（2013）朝民初字第16098号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京山水文园物业管理服务有限公司与陈远物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京山水文园物业管理服务有限公司,陈远
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第16098号原告北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人李艳敏，董事长。委托代理人甘若甡，男，1978年8月26日出生。被告陈远，女，1973年7月24日出生。委托代理人丁晅，北京市拓夫律师事务所律师。原告北京山水文园物业管理服务有限公司（下称原告）与被告陈远（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘若甡，被告的委托代理人丁晅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系山水文园中园小区A号楼B单元C室（下称诉争房屋）业主，我公司负责对该小区进行物业管理，双方于2003年3月6日签订《物业管理服务协议书》，协议约定物业费按照每建筑平米2.98元收取，每年12月31日前一次性交清物业费用，逾期交纳的，按日加收交费总和3‰的滞纳金。现我公司已经按照约定提供了相应的物业服务，被告至今仍拖欠2006年9月1日至2011年12月31日的物业管理费42154.84元、滞纳金44223.04元。因多次催要未果，故我公司诉至法院，要求被告支付拖欠的上述物业管理费及滞纳金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先我入住诉争房屋时交过一年的物业费，当时说是“交一年免一年”，故我应该是从2007年3月7日开始欠费的；其次，物业公司并没有按照合同约定提供合格的物业服务，如没有尽到对诉争房屋及共用部分正常维修、保养及维护小区交通秩序畅通、保安及电梯安全义务等，故应当适当降低物业费的收费标准，否则我有权拒绝交纳，且原告从未书面向我催缴欠费，故不同意支付滞纳金。经审理查明：诉争房屋产权现登记于被告名下，该房屋建筑面积总计221.03平方米。原告具有物业服务企业资质，受开发商委托对诉争房屋进行物业管理与服务，名称曾为“北京九天物业管理有限公司”，于2010年6月25日经核准变更为现在的名称。2005年3月6日，原、被告签署《山水文园物业管理服务协议书》一份，约定由原告对该小区进行物业服务、管理，该协议书中约定有物业费的收费项目明细、收费标准及缴付日期、违约金等：物业管理费收费标准为人民币2.98元／平方米（建筑面积）·月，预收一年物业管理费；产权人未按时交纳物业费的，除补齐所欠费用外，物业管理企业可按每日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。该协议书明确原告方的义务包括对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理。另，诉争房屋所在小区至今未成立业主委员会。被告自2005年3月6日一直居住于诉争房屋内，已支付2005年3月6日至2006年3月6日的物业管理费，其他年度的费用未支付。庭审中，被告提交《山水文园物业管理服务协议书》一份及与开发商签订的《《商品房买卖合同》之补充协议》两份，该补充协议上载有“买受人可免缴自该房屋交付之日起半年的物业管理费”、“买受人免缴物业管理费的期限在原有优惠半年基础上顺延半年”，被告据此欲证明其有权免缴一年物业费及原告的义务范围。原告认可该份合同的真实性，但不认可其关联性及证明目的。被告提交《山水文园住宅质量保证书》、被告房屋内质量问题照片，欲证明原告负有对诉争房屋的质量保修义务，但一直没有尽到该义务。原告认可《山水文园住宅质量保证书》的真实性，但不认可其证明目的，其认为质量保证是开发商的义务，物业公司只是负有联络、接待义务。原告不认可该组照片的真实性。被告提交诉争房屋所在楼宇内通道装修损坏、墙面开裂的照片，欲证明原告未尽到对房屋共用部分进行维护、修缮的义务。原告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，原告称就该问题已经向开发商反映过，正在清理、维修过程中。被告提交北京市公安局接受案件回执单、楼道监控设备照片、储藏室租赁合同、被盗电脑设备发票等，欲证明原告未尽到维护小区治安及秩序义务，给原告造成了严重经济损失。原告不认可该组照片的证明目的，原告认为租赁合同是被告跟开发商签订的，原告对此不负有管理责任。以上事实，有资质证书、企业名称变更通知书、《委托书》、《山水文园物业管理服务协议书》、房屋所有权证、当事人提交的上述证据、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签定有物业服务合同，双方之间已产生物业服务合同关系，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，被告应当依约履行缴费义务，关于欠费期间及欠费数额，被告虽称有权免缴一年物业费，但未提供有效证据予以佐证，其与开发商之间的《《商品房买卖合同》之补充协议》与本案物业服务合同关系并无必然联系，且原告对此不予认可，故本院对其主张难以采信。被告已支付2005年3月6日至2006年3月6日的物业管理费，原告现主张被告支付2006年9月1日至2011年12月31日的物业管理费42154.84元并无不当，本院予以支持。关于滞纳金，双方在物业服务合同中已明确约定物业费的缴费日期及违约金的支付标准，现被告无正当理由拖欠2006年9月1日至2011年12月31日期间的物业费至今，故关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院应予支持，但其主张的标准过高，本院将酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈远于本判决生效后七日内向原告北京山水文园物业管理服务有限公司支付二○○六年九月一日至二○一一年十二月三十一日的物业服务费四万二千一百五十四元八角四分及滞纳金一万元；二、驳回原告北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京山水文园物业管理服务有限公司负担5元（已交纳），由被告马浙东负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费964元，由被告马浙东负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 罗淼二〇一三年七月十七日书记员 吴玲 关注微信公众号“”