（2013）江宁汤民初字第161号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-02-17
案件名称
原告周固与被告张毅林、陆超然房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周固,张毅林,陆超然
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁汤民初字第161号原告周固（反诉被告），男，1966年1月6日生，汉族。委托代理人殷道飞、刘立文，江苏高瞻律师事务所律师。被告张毅林（反诉原告），女，1964年2月16日生，汉族。被告陆超然（反诉原告），男，1988年10月27日生，汉族。二被告共同委托代理人林红燕，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告周固诉被告张毅林、陆超然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月18日立案受理后，依法由代理审判员王庆辉适用简易程序，于2013年3月12日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年5月17日公开开庭进行了审理。原告周固的委托代理人殷道飞、刘立文，被告张毅林、陆超然的共同委托代理人林红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周固诉称，2010年11月9日，原告与被告张毅林签订一份房屋买卖合同，合同约定原告将坐落于江宁区麒麟街道锦绣花园竹涛园85幢房屋出售给被告张毅林，原告净得房款405万元，被告张毅林承担一切税费。合同约定，除定金与首付款外，剩余款项由被告张毅林通过银行贷款在办理新产权证后30个工作日内付清，若被告张毅林延迟付款，按总房款的10%支付违约金。合同签订后，双方于2010年11月18日办理了房屋产权过户手续，被告张毅林于2010年11月26日领取了新的产权证。按合同约定，被告张毅林最迟应在2011年1月7日向原告支付剩余款项，但被告张毅林直至2011年4月8日才将剩余款项付清。被告张毅林的行为已构成违约，原告酌情主张，要求张毅林支付违约金6万元。被告张毅林、陆超然辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1、买卖合同中约定的出新产权证时间应该是新房产证和新土地证均已出具的时间，被告领取房产证的时间是2010年11月26日，而领取土地证的时间却是2010年12月14日，因此出新证的时间应是2010年12月14日。2、双方于2010年11月18日签订的《房地产买卖契约》和补充协议对双方于2010年11月9日签订的《房屋买卖合同》中合同主体条款及违约责任条款等进行了变更，具体为：合同当事人由原告与被告张毅林变更为原告与被告张毅林、陆超然；同时，基于被告张毅林已经依照《房屋买卖合同》的约定如期支付定金和首付款，加之双方考虑到商业银行贷款审批发放的不确定性，遂签订《贷款补充协议》，约定剩余房款依照银行实际下款由贷款银行直接发放至原告银行账户。基于上述事实，被告根本不存在违约支付剩余购房款的情形。另外，双方签订的《房地产买卖契约》中对被告未按规定支付房款的违约责任未作约定。退一步讲，即使被告存在违约，原告主张的6万元违约金也明显高于其实际损失。反诉原告张毅林、陆超然诉称，反诉原告于2011年4月8日付清房款，按照双方合同约定，反诉被告应于2011年4月8日交房，但反诉被告至今未与反诉原告办理房屋交接手续。直至2011年8月中旬，反诉原告才从中介处拿到一把钥匙。反诉原告于2011年8月18日正式装修。反诉被告逾期交房应承担违约责任，根据《房屋买卖合同》第四条、《房地产买卖契约》第五条之约定，反诉被告应承担逾期交房按总房价款的万分之一支付违约金的违约责任。自2011年4月9日至2011年8月18日，反诉被告共延迟交房130天，应承担违约金52650元（405万元×0.01%×130天），并自2011年8月19日起按同期同类银行贷款利率支付逾期利息至实际支付时止。反诉被告周固辩称，涉案房屋的门锁坏了，没有钥匙，其不存在逾期交房的情形。经审理查明，2010年11月8日，经南京市江宁区心连心房产服务中心居间，原告周固与被告张毅林签订一份《房屋买卖合同》，周固将其所有的坐落于江宁区麒麟街道锦绣花园竹涛园85幢房屋出售给张毅林，房价为周固净得价405万元，张毅林支付定金3万元，双方约定于2010年11月30日前至江宁区房产局过户，过户当日张毅林首付给周固150万元，余款252万元张毅林银行商贷，在三十个工作日内全款付清给周固；过户手续完成后，周固在收到全款当日将房屋的钥匙交给张毅林，并协助张毅林办理完成与此房产相关的其他手续；周固违约，双倍返还定金，张毅林违约，无权要求返还定金，其他各款项超期一日，支付该款项总房款10%的违约金。2010年11月18日，周固与张毅林去房产局办理过程手续，双方在房产局签订了一份《南京市江宁区房地产买卖契约》，买方为张毅林、陆超然二人。该契约约定房屋价款为268万元，房款支付方式和时间为：现金＋贷款。该契约对于买方未按规定支付房款及卖方未按规定交付房屋均未约定违约责任。2010年11月26日，张毅林领取新的房屋所有权证。新的土地使用权证登记时间为2010年12月14日。张毅林于2010年11月8日支付周固定金3万元，后又支付152万元，银行贷款250万元于2011年4月8日发放至周固账户。房款付清后，周固与张毅林、陆超然未办理房屋交接手续。2011年8月16日，张毅林与南京陶冶装饰设计有限公司签订一份《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，开工日期为2011年8月18日。周固至今未向张毅林、陆超然交付住宅质量保证书、住宅使用说明书等房屋附属材料。审理中，因双方意见不一，调解不成。上述事实，有《房屋买卖合同》、《南京市江宁区房地产买卖契约》、江宁区房屋所有权登记审批表、土地使用权证、深圳发展银行结算业务委托书、《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告周固与被告张毅林于2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》系双方自愿订立，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。2010年11月18日，原告周固与被告张毅林、陆超然签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》中对房屋价款作出了调整，但与双方实际履行不一致，该条约定系为了逃避国家相关税收，应属无效，但该条款的无效并不导致买卖契约其他条款的无效。通过该买卖契约，买方由张毅林变更为张毅林与陆超然。对于买卖契约没有变更的部分仍应按2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》履行。按约定，被告张毅林、陆超然应于房屋所有权证及土地使用权证全部办理之日即2010年12月14日后三十个工作日内付清房款，但银行的商业贷款至2011年4月8日才发放至周固的账户，被告张毅林、陆超然逾期支付房款，应承担相应的违约责任，但原告周固主张的违约金60000元过高，本院结合被告迟延付款的时间及给原告周固造成的损失等因素，调整为33000元。依约定，反诉被告周固应于收到全款当日将房屋的钥匙交给张毅林、陆超然，但反诉被告周固于2011年4月8日收到房屋全款后当日并未交付钥匙，其存在迟延交房的行为，也应承担相应的违约责任，但反诉原告张毅林、陆超然主张的违约金也过高，本院结合周固迟延交房的时间及给反诉原告张毅林、陆超然造成的损失等因素，调整为15000元。反诉被告周固认为其房屋没有钥匙、不存在迟延交房的行为，但未提供充分证据证明其按约交付房屋，并且其一直未交付住宅质量保证书、住宅使用说明书等房屋附属材料，故对于周固的该项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张毅林、陆超然给付原告周固违约金33000元。二、反诉被告周固给付反诉原告张毅林、陆超然违约金15000元。三、上述第一、二项相抵后，被告张毅林、陆超然应给付原告周固18000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1300元，反诉案件受理558元，合计1858元，由原告周固负担838元，由被告张毅林、陆超然负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处。账号：033401059040001276。审 判 长 王庆辉人民陪审员 刘贤军人民陪审员 秦 春二〇一三年七月十七日见习书记员 张学琴 百度搜索“”