求按照购房全款支付利息没有依据。双方当事人对如下事实无异议，本院予以确认。2006年11月25日，原告朱立海与山东星星置业有限公司签订商品房买卖合同。原告朱立海购买山东星星置业有限公司开发的位于济阳县济北开发区强盛街以北、正安路以西的“名人商务会馆”的第一幢六层619号房，面积为44.26平方米，价格为每平方米5850元，房屋总价款为258921元。合同约定付款方式为：2006年11月25日前，原告朱立海付全部房款的60%，剩余房款向银行办理按揭贷款。合同第九条约定“逾期（交房）超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四（该比率不应小于第一项中的比率）的违约金。”合同同时约定，出卖人应当在2007年10月1日前将房屋交付给买受人。2006年11月26日，山东星星置业有限公司给原告朱立海出具收到103921元购房款的收据。2006年12月9日，山东星星置业有限公司给原告朱立海出具收到55000元购房款的收据。2007年4月29日，原告朱立海作为借款人向中国工商银行股份有限公司济南高新支行办理了按揭贷款，借款金额为100000元，借款期限为120个月，即从2007年4月29日起至2017年4月29日止，月利率为5.7‰。同日，中国工商银行股份有限公司济南高新支行将借款人朱立海的100000元借款存入山东星星置业有限公司的账户。原告朱立海已经提前偿还完全部贷款。另查明，原告朱立海于2009年以山东星星置业有限公司为被告诉至本院，要求山东星星置业有限公司支付逾期交房违约金68355.1元，本院作出（2009）济阳民初字第1110号民事判决书，判决山东星星置业有限公司给付原告朱立海违约金68355.1元。还查明，山东星星置业有限公司变更名称为山东中翰房地产开发有限公司。被告中翰公司至今仍未向原告朱立海交付房屋。上述事实，由原告向本院提交的商品房买卖合同复印件一份、个人住房借款担保合同复印件一份、山东星星置业有限公司出具的收据复印件二份、中国工商银行个人住房贷款凭证一份、（2009）济阳民初字第1100号民事判决书复印件一份及当事人的陈述在卷为凭，以上证据已经开庭质证并经本院审查，可以采信。双方当事人对如下事实争议较大，本院作出如下认定：一、原被告之间签订的《商品房买卖合同》能否解除。原告称被告至今未向原告支付房屋，我要求解除合同。被告辩称，原告已通过诉讼，要求我们继续履行合同并支付违约金，原告丧失了合同解除权。本院经审查后认为，原被告双方约定2007年10月1日前被告交付房屋，合同履行至今，被告未能交付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告享有法定的合同解除权。对于原告朱立海要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、合同解除后的损失问题。原告称，合同解除后被告应返还我全部的购房款258921元，并应按合同第九条第1款（2）条规定支付原告购房全款3%的退房违约金7767.63元以及按购房全款258921元支付同期银行贷款利息119660.34元（自签订购房合同之日起至2013年4月25日，按利率7.11%计算）。被告称，原告所缴纳的首付款158921元中，济阳县金星餐饮娱乐有限公司给付原告朱立海115426元，该款应自原告的首付款中扣除。原告在（2009）济阳民初字第1110号民事诉讼中已选择了继续履行合同，并判决了我们承担68355.10元的逾期交房的违约金，现在原告反悔解除合同，要求支付3%的违约金和巨额利息与（2009）济阳民初字第1110号民事判决内容相悖，属于重复要求，严重显失公平。本院经审查后认为，原告朱立海在签订合同时向被告缴纳了首付款158921元，并通过银行按揭贷款向被告交付100000元，原被告合同解除后，该款应予返还。被告关于济阳县金星餐饮娱乐有限公司所付租金115426元应在首付款中扣除的答辩意见，本院认为，济阳县金星餐饮娱乐有限公司与被告中翰公司分别系两个不同的法人单位，其预付的租金不应在首付款中扣除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告中翰公司应赔偿原告朱立海商品房未交付使用的经济损失，该损失可按中国人民银行银行同类贷款的利率计算，起算日期为被告中翰公司分别收到购房款的时间（首付款103921元自2006年11月26日起，首付款55000元自2006年12月9日起，另100000元自2007年4月29日起）至本判决生效之日止。此外，原告在（2009）济阳民初字第1110号民事诉讼中行使继续履行请求权而要求被告承担的违约金应不再履行。因（2009）济阳民初字第1110号民事判决书已判决生效，具有强制执行力，故在本案中合同解除后的损失应当扣减（2009）济阳民初字第1110号民事判决被告应当支付的违约金68355.10元。综上，本院认为，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告依照合同约定缴纳了购房款，被告未能交付原告房屋，原告享有法定的合同解除权，被告应赔偿原告合同解除后的损失。原告已偿还完毕银行贷款，银行与本案无利害关系，被告要求银行参加诉讼的答辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱立海与被告山东中翰房地产开发有限公司于2006年11月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山东中翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱立海购房款258921元；三、被告山东中翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱立海的经济损失（以103921元为基数，自2006年11月26日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同类贷款的利率计算利息；以55000元为基数，自2006年12月9日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同类贷款的利率计算利息；以100000元为基数，自2007年4月29日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同类贷款的利率计算利息；上述三部分利息加计后扣减68355.10元）；四、驳回原告朱立海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7100元，由原告朱立海负担800元，被告山东中翰房地产开发有限公司负担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王莹二〇一三年七月十七日书记员 张红 百度搜索“”